『토지가격비준표』개별공시지가 산정의 기준

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

정부는 다양한 목적에서 부동산의 가격을 평가합니다. 대표적인 예로 공공용지를 취득하거나 수용할 때 보상가액을 평가해야 하고, 국세・지방세 및 각종 부담금의 부과를 위해서 과표나 기준가액 등을 산정해야 하기 때문입니다.

 

정부가 공공목적으로 평가한 토지의 가액을 공시지가라고 합니다. 이 공시지가의 개념은 1986년 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」(현재는 「부동산 가격공시에 관한 법률), 흔히 말하는 「부동산 공시법」이 제정되면서 처음 사용되었습니다. 

 

이전까지만 해도 토지 가격은 건설부, 내무부, 국세청 등 여러 행정기관이 나름대로의 방법으로 지가를 평가하고 있었습니다. 당연히 정부기관들이 제각각 지가를 조사・평가함에 따라 인력 및 예산 낭비 문제가 대두되었고, 동일 토지에 대한 평가액이 서로 달라 국민들에게는 혼란과 불신을 안겨주었습니다. 이런 문제를 해결하고자 정부는 지가공시제도를 도입하여 그동안 다원화되어 있던 공적지가를 '공시지가'로 일원화하였습니다. 

 

그러나 공시지가를 평가하는 것은 결코 만만한 작업이 아닙니다. 우리나라 토지는 일부 국・공유지 등을 제외하더라도 약 3,350만 여 필지가 존재합니다. 이걸 한 필지씩 전문가들인 감정평가사들이 매년 평가하는 것은 현실적으로 불가능합니다. 이러한 이유로 대표성이 인정되는 50만 필지를 '표준지'로 정하여 감정평가사들이 평가하고 '표준지 공시지가'를 산출하여 공개하면, 나머지 개별토지들은 지자체 공무원들이 표준지 공시지가를 기준으로 가격을 산정하는 지금의 체계를 갖게 되었습니다.

 

이때 평가 전문가가 아닌 지자체 공무원들이 개별공시지가를 산정할 때 활용되는 것이 바로 『토지가격비준표』 입니다.

 

 

토지가격비준표란 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제7항에 근거한 대량의 토지에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 ‘간이 지가산정표’로, 표준지와의 특성 차이를 고려하여 행렬표(matrix) 형태로 구성되어 있습니다.

 

→ 감정평가사들이 표준지의 특성을 조사하고 가격을 평가

→ 표준지 자료를 이용하여 토지가격비준표를 작성

→ 지자체 공무원들이 비준표를 적용하여 개별토지들의 공시지가를 산정

 

토지가격비준표는 개별공시지가를 산정하는 데 있어 토지특성 조사, 표준지 선정과 함께 개별필지의 가격을 결정하는 매우 중요한 기준이며, (비교) 표준지의 가격에 토지가격비준표로부터 추출된 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 결정하게 됩니다. 

 

 

예를 들어볼까요. 위 그림은 2020년 경기도 평택시 지제동 계획관리지역의 토지가격비준표 중 고저 항목입니다.

 

미리 산식에 의해 특성 차이를 반영해 계산되어 있는 비준표의 배율들이 보입니다. (배율은 지역과 조건마다 다릅니다)

 

인근의 유사 표준지의 공시지가를 기준 가격으로 잡고, 대상 토지의 조건에 맞는 배율로 증감시킴으로써 개별공시지가를 산정하게 되는데요. 제가 직접 시범을 보여드리겠습니다.

 

예를 들어 인근이 유사 표준지 가격이 ㎡당 100만 원이라고 하겠습니다. 표준지와 개별 토지가 모든 면에서 같고(다른 항목들은 동일 조건이라고 가정), 다만 표준지가 평지인데 개별 토지가 급경사라면 비준표에서 표준지(세로 방향)가 평지이고 개별토지(가로 방향)가 급경사인 항을 찾습니다. 그 배율을 읽으면.. 0.70입니다. 

 

그러면 개별토지의 가격은, 표준지 가격에 100만 원에 비준표의 가격 배율 0.70을 곱하면 나오겠네요.

 

100만 원(㎡) x 0.70 = 70만 원(㎡)

 

한번 더 해볼까요?

 

반대로 표준지가 고지에 있고, 개별 토지가 완경사인 경우를 구해보겠습니다. 

 

먼저 세로축에서 고지를 찾고, 가로축에서 완경사를 찾은 뒤에 내려오면 둘이 만나는 지점의 숫자, 1.43이 배율이 됩니다.

 

100만 원(㎡) x 1.43 = 143만 원(㎡)으로 계산이 되겠습니다.

 

물론 여러분들이 직접 계산하실 일은 없습니다. 공무원들이 할 일입니다. 

 

예시의 산식을 단순화시키기 위해서 조건을 고저만 다르다고 가정하였습니다. 실제 현행 토지가격비준에서는 지가에 영향력이 검증된 18개 항목에 대해서 비준표가 작성되고 있습니다. 

 

토지가격비준표 작성 항목은 다음과 같습니다.

 

①지목, ②면적, ③용도지역, ④용도지구, ⑤기타 제한(구역 등), ⑥도시계획시설, ⑦농지 구분, ⑧비옥도, ⑨경지정리, ⑩임야, ⑪토지이용 상황,⑫고저, ⑬형상, ⑭방위, ⑮도로 접면,⑯도로 거리,⑰철도/고속도로 등, ⑱폐기물/수질오염 등 

 

다만, 지역에 따라 특정 항목이 적용되지 않기도 하고, 실증분석 결과 그 영향력이 미미할 수도 있습니다. 이러한 이유로 한 지역에 실제 적용되는 비준표 항목의 개수는 18개보다 작을 수 있습니다.

 

비준표 각 항목별 조건에 따른 배율들을, 인근 유사 표준지 공시 가격에 곱하면 개별공시지가가 완성됩니다.

 

이제 토지가격비준표에 대한 개념이 약간은 잡히셨는지 모르겠습니다.

 

이제 열람 및 의견제출 절차를 거쳐 오는 5월 29일에 확정・고시 될 개별공시지가인데요. 토지가격비준표에 대한 이해를 통해 인근 토지들과 비교하여 나의 토지가 적절한 가격으로 평가를 받고 있는 것인가 보다 객관적으로 확인하실 수 있을 거라고 생각합니다.