『토지보상과 손실보상의 기준』현황평가주의와 적정한 실거래가

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하, '토지보상법')에서는 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따라 발생하는 손실의 보상에 관한 사항을 규정하고 있습니다.

 

예를 들면 다음과 같은 보상 종류가 존재하며, 「토지보상법 시행규칙」제33조~제55조에서 그 상세한 보상 기준*에 대해서 정하고 있습니다. 

 

①토지보상 ②건축물 등 보상 ③과수 및 입목 등 보상 ④분묘보상 ⑤영업손실보상 ⑥축산보상 ⑦농업손실보상 ⑧휴직보상 ⑨이주정착금 지원 ⑩주거이전비 및 이사비 지급

 

(*예시, 농업손실보상의 경우는 도별 연간 농가 평균 단위 경작면적당 농산물 총수입의 직전 3년간 평균의 2년분을 곱하여 산정【단, 실제 소득을 입증할 경우 그 면적에 단위경작면적당 3년 간 실제 소득 평균의 2년분을 곱하여 산정】)

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오늘은 이 중에서 토지보상과 그 기준에 대해서 간단히 살펴보고자 합니다. 

 

사업시행자가 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인 등 3인을 선정하여 평가를 의뢰하게 됩니다. 그리고 각 평가금액의 산술평균으로 보상액을 산정하게 됩니다. (시/도지사, 토지소유자 각 1인씩 추천) 

 

그렇다면 감정평가는 어떤 식으로 이루어지게 될까요?

「토지보상법」 제70조(취득하는 토지의 보상) 

 ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.  

  ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다. = 현황평가주의

토지보상은 기본적으로 공시지가를 기준으로 합니다.

 

여기서 말하는 공시지가는 평가대상 토지와 유사한 이용가치(용도지역, 지목, 접근성 등)를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가가 기준이 됩니다. 어차피 개별요인을 참고하기 때문에 개별공시지가와 전혀 무관하지는 않지만 어찌 됐든 기준은 그렇습니다. 

 

거기에 1월 1일 기준인 공시지가를 평가 기준일에 맞춰서 시점 수정을 하고, 위치/형상/접근/환경/이용상황/기타조건/물가상승률 등을 고려하고, 마지막으로 매매사례(혹은 보상선례)를 참고하여 적정한 가격을 산정하게 됩니다. 산식으로 나타내면 다음과 같습니다. 

보상금 = 면적 x 비교표준지공시지가 x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인 x 기타요인(매매사례, 보상선례)

이 모든 요인들을 고려할 때 절대적인 조건은 '가격시점에서의 현실적인(지목x) 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정'하고, '일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다'라는 것입니다. 이를 현황평가주의(혹은 현황평가원칙)라고 부릅니다.

 

(현황평가주의 예외의 경우, ①일시적인 이용상황②미지급용지③무허가 건물 등의 부지④불법 형질변경⑤도로 및 구거 부지⑥건축물 등의 부지 등등 / 위법-일시적인 행위로 조성된 부가가치를 인정하는 결과를 초래하여 '적정보상'의 원칙이 훼손될 우려가 있는 경우)

 

당시 해당 토지와 비슷한 토지를 이용하는 사람들이 평균적으로 이용할 것으로 기대되는 이용방법이 기준이 됩니다. 

 

토지의 현실적인 이용상황은 객관적 자료에 의하여 판단할 것이지, 개인의 주관적인 의도 등에 의하여 좌우되어서는 안 된다는 것이 대법원의 판단입니다. 본인 소유 토지에 대한 애착심이나 풍수지리에 따른 명당, 아직 실현되지 않은 주별 개발사업 등에 대한 기대치 등은 평가 고려 대상이 아닙니다. 

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토지 보상액 산정에서 가장 중요한 비율을 차지하는 것은 기타요인 평가에 매매사례라고 알려져 있습니다.

 

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서 표준지공시지가를 기준으로 하되, '적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다'라고 규정하고 있는데요. 다만 공익사업에 따른 수용을 위한 보상평가, 즉 「토지보상법」에서는 아직도 표준지공시지가를 기준으로 보상평가를 진행하고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 실거래가를 참작하지 않는 것은 아닙니다. 

 

기타요인에 매매사례를 반영하고 있고, 거래가격 신고가 의무화되면서 객관성과 정확성이 많이 담보되고 있기 때문에 그 비중도 더 높아지고 있는 추세입니다. 그렇기 때문에 지역의 전반적인 실거래가를 높이는 작업은 보상액 산정에 중요한 역할을 할 수 있습니다. (하지만 무한정 실거래가를 반영해주지 않는 것이 사실입니다. 일부 예외적인 경우를 제외하고, 평균적인 수용보상액은 표준지공시지가 대비 150~180% 정도 선에서 결정된다는 것이 정설입니다.)

