『서울 아파트의 면적이 더 작은 이유? '발코니 삭제 규정'』

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

저희가 일반적으로 국민 평수로 부르는 33, 34평(약 110㎡) 아파트의 평수는 계약(분양) 면적을 근거로 합니다. 여기에는 전용 면적에 + 주거공용면적(계단, 복도, 현관 등) + 기타공용면적(관리사무소, 지하층 등)이 모두 포함되어 있습니다. 

 

실제로 오롯이 나만을 위한 공간인 전용면적은 국민주택의 조건에 맞춰 85㎡가 되지 않습니다. 이를 다시 평으로 환산하면 약 25.7평이 나오는데요. 수치상으로 느껴지는 계약 면적과의 괴리가 적지 않습니다. 전용 면적에 대한 이야기를 들으면 갑자기 내 집이 작아진 것 같은 찝찝한 느낌을 지울 수가 없습니다. 

 

그래서 그럴까요? 실사용 면적을 늘리고자 약 70% 분들이 발코니 확장 옵션을 선택하고 있고, 아예 전 세대 발코니 확장을 전제로 하는 아파트들도 등장하면서 이런저런 유상 옵션 문제들이 발생하기도 합니다. 

「건축법 시행령」 제119조 면적 등의 산정 방법, 제1항 제3호(바닥면적)

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

여기서 궁금한 것은 발코니를 어디까지 서비스 면적으로 사용할 수 있을까?입니다. 

 

이는 「건축법 시행령」에서 정하고 있는데요, 건물 외벽을 기준으로 1.5m까지 바닥면적에서 제외해 주고 있습니다. 전용면적 산정에서는 빠지면서 추가적으로 고객에게 제공할 수 있는 최대 서비스 면적은 건물 외벽 둘레 x 1.5m가 됩니다. 

 

예를 들어 외벽 길이가 20m라고 한다면 여기에 1.5m를 곱한 30㎡가 발코니 면적이 될 수 있습니다.

 

국민 평수 기준으로는 20~35㎡까지 구조에 따라 상이한 실사용 면적을 확보할 수가 있습니다. 4 Bay 아파트들이 서비스 면적이 잘 나오는 것도 개방되는 면의 길이가 길수록 계산에 유리하기 때문입니다. 

발코니 확장 예시, '한화 포레나 인천연수'

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재밌는 것은 아파트 발코니 면적은 구조뿐만 아니라 지역에 따라서도 차이가 난다는 겁니다. 서울 vs 비서울(일반적)이라고 보시면 되는데요. 

 

2008년 6월, 당시 오세훈 서울시장은 네모반듯한 일률적인 디자인에서 벗어나 다양한 구조의 아파트 설계를 권장하기 위하여 「건축법 시행령」을 통해 계산되는 발코니 면적의 30%를 삭제하는 발코니 설치 규정을 시행하고 있습니다.

 

 <서울시 건축물 심의기준> 제23조 (발코니 및 벽면율)

서울시의 경우, 만약 외벽 길이가 20m라면 여기에 1.5m를 곱한 30㎡ / 여기에 30% 비율을 삭제*하여 21㎡까지만 발코니 설치가 가능합니다. (*외부 벽면 길이 또는 전체면적)

 

똑같은 34평 신축 아파트를 분양받아도 서울지역과 그 외의 지역에서는 발코니 면적을 포함한 실사용면적에서 2~3평 정도의 차이가 발생할 수도 있습니다. 안 그래도 더 비싼 아파트인데 상대적으로 더 좁게 지내야 하는 상황입니다. 

 

물론 일률적으로 똑같이 30% 비율로 삭제하는 것은 아니고 다음과 같은 몇 가지의 세부 완화 기준을 가지고 있습니다. 

 

<서울특별시 건축물 심의기준, 별표 6 삭제비율 차등적용 기준>

다섯 가지의 기준이 있지만 그중에서도 5번 기준에만 부합하면 전부를 완화받을 수 있는데요.

 

바로 "우수디자인 공동주택"*으로 선정되는 것입니다. 근데 대충 검색해 봤을 때 아직까지 사례가 많지는 않은 것 같네요;

 

(*의무기준에 적합하고, 권장기준을 고려한 계획으로서 위원회 참석위원 5분의 4 이상이 공공적 가치를 증대하고 디자인이 우수하다고 인정하는 공동주택)

 

개인적으로 서울시의 '발코니 삭제 규정'은 취지가 나쁘지 않아 보이는데요. 디자인 개선이 많이 필요해 보이는 것이 사실이라서 다양한 상상력을 발휘한 개성 있는 아파트들이 많이 나왔으면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 물론 그렇다고 분양가가 오르면 안 되니까.. 보다 다양한 유인책이 동시에 마련되어야 하지 않을까 싶습니다.