안녕하세요, 소공소곤입니다.
최근에 지제역세권 개발사업과 방축리의 첨단복합산업단지와 관련해서 이래저래 다양한 소문을 접하고 있는데요. 기존 계획에서 변경될 수 있는 사안들도 있을 것 같고, 재밌는 이슈들이 몇 가지 나오지 않을까 싶습니다. (아 물론 저는 잘 모릅니다^^;;)
연말에는 평택시장님도 설명회를 통해 지제동 분들과 소통을 하신다고 하니, 공식적으로 늦어도 내년 초에는 그림이 나온다고 밝힌 것처럼 결정의 시기가 진짜 얼마 남지 않아 보이고, 어쩌면 전격적으로 상황이 진행되어 가도 이상하지 않을 분위기입니다.
그냥 그렇단 이야기고요.
오늘부터 '표준지 공시지가(안) 열람'이 시작되었는데요. 이번 포스팅에는 재미 삼아 '폭풍전야의 지제동' 內의 토지들은 얼마나 표준지 공시지가가 올랐는지* 살펴볼까 합니다.
(*개별공시지가는 중요하지 않습니다)
토지 감정평가에서 절반 이상을 차지하는 것이 표준지 공시지가이기 때문에 지제역세권 사업으로 인해 보상을 받게 되실 분들은 아무래도 공시지가가 많이 오르는 것이 더 유리할 것이고, 사업시행자 입장에서는 보상비 부담이 얼마나 더 크게 상승할 것인지 수익성과 관련하여 굉장히 민감한 내용이 될 수 있습니다. (수용이 되든, 환지가 되든 동일합니다)
※어차피 계획관리지역 같은 경우 시세를 고려할 수밖에 없다는 측면에서는 공시지가 자체는 크게 무의미한 지역도 있을 것이고*, 통상적이지 않은 실거래가를 인정받기 어려운 절대농지(농업진흥구역)와 같은 경우에는 공시지가의 변동률이 상당히 중요한 의미를 가질 수도 있을 것입니다.
(*비교표준지 공시지가가 감정평가 산식을 구성하는 중요한 요소이기 때문에 아예 영향이 없을 수는 없습니다 / 주변 실거래가를 바라보는 토지주와 감정평가사의 가치 인식에서는 차이가 발생합니다)
일단 2021년 기준으로 지제동 내 표준지는 총 33필지였습니다. 2022년에 더 추가되었을 수도 있지만, 제가 현재 알 수 있는 방법은 없습니다. 그리고 이 중에서 지제역 동측에 위치하거나 지제역세권 개발사업(서측)과 관련이 없는 곳들을 제외하면 약 20필지 정도가 의미가 있을 것 같습니다. 근데 귀찮으니까 제 나름대로 특징이 있다고 보이는 12필지에 대해서만 가격 변동률을 살펴볼까 합니다.
→근데 어차피 제대로 안 보실 것 같아서 미리 결과를 요약하자면, 12필지(中 1필지는 표준지에서 삭제됨) 평균 12.2%의 상승이 있었는데요. 유독 미친 듯이 오른 한 필지를 제외하고 다시 계산하면, 22년 지제동 내 토지는 산술 평균 9.7%에 근접한 수치로 공시지가 상승이 있을 것으로 추측됩니다. 이는 경기도 평균과 거의 비슷한 수치이고, 항간에 떠도는 '역세권과 산업단지 보상비 때문에 일부러 공시지가를 낮게 책정할 거다'라는 소문들은 설득력을 갖기 어려워 보입니다.
당초 국가철도공단과 '역세권 개발법'으로 접근할 당시 지제역세권에서 가장 큰 문제점으로 지적이 되었던 것이 계획 진행이 지연됨에 따라 발생하는 막대한 보상비 증가로 인한 사업성 악화였는데요. 도시개발사업으로 전환하면서 빠른 구역지정을 통해 보상비 범위를 대략적으로 확정하는 것이 중요해진 상황에서 또다시 해를 넘기고 있는 상황입니다.
