『렌트프리(Rent-Free)를 하는 이유는?』무상임대와 수익률의 관계

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

여러분들은 렌트프리(Rent Free)라는 말을 들어보신 적이 있으신가요?

 

렌트프리(무상임대)란 쉽게 말해 '임차인에게 월세를 일정기간 지원해 주는 마케팅 방법'입니다.

 

예를 들어 '렌트프리 3개월을 보장하겠다'라고 하면 첫 3개월간은 월세를 면제받으면서, 관리비만 부담을 하시면 됩니다. 만약 월세 400만 원의 상가라고 한다면 임차인 입장에서는 x 3 = 총 1,200만 원의 월세를 아낄 수 있는 혜택을 얻게 되는 겁니다. 

 

'세상에 이유 없는 공짜는 없다'라는 이야기도 있다 보니, 이러한 상황을 처음 겪는 임차인 입장에서는 "왜 공짜로 쓰라고 하지..? 나중에 이상한 금액들을 청구하는 것은 아닐까? 사기 치는 건가?" 의심스러울 수도 있습니다. 하지만 *특별한 케이스를 제외하면 임차인에게 직접적인 피해가 가는 경우는 없다고 보셔도 됩니다. 입지에 대해서는 개별적인 분석이 필요하겠지만, 계약 자체는 전혀 문제가 될 것이 없습니다.  

 

(일본 같이 주택임대사업이 발달하고, 상대적으로 공실률이 높은 나라에서는 주택에 대해서도 흔하게 렌트프리 계약이 이루어집니다)

 

*임대료 자체를 면제해 주는 것이 아니라, 일정 기간분의 임대료를 다달이 현금으로 지원을 해 주겠다며 계약을 체결한 이후 갑자기 지원을 끊는 경우 / 혹은 계약기간을 채우지 못해 위약금을 물어야 되는 상황 등

 

 

렌트프리를 제대로 이해하기 위해서는 이것이 궁극적으로 왜 임대인에게 이득이 되는가를 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

렌트프리는 일반적으로 공실 해소가 어려울수록 / 신규 임차인 발굴이 어려운 신축일수록 / 임차인의 신용도가 높고 해소 면적이 클수록 / 상대적으로 임대료가 높을수록 많이 발생하게 됩니다. 

 

(글로벌 금융위기나 코로나19 유행과 같은 현 상황처럼) 마땅히 공실을 해소하기 힘든 상황이라면 임대인 입장에서는 몇 개월이고 임대료 수익 없이 관리비만 나가는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 경제와 수요가 안정될 때까지 관리비를 임차인에게 전가하기 위한 방법으로 렌트프리를 활용할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 렌트프리를 활용하여 초기 비용을 저렴하게 가능성 있는 입지에 들어갈 수 있어, 실질적으로 임차료가 발생하는 시기까지 사업을 키우며 기반을 다질 수 있습니다.

 

신축 건물의 경우 기존 임차인이 없기 때문에 협의와 재계약의 대상이 존재하지 않습니다. 따라서 공실을 해소하기 위해서는 신규 임차인을 발굴할 수밖에 없는 불리한 상황입니다. 특히 상가의 경우에는 초기에 제대로 상권을 갖추지 못하면 상권 자체가 죽을 수도 있기 때문에, 임대료 수익을 조금 줄이더라도 빠르게 공실을 해결하는 것이 상가의 가치를 훨씬 더 크게 상승시켜 줄 수 있습니다. 또한 임차인들이 오픈 준비를 위해서 필요한 시간이 있기 때문에 편의를 봐주는 차원에서 일부 혜택을 줄 수도 있습니다.

 

면적이 큰 빌딩과 상가일수록 임차인이 해소해야 되는 면적이 크기 때문에 신규 임차인을 구하는 데 어려움이 클 수 있습니다. 하지만 큰 면적을 계약할 수 있는 임차인이라면 상대적으로 신용도가 높을 수밖에 없습니다. 장기적으로 봤을 때 공실 걱정 없이 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 것은 물론이거니와 건물의 가치를 상승시켜주는 요인이 될 수도 있습니다. 때문에 적극적인 임차인 유치를 위한 전략으로 렌트프리가 활용될 수 있습니다. 반대로 빌딩과 상가의 규모가 작을수록 렌트프리 전략을 쓰기가 어려울 수 있습니다. 그만큼 임차인의 신용도가 높지 않은 경향이 있기 때문에 일정 계약 기간을 채우지 못 한채 사업의 어려움으로 공실을 발생시킬 수가 있습니다. 이런 상황이라면 렌트프리보다 임대료 자체를 인하해 주는 것이 더 효율적인 전략이 될 수 있습니다. 

