『가계약금의 반환여부』다시 돌려받을 수 있을까?

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

얼마 전에 계약금의 법적 성질에 대해서 포스팅을 한 적이 있습니다. 해약금과 위약금이라는 두 가지 측면에서 그 특징을 살펴보았었습니다. 매매계약과 별개의 독립된 계약으로서의 계약금 수수가 어떤 의미를 가지는지 이해하시는 데 크게 무리가 없으셨을 거라고 생각합니다. 

 

・관련 포스팅 - 『부동산 매매, 계약금의 법적성질』해약금 & 위약금

『부동산 매매, 계약금의 법적성질』해약금 & 위약금

오늘은 관련된 내용으로 가계약금의 경우는 어떤 법적 의미를 갖는 것인지? 계약 체결이 안 되면 돌려받을 수 있는 것인지? 에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다.

 

최근에 제 지인분은 소유하고 계신 아파트에 전세 세입자를 구하면서 가계약금을 먼저 건네 받은 적이 있습니다. 젊은 부부세대가 들어오려고 했던 것 같은데요. 어쩌다 보니 세입자분께서 보증금 마련이 어려워졌다며 계약을 이행하기 힘들겠다며 가계약금을 돌려달라고 요청했다고 하더군요. 

 

지인분은 돌려줄 수 없다는 완강한 입장을 보였고, 중간에 끼어 있던 공인중개사는 "젊은 친구들을 위해서 선생님이 양보를 조금 해 주시지요"라며 가계약금을 돌려줄 것을 종용했다고 합니다. 그 모습이 더 괘씸해 보여서 절대 못 돌려준다고 말했다고 하는데요. 알고 봤더니 공인중개사분이 세입자분들에게 가계약금을 걸라고 이야기할 때 "나중에 계약이 안 되면 돌려받을 수 있을 것이다"라는 취지로 말을 한 적이 있어서 굉장히 난처한 입장이었던 걸로 보입니다.

 

결과적으로 지인분은 가계약금을 돌려주지 않았고 새로운 세입자를 찾아서 계약을 잘 마쳤습니다. 

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우리는 상대적으로 약자로 보이는 이들의 편에서 이야기하는 것을 좋아하기 때문에 이런 이야기를 들었을 때 감정적인 분들은 '아유, 그거 몇 푼 한다고 치사하게 안 돌려주냐?'라고 말하시는 분들도 일부 계실지 모르겠습니다.

 

가계약금의 반환 여부는 일률적으로 정할 수는 없으며 가계약에 있어서 나타난 당사자의 의사표시를 해석하여 사안마다 구체적으로 판단할 수밖에 없다.

가계약일 경우에도 구두 또는 계약서에 준하는 서면으로 매도인, 임대인의 계좌번호 등으로 당사자가 특정되고 계약 목적물과 대금이 특정되고, 계약일, 중도금 지급방법, 잔금 지급일 등에 대한 합의가 있다면, 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약 또는 임대차 계약이 성립된 것으로 보는 것이 타당하다.

출처 : 이지선 변호사님, 잡포스트(JOBPOST)(http://www.job-post.co.kr)

 

 

하지만 매매목적물이 특정되고 매매대금의 총액, 중도금과 잔금의 지급시기, 매매목적물의 인도와 소유권이전등기완료일 등 계약의 중요한 내용이 확정되어 있는 상황이라면 가계약금의 지급은 매매계약의 정상적인 성립으로 보아야 합니다. 

 

(계약의 중요한 내용 등에 대하여 합의가 되지 않은 상황이라면 계약 자체의 불성립을 주장할 수 있습니다)

 

그렇다면 가계약금을 지급하고 세 시간이 지났는지 이틀이 지났는지 열흘이 지났는지, 그 금액이 얼마인지는 중요하지 않습니다. 하단의 사례에서도 보시겠지만 그 시간 이후로 서로가 서로의 권리를 일정 부분 포기하는 대가로 정상적으로 가계약금을 주고받았기 때문입니다.

 

임대인은 다른 임차 희망인에게 더 좋은 조건에 빨리 거래를 성사시킬 수 있는 상황 등이 발생하여도 계약자에게 현재와 동일한 조건으로 임대하겠다는 것을 약속하는 것이고, 임차인은 대금이 준비될 때까지 딜레이 시키면서 임대인의 권리를 제한하기 위하여 가계약금을 건네는 것입니다.

 

물론 특약사항으로 다양하게 세부조건을 정리할 수도 있을 것입니다. 추후 분쟁을 막기 위하여 매수인 입장에서는 정식 매매계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려받을 수 있도록, 매도인 입장에서는 계약의 중요한 내용을 정리하여 제대로 된 매매계약임을 확실하게 해 둘 필요가 있습니다.