지제역 서측으로 절대농지 25만 평, 공시지가 평당 120만 원으로 대충 잡고 계산하면, 절대농지 보상비만 공시지가 그대로 줘도 3,000억이죠? 저는 개인적으로 절대농지에 공시지가대비 1.5배까지 안 줄거라 보지만, 1.5배 하면 4,500억이죠?
계획관리지역은 실거래가 다 참고해야 되고 평 단가도 훨씬 높죠..? 다 수용하려면 못 해도 보상비만 해도 최소 2조 원은 들고 와야 될 것 같은데, 사업 방식을 어떻게 할지(환지를 섞을 수 있을지?), 대상지 면적과 경계는 어떻게 다시 조정이 될지 지켜보시면 될 것 같습니다.
일단 뭐 오를 만큼 올랐고, 보상 기준일 기준으로 시점 수정도 해서 감정평가되기 때문에 실시간으로 보상비를 아끼기 위해서라도 평택시는 빨리빨리 일을 진행하고자 할 것 같네요~ 선거도 머지않았고.. 크흠..
지제동 토지에 관심이 있으셨던 분들이라면 밑에 비교 내용들도 한 번씩 보면 재미있으실 겁니다.
단위는 원/㎡이며, 평 단가로 환산하고 싶으신 경우에는 곱하기 3.3058 하시면 됩니다.
①지제동 14번지(답), 지제역 서측인근, 농림지역-농업진흥구역 內 답
21년 396,500원/㎡ → 22년(안) 438,000원/㎡
전년대비 10.46% 상승
②지제동 840-3번지(대), 구대교 서측인근, 계획관리-지방도변 상가지대(상업용)
21년 1,255,000원/㎡ → 22년(안) 1,350,000원/㎡
전년대비 7.56% 상승
③지제동 431-1번지(답), 구대마을 동측인근, 계획관리-마을주변농경지대
21년 515,500/㎡ → 22년(안) 578,500원/㎡
전년대비 12.22% 상승
특이사항 - 21년도에 두 필지가 합병하여 평가요소 유리해짐
④지제동 838-3번지(장), 지제고가교 서측인근, 계획관리-소규모 공장지대(공업용)
21년 824,500/㎡ → 22년(안) 906,500원/㎡
전년대비 9.94% 상승
⑤지제동 836-7번지(대), 지제역 서측인근, 계획관리-지방도변 상가지대(상업용)
21년 1,110,000원/㎡ → 22년(안) 1,520,000원/㎡
전년대비 36.93%(??) 상승
특이사항은 없음. 갑자기 지제역로 대로변의 가치를 엄청 높게 본 듯. 감평사 무엇?
⑥지제동 370번지(전), 구대마을 북서측인근, 보전관리-마을주변농경지대
21년 277,500원/㎡ → 22년(안) 306,000원/㎡
전년대비 10.27% 상승
특이사항 - 지제동 내 흔치 않은 보전관리
⑦지제동 881-15번지(대), 당현마을내, 계획관리-근교농촌지대(주상용)
21년 1,230,000원/㎡ → 22년(안) 1,365,000원/㎡
전년대비 10.97% 상승
⑧지제동 914-3번지(전), 울성저수지인근, 계획관리-마을주변농경지대
21년 492,500원/㎡ → 22년(안) .... 표준지에서 삭제
⑨지제동 106-3번지(답), 울성마을동측인근, 농림지역-농업진흥구역 內 답
21년 315,500원/㎡ → 22년(안) 342,000원/㎡
전년대비 8.39% 상승
⑩지제동 683-20번지(전), 울성마을동측인근, 계획관리-순수농경지대
21년 671,000원/㎡ → 22년(안) 741,500원/㎡
전년대비 10.5% 상승
⑪지제동 788-1번지(대), 작은울성마을내, 계획관리-단독주택
21년 751,500원/㎡ → 22년(안) 812,000원/㎡
전년대비 8.05% 상승
⑫지제동 706-1번지(대), 울성마을내, 계획관리-단독주택
21년 702,000원/㎡ → 22년(안) 765,000원/㎡
전년대비 8.97% 상승
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