『비사업용 토지의 범위와 기간기준』중과세를 피하기 위한 조건

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

올해 LH사태와 함께 공공기관 임직원들의 내부정보를 이용한 부동산 투기 문제가 사회적으로 다뤄지고 있습니다. 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 내부정보와 꼼수를 통해 단기간에 막대한 시세차익을 누리며 국민들에게 엄청난 상대적 박탈감을 심어주고 있기 때문입니다. 투자 시장에서도 공정하게 경쟁이 되지 않는 것이죠. 

 

특히 토지(농지)에 대한 투기 수요를 잠재워야 한다는 목소리가 또다시 커지는 계기가 되었습니다. 지난 3월 발표한 '부동산 투기 근절 및 재발방지대책'에는 토지 투기의 기대수익을 낮추겠다는 취지로 ①2년 미만 단기보유 토지, ②비사업용 토지에 대해 양도소득세 중과세율을 강화하는 대책이 담겼습니다. 

 

2022년 1월 1일 부터 토지의 양도소득세율은

 

1년 미만 보유 토지의 경우 70%, 2년 미만 보유 토지의 경우 60%, 2년 이상 기본세율(6~45%)이 적용되고, 비사업용 토지의 경우 기본세율에 붙는 중과세율이 기존 10%에서 20%로 강화되고, 장기보유특별공제 적용에서도 배제됩니다. 

 

(22년 현재 본 개정안의 내용은 철회되었으며, 기존대로 비사업용 토지의 경우 중과세 +10%이고, 최대 30%의 장기보유특별공제 적용 대상입니다.)

 

비사업용 토지의 대표적인 경우가 재촌자경 하지 않는 농지인데요. 토지의 경우 비도시지역 농지를 사서 묵혀두는 경우가 많이 있기 때문에 투자자들에게 꽤나 부담스러운 규제라고 할 수 있습니다. 

 

오늘은 이 비사업용 토지의 범위에 대해서 조금 살펴보려고 하는데요. 기간에 대한 조건들도 있기 때문에 잘 참고하셔서, 투자 계획을 세우시는데 참고하시길 바라겠습니다. 

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지난 2007년부터 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 보유하다 양도하면 비사업용 토지의 양도소득으로 중과하는 규정이 도입되었습니다. 

 

(무분별한 투기수요를 억제하고 투기로 인한 소득은 무거운 세금으로 환수하여 부동산 시장을 안정화시킴으로써 실사용 목적에 맞는 용지의 원활한 공급과 서민주거생활의 안정을 도모하겠다는 목적)

 

'비사업용 토지'는 개인 또는 법인이 소유하고 있는 있는 토지로서 농지/임야/목장용지/나대지 등 토지 지목별로 구분하여 토지소유 기간 동안 토지 이용현황에 따라 사업용으로 사용되지 아니한 기간이 「소득세법」 또는 「법인세법」에서 규정하고 있는 일정기간을 초과하는 토지를 말합니다. 즉, '비사업용 토지'는 단순히 양도일 현재를 기준하여 사업에 사용하고 있는지 여부에 따라 구분되는 것이 아니라, 토지를 소유하고 있는 기간 동안 일정 기간을 초과하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부로 구분됩니다. 

 

일단 비사업용 토지의 범위에 해당하는 토지는 다음과 같습니다. 

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 

① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 

  1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
    가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
    나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

  2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
    가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
    나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
    다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.
    가. 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 것(도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 경우는 제외한다).
    나. 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
    가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 
    나. 「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
    다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

  5. 「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

  6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 “별장”이라 한다)의 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택의 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

  7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
  ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
  ③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

대표적인 비사업용 토지에 해당하는 경우를 요약하면, 

 

소재지에서 직접 농사를 짓는 경우(재촌자경)가 아닌 농지, 도시지역인 주거・상업・공업지역 안의 농지, 소유자가 소재지에 거주하지 않는 임야, 별장의 부속토지, 그 외의 토지로서 거주 또는 사업과 직접적인 관련이 없는 경우 등 입니다. 

 

+ 그리고 이제부터는 여태까지 사업용 토지로 인정해 주던 주말농장(1,000㎡미만의 농지)도 비사업용 토지로 본다고 합니다. 

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다만 앞서 말씀드렸던 것처럼 중과세를 피하기 위해서는 비사업용 토지를 일시적으로 사업용으로 사용한다고 되는 것은 아닙니다. 보유기간 중에 일정기간 이상을 사업용으로 사용하지 않았다면 현재의 이용현황과 상관없이 비사업용 토지의 양도로 보기 때문입니다. 

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

“비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다

소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 

법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 

  1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
    가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
    나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
    다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

  2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
    가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
    나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
    다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

  3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
    가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
    나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

시행령을 읽다 보면 헷갈릴 수 있는데, 대통령령으로 정하는 기간 이상으로 비사업용 토지 범위에 해당했다면 '비사업용 토지이다'라고 적혀 있습니다. 우리는 이를 거꾸로 해석해서 '얼마 이상을 사업용으로 사용했으면 사업용 토지로 보는가'를 이해하는 것이 편하기 때문에, 다음과 같이 외우고 계시면 될 것 같습니다.

 

<사업용 토지, 기간기준 충족요건> 

①양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
②양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
③보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우

(소유기간 무관하게 적용해서 해당하는 경우가 있으면 됩니다)

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기본적으로는 범위와 기간기준을 알고 있으면 사업용/비사업용 토지를 구분하는 것이 가능합니다. 다만 공익을 위해 사용하거나 개발행위가 제한되는 등 부득이한 기간에는 비사업용 토지로 보지 않는다거나, 사업 소득이 일정 이상이 되지 않으면 사업용 토지로 인정하지 않는 등 예외 사항들이 있습니다. 더 자세한 내용들은 세무전문가와 구체적인 상담을 통하셔야 될 것 같습니다. 

 

아무튼 비사업용 토지에 대한 규제가 강화되고 있는 만큼, 토지 투자에 있어서 더욱더 깊은 고민이 필요해지고 있는 요즈음입니다. 이제는 토지를 사서 그냥 묻어둔다라는 표현이 많이 사라지게 되지 않을까 싶습니다.