『'준산업단지' 활성화 논의』개별공장 난립지역의 체계적인 정비

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

최근 경기연구원의 '경기도 공장입지실태' 발표를 보면, 지난해(20년) 말 기준 도내 등록공장수 7만 823개 중 개별입지와 계획입지(산업단지)의 비율은 71% 대 29%라고 합니다. 

 

지역적으로 보면 양평, 광주, 이천, 여주, 용인, 포천, 남양주, 양주 등은 90% 이상(자연보전권역 98.7%)이 개별입지입니다. 이는 수도권정비계획법의 권역 규제 등으로 인해 산업단지 조성이 제한되고, 산업단지 배정 물량도 부족하기 때문이라고 합니다.

 

그리고 한국산업단지공단에서 분기마다 발표하는 '전국산업단지현황통계'를 살펴보면, 일반산업단지의 경우에는 업체당 평균적으로 1,640평 전후의 토지를 분양(임대) 받아서 사용하고 있습니다. 산업시설용지의 최소 필지 규모는 900㎡(≒ 272평)이지만, 현실에서는 효율적인 산업단지 조성을 위해 훠~얼씬! 더 큰 규모로 필지로 공급하는 것이 일반적입니다. 때문에 웬만한 중소・영세공장들은 큼직큼직하게 조성되는 산업단지에는 들어가고 싶어도 들어갈 수 없는 상황입니다. 

 

이러한 산업단지의 공급 부족과 함께 현실적인 수요 대책이 맞물리지 않는 일부 지역에서는 개별입지 공장이 난립하고 있습니다. 이는 주변 취락 및 주거시설과 끊임없는 갈등과 민원을 유발하는 요인입니다. 특히 공업지역과 계획관리지역에서는 공장 바로 옆에 주택들이 뒤섞이는 식의 계획 없는 난개발이 이뤄지기 쉽고, 이것은 기반・지원시설이 열악하여 그만큼 생산환경이 좋지 않다는 것을 의미하기도 합니다.   

 

이에 개별입지 공장이 밀집한 지역을 정비계획에 의한 개발사업을 통하여 공장 환경과 주변 주거환경을 개선하기 위한 방안으로써 주목을 받고 있는 것이 '준산업단지' 제도입니다. (2007년 도입 후 아직까지 제대로 활성화되지 못 하고 있습니다)

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경기도, 공장등록현황(2020년)

'준산업단지'는 무엇인가?

도시 또는 도시주변의 특정지역에 입지하는 개별공장들의 밀집도가 다른 지역에 비하여 높아 포괄적 계획에 따라 계획적 관리가 필요하여 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 에 따라 지정·고시된 일단(一團)의 토지 및 시설물을 말한다.

준산업단지는 개별공장 난립지역의 체계적인 정비를 위하여 도입하였으며, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 에 의한 산업단지의 지정·조성을 준용하여 개발하고 다음의 요건을 모두 충족하는 지역을 대상으로 시·도지사 또는 시장·군수 또는 구청장이 지정한다.

① 준산업단지로 지정하려는 지역이 공업지역, 계획관리지역 또는 개발진흥지구일 것. 다만, 계획관리지역이 준산업단지로 지정하려는 지역의 면적의 50% 이상인 경우에는 생산관리지역, 보전관리지역 또는 농림지역(농업진흥지역, 보전산지, 초지 제외)을 포함하여 준산업단지를 지정할 수 있다. 이 경우 보전관리지역은 다음의 요건을 모두 충족하여야 한다.