 

다만 여기서 문제가 되는 것은 일반적인 계약금 계약과 달리 '계약금의 일부'만을 선입금하는 가계약금의 경우 '계약금 전액'이 지급된 상황이 아니기 때문에 계약금 포기 및 배액상환에 의한 해제가 가능한지 여부입니다.

 

*계약금 계약은 요물 계약으로 일반적으로 '계약금의 전액'이 지급되어야지 그 효력이 있습니다.

 

[민사] 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고가 가계약의 상대방인 피고에게 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 한 사례(대구지방법원 서부지원 2018가소21928)

3. 판단

우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요 부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 체 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.

위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약 제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결 요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결 요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결 요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약 체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건에서와 같이 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 달리 원고와 피고 사이에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

전국법원 주요판결, 대구지방법원 / 18. 12. 13. 

결론적으로 말하면 일률적으로 어떻다고 말할 수 있는 내용은 아닌 것 같습니다. 가계약금도 계약금으로 인정하여 계약금 포기 및 배액상환에 의한 해제를 인정해야 한다고 보는 판결이 있고, 반대로 계약 파기에 의한 가계약금의 반환 및 손해배상 청구만 가능할 뿐이지 '계약금 전액'이 지급된 것이 아니기 때문에 계약금에 의한 해제는 불가능하다는 주장도 있는 것 같습니다. 

 

어찌 됐든 종합적으로 말씀드릴 수 있는 것은, 매수인/임차인이 특정된 내용에 대하여 본계약 체결을 거부하는 경우 기지급 된 가계약금은 관련된 특약사항이 없는 한 돌려받기가 사실상 어렵다는 것입니다.

 

 

다음은 한국공인중개사협회의 '부동산 중개 경영이론과 실무'에서 다루고 있는 가계약금에 관한 내용입니다. 현실적으로 많이 일어나는 실사례를 담고 있는데요. 일부 가계약금을 돌려받을 수 없어서 억울해하시는 분들에게 '왜 돌려주지 않는 것이 타당한 것인지' 역지사지의 자세에서 설명해 주고 있습니다. 재미 삼아 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

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부동산 중개 경영이론과 실무

(한국공인중개사협회)

 

 

가계약금은 계약이 이루어지지 않으면 돌려받을 수 있는가?

 

가계약금의 반환 여부는 일률적으로 정할 수는 없으며 가계약에 있어서 나타난 당사자의 의사표시를 해석하여 사안마다 구체적으로 판단할 수밖에 없다고 봅니다. 사례를 통해 분쟁의 유형과 중개실무상 유의점을 살펴봅니다.

 

-가계약금 사례-

대학생 A씨는 학교 주변의 원룸을 알아보다가 마음에 드는 집을 발견했다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원으로 현재 비어 있어서 언제라도 들어갈 수 있다는 것이다. 계약금이 없어 내일 다시 오겠다니까 공인중개사는 그 방이 금방 나갈지도 모르니 일단 가진 돈을 가계약금으로 맡기라고 하였다. 그래서 20만 원을 임대인에게 주고 영수증을 받았다. 사흘 후 A씨는 부모님의 반대로 계약을 못하게 되었다며 20만 원을 돌려달라고 하였다. 그런데 임대인은 못 돌려주겠다는 것이다.

 

사례의 경우 만약 임대인이 20만 원을 받고도 다른 사람과 계약을 했다면 A씨는 가만있지 않을 것입니다. 나한테 방을 주기로 한 약속을 어겼으니 위약금을 내라고 하지 않겠습니까? 건너간 20만 원을 계약금의 일부로 본다는 것입니다.

 

그렇다면 반대의 경우 다시 말해 임차인 A씨가 약속을 어겼다면 이번에는 집주인이 20만 원을 돌려주지 않으려 할 것입니다. 20만 원 때문에 다른 사람이 와도 계약을 할 수 없었으니까요. 

 

이와 같이 사람들은 보통 '가계약금'이라고 부르지만 실제 내용은 '계약금'에 해당하는 경우가 많습니다. '계약금의 일부'도 결국 계약금이니까요.

 

따라서 거래를 중개하는 공인중개사로서는 가계약금의 반환 여부에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 임대인 또는 매도인의 동의 없이 공인중개사가 일방적으로 임차인 또는 매수인에게 "가계약금을 돌려받을 수 있을 것이다"라는 언급을 쉽게 해서는 안 된다는 것입니다.

 

분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 조치를 하는 것이 현명합니다.

 

1) '가계약금'으로 하지 않고 '계약금 중 일부'로 하여 정식 계약서를 작성하도록 유도합니다.

 

2) 불가피하게 가계약금을 주고받을 경우, 영수증이나 문자 메시지로 가계약금의 유효기간을 표시합니다.

 

(예컨대, "00월 00일까지 계약서 작성이 안 되면 그다음 날 반환한다. 계좌번호 00은행 000-0000")