『권리금은 어떻게 보호 받는가?』& 금지 특약의 무효성

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

 

기존 임차인(양도인)이 여태까지 영업을 진행하며 쌓아온 자신만의 노하우와 고객, 협력업체 등을 금전적 가치로의 환산을 통해 보상을 받을 수 있고, 신규 임차인(양수인) 입장에서는 신규로 사업을 시작하면서 모든 위험요소를 감수하는 것보다 일정 금액을 지불하는 것으로써 안정적 기반이 갖춰진 사업을 이어받을 수 있는 합리적인 계약입니다.

 

 

하지만 임차인의 노력으로 장사가 잘 되는 경우, 임대인이 임차인을 내쫓고 그 자리에서 동일한 영업을 한다거나 임차인이 받아야 할 권리금을 임대인이 중간에서 가로채는 일들이 종종 벌어지고는 했습니다. 이에 『상가건물 임대차보호법』 제10조에서는 '임대인이 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 특정 행위들을 금지'하는 권리금 회수기회 보호 조항을 제정하여, 임차인이 수년간 형성한 영업 가치를 임대인이 빼앗아 영업을 하는 것을 방지하고 있습니다.

『상가건물 임대차보호법』 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  

  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

  ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

  ③임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

  ④제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

  ⑤임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

권리금 회수기회 보호에 대한 법이 개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약 체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차 계약을 체결해야만 합니다.

 

이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하고 있습니다. 

 

※위에 법령 내용에서 알 수 있듯이 '정당한 사유'가 있는 경우에는 임대인도 당연히 계약을 거부할 수 있습니다.

 

기본적으로는 임대인의 권리금 회수 '방해행위'와 계약 거절의 정당한 사유'에 대해서는 손해배상을 청구하는 임차인이 그에 관해 주장・입증을 해야 합니다. 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에 있어 임차인에게 불이익이 돌아갈 수 있습니다.

 

다만, 『상가건물 임대차보호법』 제10조의4 제2항에 의해 계약 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 '신규 임차인의 무자력, 의무 위반 우려, 1년 6개월 비영리 사용, 권리금 지급' 등 4가지 사유에 대하여는 임대인이 정당한 사유가 있음을 인정받기 위하여 적극적으로 그 사유를 주장하여야 하고, 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

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임대인들 입장에서는 달갑지 않은 조항들이다 보니, 임대차 계약 시에 다음과 같은 특약사항을 넣는 경우가 많이 있습니다. 

 

・임차인은 '신규 임차인의 주선을 포기한다'

・임차인은 '권리금을 주고받지 않기로 한다'

 

하지만 이러한 특약사항들은 『상가건물 임대차보호법』 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 원칙적으로 효력이 발생하지 않습니다. 다만, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

 

예를 들어 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결할 때 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금을 받지 않고 임차인에게 물려주면서 향후 권리금을 주고받지 않기로 약정한 경우 그 약정은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효할 수 있습니다.

 

 

이와 반대로 임차인에게 차임을 연체하는 등의 과실이 있는 경우에는 권리금이 보호되지 않습니다. 

 

대표적으로는 '3기의 차임액*에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우'를 들 수가 있습니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다. 

 

*여기에서 말하는 3기의 차임액이란, 연속해서 3기에 이른 것을 의미하는 것이 아니라, 전후를 합하여 연체액이 3기에 이르면 이에 해당하는 것으로 해석합니다. 예를 들어, 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있어도 그 후 임차인이 연체차임을 전부 또는 일부 지급하여 남아 있는 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는다면 임대인이 해지 권한을 행사할 수 없을 겁니다.