· 전체 준산업단지 면적이 10만제곱미터 이하인 경우: 전체 준산업단지 면적의 100분의 20 이내
· 전체 준산업단지 면적이 10만제곱미터를 초과하는 경우: 전체 준산업단지 면적의 100분의 10 이내

② 준산업단지로 지정하려는 지역의 면적이 3만㎡ 이상
   (자연보전권역인 경우는 3만㎡ 이상 6만㎡ 이하)일 것

③ 건축허가(신고)대장에 명시된 공장부지 면적이 준산업단지로 지정하려는 지역의 면적의 40% 이상일 것

④ 준산업단지로 지정하려는 지역에 건축허가를 받거나 건축신고를 한 공장이 2개 이상일 것

⑤ 준산업단지로 지정하려는 지역의 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 공장소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 얻을 것

-LURIS 용어사전 / 관련 법령 및 링크(21. 12. 29. 기준 확인)

• 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조
• 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제8조의3
• 「산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령」 제10조의3
• 「산업입지의 개발에 관한 통합지침」

 

준산업단지 제도는 개별공장의 난립지역을 계획적 관리를 추진하기 위해 도입되었습니다. 기존 난립지역의 기반시설을 정비하고 일부 연접부지를 신규 개발하여 사업성을 확보하는 방식입니다. 

 

기존의 산업단지는 건설회사, 도시공사 등의 사업시행자가 분양 수익을 목적으로 개발되고 있으나, 준산업단지는 입주기업이 직접 개발하는 민간 주도 개발사업입니다. 기존에 있던 기업이 사업시행자가 되어 주변을 함께 계획적으로 정비하기 위한 제도이나, 지정효과(유휴토지 수용 및 활용, 건폐율 및 용적률 완화, 기반시설 정비 등)를 적극적으로 지원할 수 있는 근거가 부족한 것이 현 상황입니다.

산업단지와 준산업단지의 개발방식

준산업단지의 주요내용과 문제점

이에 그동안 추진된 준산업단지 지정은 대부분 포기, 해제되었고 제도 개선책이 미흡하여 사실상 현재까지 거의 활성화되지 않는 실정입니다. (준산업단지 지정 대표 사례 : 화성 양감지구)

 

최근에는 국토연구원 및 경기연구원이 전문가들과 시・군관계자 등이 모여 준산업단지 제도에 대한 토론회를 개최하기도 하고, 경기연구원은 '준산업단지 제도개선과 활성화 방안 연구' 보고서를 발간했습니다. 제가 지금 말씀드리고 있는 내용들도 이 보고서를 근거로 하고 있는데요. 

 

여기서 '준산업단지' 제도를 활성화하기 위한 해결과제로 ▶지정요건 완화(지정할 수 있는 면적 요건을 완화) ▶인센티브 확대(지구단위계획으로서 현행 최대 건폐율 60%, 용적률 200% 요건을 더 상향시켜 줄 필요가 있음 & 수도권 내 낙후지역은 기반시설 비용 지원) 등을 들고 있습니다. 

 

뭐 이게 가능한 내용인지는 전문가들이 잘 판단해서 제언을 했을 것이라고 생각하기 때문에 앞으로 긍정적으로 토론의 대상이 되었으면 좋겠습니다. 

 

예를 들어 경기도의 경우에는 공장 수가 압도적으로 많고 상대적으로 개별입지 공장 비중 또한 높아서 개별공장 집적지가 많은데요. 그래서 경기도(특히 산단 면적 압도적인 화성시)에서 이 준산업단지 제도에 대해서도 관심이 많았음에도, 추진됐던 계획들조차 사실상 철회하고 있다고 합니다. 충분히 긍정적으로 검토가 되었던 적이 있었기 때문에 조금 더 법이 정비되고 실효성이 확보가 되면 얼마든지 난립지역의 피해 문제를 해결하고 토지이용질서를 회복할 수 있는 한 방안으로서 활용될 수 있게 되지 않을까 기대해 봅니다.

 

앞으로 보다 선진국으로 나아가면서 기존의 난개발 문제를 해결하고 국토를 계획적이고 효율적으로 활용하기 위한 토지이용 방안들이 논의되어 갈 텐데요. '준산업단지'라는 표현도 향후 자주 듣게 되는 부동산 상식이 되지 않을까 싶습니다. 

개별입지공장 밀집지역의 실태