『국유지 매수를 하고 싶다면?』국유재산과 매각절차 이해하기
- 【부동산 이야기】/부동산 상식
- 2021. 2. 11.
안녕하세요, 소공소공입니다.
여러분은 전국의 약 25%에 해당하는 토지를 국가에서 소유하고 있다는 사실을 알고 계십니까?
개인이 주거나 사업을 위하여 토지를 활용하듯, 국가도 국가 운영과 계획을 위해서 많은 토지를 필요로 합니다. 그리고 이러한 토지들은 국가의 재산으로 관리를 하게 됩니다. 여기서 말하는 관리라는 것은 다양한 의미가 있겠지만 필요하다면 사유지를 강제로 수용해서 국유지로 편입시키기도 하고, 필요가 없어진 재산은 처분을 하며 국가의 재산을 수지타산이 맞도록 운영한다는 측면도 존재합니다.
계속해서 사들이기만 해서는 예산 관리가 안 될뿐더러 국가 계획이라는 것은 실제로는 집행되지 못한 채 취소되는 경우도 많이 있고, 원래의 용도로서 작동하지 못하게 되는 토지들이 수시로 발생하게 됩니다. 이러한 토지들은 일반인들에게 매각을 하고 있고, 반대로 특정한 이유로 국유지 취득이 필요한 경우에는 국유지 매수를 신청할 수도 있습니다.
하지만 모든 국유지에 대하여 『국유재산법』 규정에 따라 국유재산을 매각하기 위하여는 그 해당 재산이 공공의 기능이 없고 행정목적을 위하여 장래 활용계획이 없을 경우에 한합니다.
국유재산은 그 용도에 따라 다음과 같이 행정재산과 일반재산으로 구분이 되는데요. 행정재산은 매각(매수)이 불가능한 재산에 속하게 됩니다. 그리고 국유재산 중 행정재산이 차지하는 비율은 무려 97%입니다. 대부분의 국유지는 매각 대상이 아닌 것이죠.
① 행정재산 : 다음에 해당하는 재산을 말한다.
- 공용재산 : 국가가 직접 사무용·사업용 또는 공무원의 주거용으로 사용하거나 국가·정부기업이 행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 되는 날까지 사용하기로 결정한 재산
ex) 공공청사, 공무원 숙소, 학교 등
- 공공용재산 : 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 국가·정부기업이 행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 되는 날까지 사용하기로 결정한 재산
ex) 도로, 하천, 구거, 공항 등
- 기업용재산 : 정부기업이 직접 사무용·사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용으로 사용하거나 국가·정부기업이 행정재산으로 사용하기로 결정한 날부터 5년이 되는 날까지 사용하기로 결정한 재산
- 보존용재산 : 법령이나 국가가 사용할 필요가 있다고 인정되어 총괄청이 보존하기로 결정한 재산
ex) 문화재, 사적지, 국유림 등
② 일반재산 : 행정재산 외의 모든 국유재산을 말한다.
우리가 일반적으로 국유지 매수를 필요로 하는 경우는 내 토지 주변으로 위치한 국유지의 소유권을 가져옴으로써 기존의 토지의 가치가 같이 상승(맹지 탈출, 분리된 필지의 연결, 형상 안정 등)하거나 보다 효율적인 토지 이용이 가능한 경우일 겁니다.
국유지는 곳곳에 널려 있기 때문에 '아... 이 토지만 내가 가져올 수 있으면 참 좋을 텐데' 생각하는 경우는 비일비재하게 일어납니다. 하지만 말씀드렸다시피 단 3%에 불과한 일반재산이 아니라면 매각 불가라는 것입니다.
그렇기에 우리는 먼저 관심 있는 국유지가 행정재산인지, 일반재산인지 알아볼 필요가 있습니다. 토지대장과 등기사항증명서 등에서는 이러한 항목이 나와있지 않기 때문에 국유재산의 매각을 관리하는 한국자산관리공사(캠코, 소유자에 기획재정부라고 찍혀있으면 여기에 문의하셔야 됩니다*)에 문의를 하거나,
*시군구, 행정청, 공기업이 직접 관리하는 재산도 있음.
'e-나라재산'(www.k-pis.go.kr/index.do)라는 국유재산 포털에서 확인을 하셔야 됩니다. 단지 'e-나라재산' 사이트를 이용할 경우 비공개 또는 자료정비 대상 재산임을 이유로 조회가 되지 않는 상황이 심심치 않게 발생할 수 있습니다.