 

주의해야 될 점은 '적정한(정상적인) 실거래가'라는 표현입니다. 그 가격대에 매매사례가 많다고 해서 모두 적정한 실거래가로 인정받을 수 있을까요?  

예를 들어 역세권 개발사업이 유력한 지역 앞에 절대농지가 있다고 칩니다. 공시지가는 평당 100만 원이 되지 않지만, 역세권 개발호재를 이유로 평당 200~300만 원에 일반적인 매매가 이루어지고 있습니다. 그런데 이 지역을 수용하여 공영개발을 한다고 합니다. 이때 평당 200~300만 원으로 이루어지던 절대농지의 실거래가가 적정한 수준으로 인정받을 수 있을까요? 아닐 겁니다. 

절대농지에서는 농사를 짓는 것이 맞습니다. 그것이 일반적인 이용 상황입니다. 실제로 농사 지을 사람들이 주변으로 평당 50만 원도 안 하는 광활한 절대농지들을 놔두고 굳이 역 앞에 평당 200만 원 이상 농지를 사서 농사를 지을 일은 없습니다. 그곳이 유난히 비옥해서 생산량이 10배 이상 늘고 하지 않는 이상에야 말이죠. 

투자를 위해 향후 개발에 대한 기대치가 반영된 호가에 맞춰 거래가 됐을 뿐이지, 현재 이용 상황에 비춰 봤을 때는 정상적인 거래가 아닙니다. 이런 걸 다 반영해준다고 한다면 앞으로는 그냥 역 앞에 절대농지만 사면 무조건 성공하는 투자를 하실 수 있습니다. 말이 안 되죠? 이와 유사한 케이스는 도시지역에서도 얼마든지 발생할 수 있습니다. 

참고하실만한 판례 하나를 소개해 드리며 마치겠습니다. 토지 보상에 관해서는 앞으로 계속해서 공부를 하며 포스팅해 나가도록 하겠습니다. 

토지수용이의재결처분취소
[대법원 2003. 2. 28., 선고, 2001두3808, 판결]

【판시사항】
수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 참작할 수 있는지 여부(한정 적극)

【판결요지】
현행 토지수용법하에서 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다.

1. 지역요인 및 개별요인 비교의 위법성 여부

원심은, 이 사건 이의재결의 기초가 된 미래감정평가법인과 동국감정평가법인의 각 감정평가는, 지역요인을 표준지와 대등한 것으로 평가하였고 개별요인의 품등비교의 내용에 있어서 그 비교사유를 구체적으로 구분하여 각각의 이유를 설명하는 등 적절한 방법에 의한 것이라고 하여, 위 각 감정평가가 이 사건 토지를 그 비교표준지에 대비하여 지역요인 및 개별요인에 있어 열세로 보는 사유를 구체적으로 명시하지 아니한 잘못이 있다는 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍되고, 거기에 감정평가에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
2.  인근 유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례의 참작 여부

원심은, 원고들 주장의 인근 토지들의 매수 경위와 과정들에 비추어 보면, 그 토지들의 취득에 특수한 동기나 조건이 개재되어 있거나 기타 사정으로 통상의 거래에 따른 정당한 시가에 의하여 이루어진 것으로 보기 어렵고, 달리 위 각 토지들의 매매사례가 인근 유사토지의 정상거래사례에 해당하여 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다는 점을 인정할 자료가 없으며, 인근 토지인 서울 마포구 (주소 생략) 대 82.9㎡에 대한 중앙감정평가법인의 감정평가는 담보설정을 목적으로 한 감정평가에 불과하여 이를 인근 유사토지의 정상거래사례 또는 보상선례에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다.

현행 토지수용법하에서 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다.

위 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 인근 토지들에 대한 매매사례와 평가선례가 유사토지의 정상거래사례 또는 보상선례에 해당하지 아니한다고 보고, 따라서 이를 참작하지 아니한 이의재결의 감정평가가 위법하다고 볼 수 없다고 한 원심의 조치는 옳고, 거기에 상고이유 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

그리고 재개발사업자인 피고 사회복지법인 한국사회복지협의회가 재개발사업지구 내의 다른 인근 토지를 매수한 가격이 이 사건 보상가액보다 높다고 하더라도, 그 매수가격이 정상거래사례 또는 보상선례에 해당하지 아니하는 이상, 이를 참작하지 아니하였다고 하여 헌법상 보장하고 있는 사유재산권보장 및 평등의 원칙에 반하는 것이라고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유 주장 역시 이유 없다.
 
3.  그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.