『건축허가(신고)의 유효기한』언제까지 착수(착공)해야 될까?

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

건축물을 건축하려는 자는 허가권자에게 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. (해당 내용을 변경하려는 경우도 동일)

 

다만 「건축법」에서는 허가 후 공사 지연에 따라 생길 수 있는 악용 사례를 막기 위하여, 일정 기간 이내에 공사에 착수*하지 않는 경우 허가가 취소될 수 있음을 명시하고 있습니다. (신고의 경우, 실효) 

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「건축법」제11조 / (건축허가)

⑦허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

1. 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
(‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 제13조에 따른 공장은 3년)

2. 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

3. 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

「건축법」제14조 / (건축신고)

⑤제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.

 

간단히 요약하자면 다음과 같습니다. 

 

・허가 받은 날부터 2년 이내 착수하지 않으면 허가 취소(공장은 3년 이내) 

・신고 한 날로부터 1년 이내 착수하지 않으면 신고 실효

 

(동일하게 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우 1년의 범위에서 착수기한을 연장 가능)

 

※<신고 대상 건축물은 어떤 걸까?, 국가법령정보센터 링크>

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여기서 주의할 것은 '착수'라는 표현입니다. (착수≠착공신고)

 

일반적으로는 착공신고를 하면 공사에 착수한 것으로 자동으로 간주되는 것 아닌가?라고 생각하시는 분들이 많습니다.

 

하지만 엄밀히 말해 착공신고가 공사 착수를 의미하지 않으며, 신축 건축물 부지에 대한 실질적인 공사 행위가 착수에 해당합니다. 

수원지법 2011. 2. 10., 선고, 2010구합11390 [건축허가취소처분취소]
“건축법상 공사에 착수했다고 인정되기 위해서는 착공에 필요한 준비행위 즉 경계복원측량이나 지반조사, 건물신축 도급계약 체결, 기존 건축물을 철거하거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건물의 신축을 위한 굴착공사에 착수하는 경우 비로소 공사에 착수했다고 봐야 한다”

“굴착공사 내지 터파기는 최소한 당해 건축물의 건축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로써 축조할 건축물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 것을 의미하는 것”

 

착공신고를 했다고 하여 착수기한이 자동으로 연장되는 것은 아니며, 사업 여건 등의 변화로 기간 내에 실질적인 착수에 이르지 못할 경우 착공신고와 상관없이 허가는 취소될 수 있습니다. 여기서 말하는 실질적인 착수 여부를 구분하는 기준은 '신축을 위한 굴착공사'이라는 판례가 존재합니다. 

 

그러므로 착수 기한이 얼마 남지 않으신 분들은 기한을 연장하거나 최소한의 터파기까지는 진행을 해 두셔야지, 향후 쓸데없는 시비에 휘말리지 않을 수 있습니다. / (공사에 착수하여도 공사의 완료가 불가능하다고 인정되면 취소 가능)