여기서 일반재산으로 확인이 된다면 그래도 국유재산 매수 신청이 가능합니다.
물론 항상 예외는 존재하기 때문에 매각이 가능한 행정재산도 존재합니다. 대표적인 예로, 사실상 공공용으로 사용되지 아니하게 된 도로, 구거 등의 행정재산을 용도폐지라는 절차를 거쳐 일반재산으로 변경을 하는 것입니다. 물론 쉽게 진행되는 절차는 아닌 것 같습니다.
일반재산이 확인됐다고 끝이 아닙니다.
해당 국유지가 국유재산으로서 이용가치가 적고, 매수 희망자의 소유 토지와 바로 인접하고 있어야 하며, 왜 이 재산이 필요한지 적절한 사유가 존재해야 합니다.
여기에 당장에 해당 국유지에 개발계획 같은 것이 잡혀 있지 않다면 담당자로부터 매수 신청을 해 보시라는 말을 들을 수 있습니다. (이미 해당 국유지에 대하여 대부 계약을 맺고 있었다면 매우 유리한 조건으로 수의 계약도 충분할 수 있습니다. But 불법 점유를 하고 있었다면 최대 5년 치에 해당하는 변상금이 부과될 수 있습니다. 그래도 살 수 있을 때 사는 게 낫습니다.)
다만, 매수 신청을 한다고 모두 받아들여지는 것은 아닙니다. 담당자 상담과 현장 방문이 이어지고, 매각심의위원회의 검토를 통과해야지 비로소 감정평가*를 통해 수의/입찰이 진행되게 됩니다.
*일반적으로 2개의 감정평가법인에 의해서 진행되며, 각 평가액을 산술 평가하여 매각대금을 결정합니다. (3천만 원 미만일 경우는 1개 법인) // 주변 시세가 제1순위 기준이 되기 때문에 공시지가 등으로 평가액을 예상하시면 안 됩니다. 생각보다 큰 금액이 나와서 매수를 포기하시는 분들도 많다고 합니다.
매수 신청서는 '온비드'(www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do)에 접속하셔서 【입찰/이용안내】 → 【자료실】에서 '국유재산 대부 및 매수 신청서'를 찾으시면 됩니다.
다만 모든 조건을 충족했다고 느껴도 파는 사람이 안 팔겠다고 하면 어쩔 도리가 없는데요. 서두에 말씀드렸다시피 국가는 모든 토지를 마음대로 살 수도, 그렇다고 팔라는 대로 모두 팔 수도 없습니다. 전반적인 국유재산을 관리해야 되기 때문에 현 재정 상황에 맞게 매각 순위가 조정될 수밖에 없다는 게 한 담당자의 설명입니다.
「국유재산법」 제3조(국유재산 관리ㆍ처분의 기본원칙)
국가는 국유재산을 관리ㆍ처분할 때에는 다음 각 호의 원칙을 지켜야 한다. <개정 2011. 3. 30.>
1. 국가전체의 이익에 부합되도록 할 것
2. 취득과 처분이 균형을 이룰 것
3. 공공가치와 활용가치를 고려할 것
3의2. 경제적 비용을 고려할 것
4. 투명하고 효율적인 절차를 따를 것
그렇기 때문에 처분 승인이 계속해서 이월되면서 국유지 매각 절차가 예상한 것보다 훨씬 길어질 수도 있습니다. 예를 들면 지금 당장 매수 신청을 해도 올해 안에 매각이 되지 않는 경우도 얼마든지 발생할 수 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 미리 전문가들과 상담하시고 가능성이 있다면 서둘러서 매수 신청을 하시는 것이 좋습니다. <국유재산처분기준 참고>
'【부동산 이야기】 > 부동산 상식' 카테고리의 다른 글
| 『반도체 제조 공정에서의 '물'』feat.삼성반도체이야기 (0) | 2021.04.17 |
|---|---|
| 『정책리포트 : 지방재정 투자심사제도 중앙・지방 간 역할분담 재정립 방안』 (0) | 2021.03.06 |
| 『'지적재조사'란 무엇인가?』국토관리의 새로운 백년대계 (0) | 2021.01.31 |
| 『'포승~평택 단선철도', 제4차 전국항만기본계획에 반영』매립 순항 (0) | 2021.01.18 |
| 『법정 주차대수 계산 방법』다가구주택(원룸) 예시 등 (0) | 2021.01.17 |