 

임대인이 받길 원하는 임대료(호가 임대료) 수준이 유사 물건의 시세보다 높을수록 렌트프리가 활용될 수 있습니다. 이러한 경우 상대 임대료가 높다고 하는데요.  상대 임대료란 해당 물건과 유사한 물건의 임대료에 비해 해당 물건이 얼마나 높으냐를 말합니다.

 

예를 들어 어떤 A 빌딩의 호가 임대료가 10만 원일 때, 유사 B 빌딩의 호가 임대료가 8만 원이라면 상대 임대료는 10 / 8이 됩니다. (면적을 고려하지 않고 계산해 보면) A 빌딩에서 첫 1년 중 3개월을 렌트프리를 주는 경우, 연 수익이 10 x 9 = 90만 원인 것과 비교하면 평범하게 계약을 맺은 B 빌딩의 8 x 12 = 96만 원이 더 높은 연 수익을 가져다줍니다. 단순히 비교하면 B 빌딩의 수익이 더 좋은 것 같지만 렌트프리가 끝나고 계약 기간이 길어지면 길어질수록 호가 임대료가 높은 A 빌딩의 수익률이 훨씬 좋아지게 됩니다. 때문에 호가 임대료를 높게 부르는 임대인일수록 렌트프리 전략을 과감하게 활용할 수 있습니다. 임차인 입장에서도 초기 비용을 아끼고 싶은 경우라면 이해관계가 맞을 수 있습니다. 

위와 연관된 내용을 보다 분석해 보면, 렌트프리를 둘러싼 다음과 같은 가장 큰 궁금증에 답할 수 있습니다. 

 

"렌트프리를 하는 것과 임대료 자체를 인하해 주는 것의 차이가 무엇인가?" 

 

공실을 해소하고 싶으면 임대료를 주변 시세보다 낮게 책정하면 될 것 같은데, 굳이 렌트프리를 고집하는 이유가 무엇일지 의아해하실 분들이 많은 것으로 압니다.

 

가장 큰 이유는 수익형 투자물건에서 가장 중요한 수익률을 계산 함에 있어 훨씬 더 유리하다는 점입니다. 

 

예를 들어 투자금이 10억 원으로 동일한 상가 A와 B가 있다고 합니다. 상가 A에서는 월세 600만 원에 2개월을 렌트프리를 해 주겠다고 합니다. 상가 B에서는 월세 500만 원에 특별한 조건 없이 계약을 맺었습니다. 두 상가의 1년 후 연 수익을 비교해 보면 어떨까요? 계산하신 것처럼 두 상가의 연 수익은 6,000만 원으로 동일합니다. 하지만 연 수익률 측면에서는 상당한 차이가 납니다. 일반적으로 명목 수익률을 계산할 때 공실률과 렌트프리에 관한 사항은 고려하지 않기 때문입니다.

 

(최근에는 실효 임대료를 반영한 새로운 지수를 만들어야 된다는 목소리가 많습니다)

 

상가 B의 경우는 연수익이 월세 500만 원 x 12 = 6,000만 원이었으니 수익률이 6%입니다. 재밌는 것은 상가 A의 경우도 렌트프리 기간을 고려하지 않고 월세 600만 원에 x 12를 해서 연수익 7,200만 원이라 가정하여 수익률을 구한다는 것입니다. 투자금이 동일하게 10억 원이었으니 7.2%의 명목 수익률이 나옵니다. 

 

이는 시행사 입장에서 분양 홍보를 할 때 사업성에서 엄청난 영향을 줄 수 있고, 상권을 미리 구축해 놓는 것이 수익률을 만드는 데 중요한 요소가 될 수 있기 때문에 렌트프리는 중요한 전략이 될 수 있습니다. 수분양자(임대인) 입장에서는 보다 높은 수익률을 유지한다는 것은 수익환원을 하여 적정한 가치(매도가)를 산정할 때 많은 차익을 안겨줄 수 있는 조건입니다. 그래서 함부로 수익률에 영향을 줄 수 있는 요소에 변화를 주는 것은 쉽지가 않습니다. (+ 한번 내려간 임대료를 추후에 다시 올려서 받는 것도 결코 쉽지 않은 일입니다) / 그렇기 때문에 경제 불황으로 공실이 길어지는 경우라도 적은 임대료를 얻는 것보다 차라리 장기 렌트프리가 나을 수도 있습니다. 

 

 

오늘은 렌트프리(Rent Free)에 대해서 이야기를 나눠 봤는데요. 잘 이해가 되셨을지 모르겠습니다;