안녕하세요, 소공소곤입니다.
오늘은 LH의 토지주택연구원에서 2021년 발행한 「수용, 환지 혼합형 개발사업 실행방안 연구 보고서」의 내용 일부를 발췌하여 도시개발사업의 시행방식별(수용・환지・혼용) 특징을 전반적으로 비교해 보겠습니다.
보고서 전문은 https://lhi.lh.or.kr/web/index.do(토지주택연구원)에서 직접 검색・열람할 수 있습니다.
【 보고서 19페이지 ~ 】
도시개발사업의 시행방식은 '수용 또는 사용하는 방식'과 '환지 방식' 또는 이를 혼용하는 '혼용 방식'으로 구분할 수 있고, 「도시개발법 시행령」제43조(도시개발사업의 시행방식)에는 사업의 용이성, 규모 등을 고려하여 시행방식을 선택할 수 있도록 규정하고 있습니다.
→수용・사용방식은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지나 지장물 등을 협의 매수하거나 수용 재결에 의한 수용의 방법으로 취득
→환지방식은 종전토지와 종후토지를 교환하는 방식이며, 기존 토지 소유자의 권리가 변동되지 않으며 사업비 및 공공시설 설치비를 부담하게 됨
→혼용방식은 하나의 사업구역 내에 수용・사용방식과 환지방식을 적용하는 시행방식으로 분할혼용방식과 미분할혼용방식으로 구분함. 분할혼용방식은 사업구역 내에서 수용・사용방식과 환지방식이 적용되는 지역을 구분하는 방식이며, 미분할혼용방식은 수용방식을 적용한 후 환지 신청자에 한하여 토지를 지정하는 방식임
□수용방식 - 사업시행자가 사업지구 내 토지를 전부 취득하여 사업을 시행하는 방식
▶특징 : 보상가를 최소화하면서 사업비를 낮출 수 있도록 규모가 크고 공시지가가 낮은 지역 일대를 추진하는 경우 등, 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에 사용함
▶장점 : 수용방식은 상대적으로 저렴한 지가(공시지가 기준)로 매입이 가능하며, 변형이 적은 원형지 상태의 토지를 이용하기 때문에 충분한 공공용지 확보가 가능(적정수준 이상의 기반 시설 공급 용이), 투자사업비의 회수기간이 빨라 원활한 사업시행이 가능(단기간 개발사업 추진 가능), 효율적 토지이용계획 실현 용이, 개발이익의 공적 재활용 가능
▶단점 : 보상에 따른 초기사업비가 과다(지가상승으로 인한 초기투입자금 증대)하고 사업시행자에게 개발이익이 집중되어 형평성 문제가 야기되며(공공주체의 개발이익 한정 등의 문제제기), 매수에 따른 토지소유권에 대한 기본적 침해, 비자발적 이주에 대한 반발, 경기침체시에 경비충당의 어려움
□환지방식 - 사업지구 내 토지소유자의 권리변동 없이 종전 소유권을 사업시행 후 정리된 대지에 이전시키는 방식
▶특징 : 대지로서의 효용증진과 공공시설 정비를 위하여 토지의 교환・분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치・변경이 필요한 경우, 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에 사용
※지정권자가 시행자를 정하고 시행자는 환지 계획 작성의 주체가 되며, 도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 토지 소유자나 조합이 시행자가 되는 것이 원칙 (사유가 있을 경우 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사, 신탁업자 등을 시행자로 지정 가능)
▶장점 : 수용방식과 다르게 보상비 등이 없기 때문에 보상에 따른 초기사업비 축소가 가능(초기사업비 부담 완화)하며, 사업지구 내 토지소유자의 권리보장으로 민원 축소(수요자 기확보 및 원주민 재정착률 제고 가능), 토지소유자에게 개발이익이 환수되고 용지배분 상 탄력적인 운용이 가능
