『공시가격의 '역전현상'이란 무엇인가?』개별공시지가 > 개별주택가격

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

며칠 전에 개별공시지가(토지)와 개별주택가격(토지+단독주택 등)이 결정・고시되었습니다. 

 

저도 지역의 부동산들이 올해에는 어떻게 평가되고 있는지 대략적으로 검색을 해 보고 있는 중인데요. 역시나 정부의 '공시가격 현실화 계획'의 영향으로 적지 않은 공시가격 상승이 이루어지고 있는 상황입니다. 전국 평균 공시지가 상승률이 9.93%이라고 하니 참으로 가파른 상승세가 지속되고 있고, 향후 수년간은 계획적으로 비슷한 추세가 나타날 수밖에 없습니다. 보상 투자를 하고 계시다면 개꿀인 부분입니다? 그렇지 않다면 유감입니다. 

 

그냥 그렇단 이야기고요. 제가 오늘 말씀드리고 싶은 부분은,

 

토지를 평가하는 개별공시지가와 주택 및 그 부속토지까지 포함하여 평가하는 개별주택가격, 둘 사이에서 벌어지는 묘한 '가격역전현상'에 대해서입니다. 

개별공시지가와 개별주택가격 간에 '가격역전현상'이란?

- (假)명왕리 77번지의 공시지가는 991,300원/㎡ 이고, 그 위에 지은 대지면적 473㎡, 연면적 183.59㎡의 개별주택가격은 321,000,000원이다. 이 주택가격을 대지면적으로 나누면 678,646원/㎡으로 (건물값을 감안하지 않더라도) 공시지가보다 낮은 ㎡당 가격으로 평가받은 것을 알 수 있다. 주택을 지음으로써 가격이 떨어진 것인가? 아니다, 오히려 주택을 짓는 개발행위를 통해 토지의 공시지가 자체는 상승했었을 것이다. 그럼에도 주택은 그냥 맨땅으로 놔둔 것만 못한 가격으로 평가받고 있다. 그리고 두 개의 공시가격은 동시에 존재한다.

왜 이런 현상이 발생하는가?

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일반적으로 동일한 필지에 대하여 토지만을 평가하는 개별공시자가는 토지와 그 위에 주택까지 포함하여 평가하는 개별주택 가격보다 높을 수는 없습니다. 주택의 존재 자체로 맨땅보다 낮은 가치가 형성된다는 것은 건축 연도 등을 감안하더라도 감정평가산식에는 존재하지 않기 때문입니다.  

 

・관련 포스팅 - 『토지가격비준표』개별공시지가 산정의 기준

 

예를 들어 개별공시지가를 표준지공시지가에 [토지가격비준표]에 특성별로 정해져 있는 일정한 산식을 곱하는 방식으로 구하는 것처럼, 개별주택가격도 마찬가지로 표준주택가격에 [주택가격비준표]를 통하여 일정한 특성 값을 곱하는 방식으로 구하는데요.

 

주택가격비준표라는 것은 대상주택 및 그 부속토지와 표준주택 및 그 부속토지의 특성 차이에 따른 비교 산식을 구해 놓은 것이지, 동일한 조건의 동일 필지에 대하여 '주택이 있으니 토지 가격을 후려치고 시작하겠다'는 요소는 존재하지 않습니다. 

 

・각 지역별 가격비준표 확인하러 가기, [한국부동산원]

 

즉 동일 필지에 대하여 개별주택가격이 개별공시지가보다 높아야 할 타당한 이유는 산식에 담겨있지 않고, 실제로 우리의 상식대로 개별주택가격이 더 높아야 하는 것이 정상적인 상황으로 판단되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 제가 있는 평택시 지제동의 취락지구에서 조차 흔하게 이러한 가격역전현상을 발견할 수가 있는데요. 

 

심한 곳의 경우에는 ㅇ개별공시지가 1,255,000원/㎡ ー ㅇ개별주택가격 805,803원/㎡으로 거의 2/3토막 나는 경우도 있습니다. 전국적으로 보시면 개별공시자가가 개별주택가격보다 3~4배 이상 높은 경우도 적지 않다고 하는데요.

 

왜 이런 현상들이 발생할까요?

 

개별주택가격의 이의신청 대상

이런 현상이 발생하는 것은 공무원들도 또한 잘 알고 있고, 이의신청의 주된 대상이 되고 있는데요. 

 

이러한 '가격역전현상'은 주택과 토지에 대한 특성 불일치에 따라서 발생하고 있습니다. 동일 필지임에도 불구하고 주택에 대한 특성 조사와, 토지에 특성 조사에 대한 값이 심하게 어긋날 경우 결괏값에서 괴리가 발생하는 것입니다.

 

이는 주택의 특성 조사 주체(세무 담당부서)와, 토지의 특성 조사 주체(토지 담당부서)가 다른 것이 문제가 됩니다. 가격에 대한 이의제기 또한 주택은 세무과에 하고, 토지는 부동산관리팀 등에 하는 것을 확인할 수 있습니다.

 

동일한 필지에 대해 동일한 특성 값이 나와야 함에도 불구하고, 한쪽이 제대로 된 현황을 파악하지 못하면 두 개의 다른 특성 값이 나올 수 있고, 이로 인한 특성 불일치 및 가격역전현상이 경기도에서만 한해 20만 건 가까이 보고되고 있습니다. 그나마 이의제기가 꾸준히 들어가지 않으면 이러한 특성 값의 재조정이 잘 이루어지지 않는 부분도 있음을 수년간의 가격 분석을 통해서 파악할 수 있기도 합니다. 

 

결국에는 공시가격의 적정성과 신뢰를 형성하기 위해서는 조사 주체의 일원화 등을 통한 제도 정비 및 가격을 합리적으로 판단/검증할 수 있는 전문부서의 신설이 필요해 보이는데요. 

 

공시가격을 현실화하겠다는 정부와 지자체에서는 이러한 현상이 더 이상 발생하지 않도록 꾸준히 노력해 나가겠다는 취지를 밝히고 있지만, 현실적으로 단기간 내에 모든 것을 바로 잡아줄 것을 기대하는 것은 어렵고, 그에 따른 부작용(갑작스러운 주택가격상승) 등도 우려를 하고 있는 판입니다.

 

고로 본인의 부동산 가치가 타당하게 평가받고 있는 것인지 수시로 확인해 보실 필요가 있고, 개별주택을 갖고 계신 분들이라면 주택 가격만 보실 것이 아니라 토지의 공시지가도 같이 살펴보셔야 합니다. 그리고 뭔가 이상허다? 싶으면 적극적으로 민원을 제기하시고 의견을 들어보시길 추천드립니다.