『개발제한구역(그린벨트) vs 개발행위허가 제한지역』헷갈리는 부동산 용어

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

저는 어린 시절을 '구파발, 기자촌' 등으로 유명한 서울시 은평구의 진관동이라는 곳에서 보냈는데요. 진관사 계곡에서 미끄럼틀 타고, 밖에 나가 공 차고 노는 것 외에는 관심이 없던 나이에도 참 자주 듣던 부동산 용어가 있습니다.

 

바로 '개발제한구역(그린벨트)'이라는 표현인데요.

 

지역의 개발 이슈들이 한창 나오던 때라 어른들이 참 많이 언급을 했었습니다. 잘 모르긴 몰라도 '이 주변은 그린벨트 지역이라서 자연보전이 우선이고, 개발이 어렵다'라는 인식을 자연스럽게 갖게 되는데 부족함이 없을 정도로 자주 들었더랬습니다. (결과적으로 제가 살던 곳은 개발제한구역이 해제되어 '은평 뉴타운'이라는 이름으로 천지개벽하였습니다)

 

그리고 최근에 자주 접하고 있는 비슷한 부동산 용어가 하나가 더 있는데요.

 

제가 현재 살고 있는 평택시에서 올해에만 무려 약 330만 평에 가까운 범위*에 대해 지정되고 있는 '개발행위허가 제한지역'입니다. (*지제역세권 & 안중역세권 도시개발사업 예정지, 방축리 첨단복합 산업단지 예정지, 자동차 클러스터 조성사업 예정지 등)

 

토지 투자에 관심이 많으신 분들이 아니라면 두 개의 용어를 구분해서 사용할 일이 거의 없을 텐데요. 그래서 상대적으로 들을 기회가 적은 '개발행위허가 제한지역'이라는 낯선 표현을, 평소에 몇 번 들어본 비슷한 용어인 '개발제한구역'으로 인식하려는 분들이 적지 않습니다.

 

예를 들면 '개발행위허가 제한지역'이 발음하기 불편하니까 대충 줄여서, 내가 알고 있는 대로 '개발제한구역'이라고 흔히들 부르는 거겠지라는 느낌으로 자의적인 해석을 순간적으로 내리고, 그 이후로는 서로 다른 용어일 수 있다는 생각 자체를 배제하는 것인데요.  

 

그러나 두 용어는 발음과 개발행위를 제한할 수 있다는 점에서 헷갈리는 측면도 있지만, 그 취지에서는 분명한 차이가 존재하기 때문에 구분해서 공부해 두지 않으시면 언젠가 부동산 정보를 이해하고 공부함에 있어 오해가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

---

【개발제한구역(그린벨트) vs 개발행위허가 제한지역】

 

일단 가장 근본적인 차이점을 간단하게 정리해 보겠습니다. 

 

'왜 개발행위를 막는 것이고, 그 목적을 위해서 언제까지 개발행위를 막을 것이냐?'

 

개발제한구역은 토지의 용도를 미리 정해놓은 용도구역 중 하나로서 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 해당 지역의 개발행위를 원천적으로 제한하고자 합니다.

 

(해제될 때까지 기약 없고, 일반적으로 대도시 주변에 지정)

 

개발행위허가 제한지역은 (보전을 위한 지정도 가능하나) 가까운 시일 내에 토지이용계획이 현저히 바뀔 지역(≒ 대규모 개발이 이루어질 지역)에 대하여 보다 효율적인 개발계획 수립이 완료될 때까지 일시적으로 개발행위를 제한하고자 합니다. 

 

(3년 이내의 기간에 대해서만 개발행위허가를 제한할 수 있으며, 일부 지역은 제한기간을 최대 2년 더 연장할 수 있다)

전국 개발제한구역 지정 면적 (20년 말 기준)

 

각 지정할 수 있는 지역을 살펴보시면 더 잘 이해가 되시겠지만, 

 

개발제한구역은 정말 최소한의 개발행위만 허용되기 때문에 기본적으로 개발이나 투자가 어려운 지역입니다. 

 

공익을 위해서 제한구역을 해제하고 공공주택을 때려 짓는다든가.. 할 수는 있겠지만, 지정 취지는 이곳에서 개발할 생각을 하지 말아라입니다. 그렇기 때문에 사회적인 공감대가 형성될 수 없다면 사유 재산을 위해서 해제될 일이 없다고 보시는 것이 맞고, 언제 해제가 될지는 아무도 알 수가 없습니다. 

