『임차인이 '중개보수'를 부담하여야 할까?』계약 만료 전 해지 시

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

임대차 계약기간이 만료되기 전(혹은 묵시적 갱신 후)에 임차인이 계약을 해지하고자 하는 경우, 과연 '임대인이 새로운 임차인을 구하는 데 필요한 중개보수'까지 부담을 하여야 할까요?

 

결론부터 말씀을 드리면 임차인의 사정으로 계약기간이 지켜지지 않는다고 하여서 임대인에게 차후 계약분의 중개보수(수수료)를 지급하여야 할 법적 의무는 전혀 없습니다. 

 

다만, 임대차 계약서 상 임차인에 의해 자유롭게 계약 해지가 가능하다는 등의 특약사항이 없다면 계약 기간이 종료됨으로써 계약도 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 중도에 계약 해지를 하기 위해서는 당사자간 합의가 필요한 부분입니다. 이에 임대인 입장에서는 조건부 해지의 조건으로서 새 임차인을 구해 놓거나, 중개보수 등을 손해배상금 성격으로 요구할 수도 있을 것입니다. 그렇지만 위 조건이 손해배상금으로서 적정한 수준인지, 조건을 받아들일지는 어디까지나 임차인의 판단 문제입니다. 

 

「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신) 

**① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.


**12월 10일 이후부터는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절을 통지하도록 하는 개정안이 시행됩니다.

이것은 계약 기간이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신 이후에도 마찬가지입니다. 통상적으로 계약 기간이 짧은 원룸 등에서 묵시적 갱신 이후에 계약 해지를 하는 경우, 중개보수를 누가 부담하여야 되는가에 대한 시비가 많이 있는 것으로 알고 있습니다. 

 

예를 들어 지제동의 원룸 같은 경우는 삼성전자 평택 캠퍼스의 공사 현장에서 일하시는 분들이 많이 묵고 계십니다. 현장의 공사 일정과 계약 기간을 확신하기 어려워 원룸을 구하실 때도 3~6개월 정도의 단기 계약을 선호하시는 분들이 많습니다. 그리고 만약 일을 오래 하게 되시는 경우에는 특별한 언급 없이 그냥 기간을 연장해서 계속 지내십니다.(묵시적 갱신) 그러다 현장을 떠나실 때는 갑자기 나가게 되는 경우들이 생기면서 문제가 발생합니다. 

 

「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

묵시적 갱신 이후 임차인이 계약을 일방적으로 해지하기 위해서는 최소 3개월 전에는 임대인에게 그 사실을 통지하여야 효력이 발생합니다.  (임차인 입장에서는 이러한 상황에 대비하여 특약사항을 통해 계약 조건을 미리 조정해 둘 필요가 있습니다)

 

임대인이 이러한 사실을 이용하여 '3개월은 무조건 더 월세를 부담하셔야 된다'라고 권리를 주장하면, 임차인 입장에서는 난감할 수 있습니다. 그렇기 때문에 미리 해지를 하고 싶으면 '새 임차인이 들어올 때까지의 월세와, 그에 따른 중개보수까지 부담해라'라는 임대인의 요구가 힘을 받을 수 있는 겁니다. 임차인 입장에서는 3개월치 월세보다는 상대적으로 덜 부담스럽기 때문에 할 수 없이 임대인의 조건을 맞춰 주는 것이죠.

 

이런 판단이 일반 상식에서 합리적으로 보이기 때문에 동네 부동산에서는 임대인에게 설명할 때 '당연히 중개보수는 임차인이 부담해야 한다'라는 식으로 이야기를 하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 일반적인 관례에 대한 이야기일 뿐이며, 법적인 근거를 가지고 있지 못하는 잘못된 상식입니다. (판례에서도 기존 임차인에게는 중개보수 부담 의무가 없다는 것을 확인할 수 있으며, 임대인 중에는 임차인의 상황을 충분히 고려하여 중개 보수를 요구하지 않고도 합리적이고 양심적인 합의안을 제시하는 분들이 많이 계십니다)

 

당연히 당사자 간에 합의의 영역이며, 어떤 식으로 합의를 할지는 다양한 방법이 있을 것이기 때문에 당시에는 중개 보수에 대한 언급이 없다가 갑자기 당연히 권리인 것처럼 임의로 보증금에서 중개보수를 까고 주는 행위는 문제의 소지가 상당합니다.

 

그리고 계약이 해지될 때까지는 임대인에게는 보증금을 임차인에게 돌려줄 의무가 발생하지 않습니다. 미납부 월세나 공과금, 청소・수선비 등을 확보하고 있을 필요가 있기 때문입니다. 하지만 새로운 임차인과 계약을 맺었다면 당연히 보증금도 정당하게 청산해서 돌려줘야 할 것입니다. 

 

 

+ 계약 해지를 통보하고 그 효력이 발생하는 3개월간은 별도의 합의 해지를 하기 전까지는 당연히 월세를 부담하고 있는 임차인의 방입니다. 혹여나 임차인이 방을 떠나 다른 지역으로 떠난 상황이라고 해도, 방을 비우고 있을 뿐이지 계약은 존속되고 있는 것입니다. 임대인이 기존 임차인이 다시 돌아오지 않을 것이라 것을 인지하고 있다고 하더라도, 함부로 방에 들어가는 것은 임대인에 의한 주거침입죄에 해당할 것이며 새로운 임차인과 계약을 한다면 사기를 치는 것이 되겠죠. 

 

마찬가지로 새로운 임차인을 구할 때까지만 월세를 부담하겠다고 합의가 된 상황이라면, 새로운 임차인을 구한 뒤 바로 보증금을 정산해서 반환할 의무가 발생합니다. 새로운 계약에 대한 사실을 숨기고 보증금을 과하게 제하는 것은 당연히 문제가 되는 사항일 것이고, 또한 합의가 되지 않는 상황에 대해서는 사후 일반적인 관례라는 이유로 권리를 행사할 수 없을 것입니다. 

---

<내용 정리>

 

임차인에게는 차후 계약분의 중개 보수를 지급하여야 할 법적 의무를 지지 않습니다.

 

하지만 이러한 시시비비는 대부분 임차인이 계약 기간을 채우지 못하는 경우에 생겨난다는 것을 고려할 경우, 임대인 입장에서는 중개 보수를 합의 해지의 조건으로 충분히 요구할 수 있을 것입니다. 결국에는 이러한 문제를 사전에 방지하기 위해서는 임대인・임차인 어느 쪽이 됐든 불확실성에 대한 손해를 보전받을 수 있는 내용을 특약사항을 계약서에 포함시킬 필요가 있겠습니다.