▶단점 : 효율적 토지이용 및 기반시설의 설치 여력 부족, 개발이익의 사유화, 사업기간의 장기화(*수용방식보다 평균 1.2년 더 소요), 개발이익이 낮을 경우 추가분담금 발생
□혼용방식 - 환지방식과 수용 또는 사용방식을 혼합한 방식으로, 분할 / 미분할 혼용방식으로 구분
▶분할혼용 : 수용 또는 사용방식이 적용되는 지역과 환지 방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 분할하여 시행하는 방식
▶미분할혼용 : 사업시행지구를 분할하지 않고 수용 또는 사용방식과 환지방식을 혼용해서 시행하는 방식으로 이 경우 환지에 대해서는 환지시행방식 규정을 적용하고, 그 밖의 사항은 수용 또는 사용방식에 관한 규정을 적용
▶토지의 수용 및 사용에 관하여는 토지보상법을 준용하며, 환지에 대해서는 환지 관련 조항 적용
【시행자 유형 및 토지확보 조건 비교】
□수용방식 - 공공시행자와 조합을 제외한 민간시행자의 사업 시행이 가능
▶시행조건(자격)에서 수용방식은 제안 시부터 토지 소유권 확보 및 사용권원 확보를 규정하고 있음(민간시행의 경우 각 단계별 동의 조건 및 토지 소유권 확보 조건을 달리 규정)
▶토지소유자 등 민간이 수용방식으로 시행할 경우 구역지정 제안 시 사유지 면적의 1/2 이상을 소유하고 토지사용승락서나 토지매매계약서 등의 사용권원을 사유지 면적의 2/3 이상 확보하여야 하며, 시행자 지정 시 사유지 면적의 2/3 이상 소유하여야 하는 등 사업시행 초기 단계에서 소유권을 확보하여야 함
□환지방식 - 수용방식과는 달리 소요권 확보가 아닌 동의서 규정을 두고 있음
▶조합이나 민간 시행 시 소유자 또는 구역 총 면적의 2/3 이상과 소유자 총 수의 1/2 이상 동의서를 받아야 함
【시행방식별 조성토지 공급기준】
□수용방식 - 조성토지 공급은 이주대책에 따른 공급과, 협의양도인 택지, 대토보상, 공공용 토지, 일반 공급토지 등으로 구분
□환지방식 - 환지대상토지와 체비지로 구분되며, 체비지는 일반체비지와 공공체비지 등으로 구분
-분할혼용방식은 수용방식과 환지방식 각각의 규정에 따라 공급하나 미분할혼용방식은 환지방식의 체비지가 없으므로 수용방식의 조성토지 공급 기준에 따라 공급
【감정평가사 선정 및 감정평가시점】
□수용방식 - 토지보상법을 준용하여 감정평가법인 3인을 선정하여 평가, 감정평가시점은 개발계획 수립 이후부터 사업인정고시 후 보상협의시점 내로 규정
□환지방식 - 도시개발법 제28조에 따라 공인평가기관인 감정평가업자를 대상으로 하며, 도시개발업무지침 5-4-1에 따라 환지방식의 경우 2 이상의 감정평가한 가격의 산술 평균한 가격을 기준으로 정함
【시행방식별 보상 및 이주대책】
□수용방식 - 하단 표 참고
□환지방식 - 토지는 환지대상이므로 보상에서 제외되며, 면적이 작아 토지로 환지를 지정하지 않고 금전으로 청산할 경우 사업비 및 공공시설 부담면적을 제외한 후 권리면적을 산정하며 환지처분 후 권리면적에 해당하는 청산금을 지급
□혼용방식 - 미분할혼용방식에서 면적이 적어 토지로 환지를 지정받지 못 하는 토지(과소토지=최소한으로 건축할 수 있는 면적*)는 환지신청 대상에서 제외하는 등의 규정이 없으나, 시행방식의 특성상 환지 신청에서 제외
(*과소토지는 다음 미만의 면적을 말하며, 시행자가 규약・정관 또는 시행규정으로 범위 내에서 정할 수 있다)
1. 주거지역: 60제곱미터
2. 상업지역: 150제곱미터
3. 공업지역: 150제곱미터
4. 녹지지역: 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터
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