 

개발행위허가 제한지역은 개발행위허가 기준이 크게 달라질 곳(예: 용도지역 변경), 지구단위계획구역, 기반시설부담구역* 등에서 지정이 가능한데요.

 

(*개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보해야 될 곳 ≒ 행위제한이 완화된 곳, 인구 및 개발행위가 폭발하고 있는 지역)

 

"해당 지역은 조만간에 계획적으로 혹은 대규모로 개발이 될 예정이야. 너네 지금 개발행위해도 머지않아 다 철거해야 하니까, 서로 쓸데없는 낭비하지 말자"  또는  "우리가 이 주변에서 뭔가를 하기는 할 건데, 아직 정확한 스케치를 끝내지 못 했어. 그런데 너네가 지금 난개발을 해 놓으면 나중에 우리가 하나씩 다 보상해 주기가 힘들어서 예쁜 그림을 그리는 것이 어려우니까 우리 생각이 정리될 때까지 일단 아무것도 하지 말고 있어 봐. 그림 다 그리면 빠지는 지역은 바로 다 해제해 줄게"라는 취지로 이해를 하시면 됩니다. 그러니 토지이용계획에 '개발행위허가 제한지역'이라고 적혀 있는 지역은 10년 안에 천지개벽할 가능성이 높다고 보시면 됩니다. 

---

「개발제한구역법」에 '국민은 국가와 지방자치단체가 개발제한구역을 관리하기 위하여 수행하는 업무에 협력하여야 하며, 개발제한구역이 훼손되지 아니하도록 노력하여야 한다'라는 구절이 있는 것에 반해, 개발행위허가 제한지역은 국토교통부장관, 시・도지사, 시장 또는 군수가 도시・군관리계획상 필요에 의해 지정을 하게 되어 있습니다. 

 

벌써 느껴지는 무게가 다른 것을 아실 텐데요. 개발행위허가 제한지역은 너무 과하게 사유 재산을 침해하는 것을 용납하지 않기 때문에 '어떤 개발행위들을 막을 것인지, 막는 것이 타당한 것인지?' 도시계획위원회의 심의를 거치고, 제한 기간을 한정하게 됩니다. 

 

개발행위허가 제한지역에서 어떤 개발행위들을 막을 것인지 심의하고, 고시하는 것과 다르게 // 개발제한구역에서는 대놓고 이러한 개발행위들은 하면 절대 안 돼*,라고 써 놓고 예외적으로 허가를 받아 가능한 경우**를 몇 가지 적어 놨습니다. 구체적인 내용이 궁금하신 분들은 <여기(개발제한구역에서의 행위제한)>를 클릭하시면 됩니다. 

 

*건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 도시・군계획시설사업, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업

 

**개발제한구역 내에서 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반해 건축물의 건축 또는 용도변경, 토지의 형질변경, 물건을 쌓아놓는 행위 등을 한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 // 영리 목적이나 상습적으로 불법행위를 할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금

 

용어 정리 끄~~읕~! 정리하기 귀찮네요. 이 정도 느낌으로만 아시면 될 것 같지만, 객관적인 표현으로 비교를 하시고 싶은 분들이 계실 것 같아서 근거법을 밑에 따로 정리해 드리겠습니다. 

---

<개발제한구역>

「국토계획법」 제38조(개발제한구역의 지정)

① 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다.  

② 개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다. 
→ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 ("개발제한구역법")

---

「개발제한구역법」 제3조(개발제한구역의 지정 등) 

① 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다.  

② 개발제한구역의 지정 및 해제의 기준은 대상 도시의 인구ㆍ산업ㆍ교통 및 토지이용 등 경제적ㆍ사회적 여건과 도시 확산 추세, 그 밖의 지형 등 자연환경 여건을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정한다.

---

「개발제한구역법 시행령」 제2조(개발제한구역의 지정 및 해제의 기준) 

① 국토교통부장관이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항에 따라 개발제한구역을 지정할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 대상으로 한다.  

  1. 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
  2. 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
  3. 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역
  4. 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

---

<개발행위허가 제한지역>

「국토계획법」 제63조(개발행위허가의 제한)

① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시ㆍ군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호부터 제5호까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.  
 
 1. 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
 
 2. 개발행위로 인하여 주변의 환경ㆍ경관ㆍ미관ㆍ문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
 
 3. 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획이 결정될 경우 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
 
 4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역

 5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역
 
③ 개발행위허가를 제한하기 위하여 제2항에 따라 개발행위허가 제한지역 등을 고시한 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 해당 지역에서 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을 해제하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해제지역 및 해제시기를 고시하여야 한다.