『전월세 임대료 5% 상한은 어떻게 구할까?』전월세전환율(법정전환율)

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

어제부로(20.7.31) 『임대차 3법 : 전・월세 신고제, 전・월세 상한제, 계약갱신청구권』 중 지난 30일 국회를 통과한 전・월세 상한제와 계약갱신청구권* 도입을 그 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안이 시행되었습니다. 

*계약갱신청구권은 세입자가 2년이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 하는 법이다. 사실상 세입자의 거주 기간을 기존 2년에서 4년으로 보장하는 것이다. 전월세 상한제는 임대료를 직전 계약의 5%까지만 올릴 수 있도록 하는데, 다만 5% 안에서 지방자치단체가 지역 상한을 둘 수 있도록 했다.  /  Chosun biz

・관련 포스팅 - 『주택임대차법 개정안 시행』자주 묻는 질문, '임대차 3법'

『주택임대차법 개정안 시행』자주 묻는 질문, '임대차 3법'

그 대략적인 내용은 관련 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

---

오늘은 개정안 내용 중 전・월세의 임대료 5% 상한제에 대해 그 계산법을 헷갈려하시는 분들이 많은 것 같아서 관련 내용을 정리해 볼까 합니다.

 

이번 전・월세 상한제는 임대료를 직전 계약의 5%까지만 올릴 수 있도록 제한을 두고 있습니다. 

 

전세의 경우는 계산이 참 간편합니다. 예를 들어 내가 이전에 전세 보증금을 5억 원을 받고 있었다면, 이 금액의 5%를 더한 금액이 그 상한선이 됩니다. 간단하게 산식화 하면 (기존 보증금 x 1.05)입니다. 기존 보증금에서 5%가 넘었느냐만 계산하면 됩니다. 

 

위와 같은 경우는 5억 원 x 1.05 = 5억 2500만 원이 새로운 전세 보증금의 상한선이 되겠습니다.

 

하지만 월세를 받는 경우에는 그 산식이 약간 복잡해집니다. 

 

아마 개중에는 '월세 100만 원을 받고 있었다면 여기에 5% 더해서 105만 원이 그 상한선이 되는 것 아니냐?' 생각하시는 분들도 계실지 모르겠으나, 이는 잘못된 계산입니다.

 

임대료의 상한제를 계산함에 있어서는 월세를 보증금(즉, 전세의 기준)으로 변환시켜줄 필요가 있습니다. 이를 위해서는 전월세전환율(법정전환률)이라는 것을 알아야 합니다. 

 

『주택임대차보호법』에 그 내용이 다음과 같이 정해져 있습니다.

『주택임대차보호법』제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. (월차임으로 변환 시입니다. 전세로 변환 시에는 나누셔야 됩니다.)

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

1.에서 말하는 대통령령으로 정하는 비율은 10%입니다. 

2.에서 말하는 한국은행에서 공시한 기준금리는 현재 0.5%(유동적)이고, 여기에 대통령령으로 정한 이율 3.5%를 더합니다.

 

①10%, ②0.5%(기준금리) + 3.5% = 4% 

 

①,② 중 더 낮은 비율, 즉 4%가 현재의 전월세전환율(법정전환율)이 됩니다. (20.8.1. 기준)

---

 

그럼 이제 월세를 전세변환금으로 만들어 볼까요? 

 

예를 들어 기존 보증금이 5000만 원, 기존 월세 50만 원이라고 가정하고 계산을 해보겠습니다.

 

일단 월세는 1년 치를 기준으로 해야 합니다. 기존 월세에 x 12를 하겠습니다.

 

12,000,000원이 나옵니다. 여기에 전월세전환율 4%로 나눕니다. (4% = 0.04)

 

12,000,000 / 0.04 = 3억 원이 나오네요. (나누기 누르고 0.04 입력하면 됩니다^^)

 

이 금액은 전세변환금입니다. 여기에 기존 보증금을 더해 주시면 임대료 상한을 계산하기 위한 기준 금액이 나옵니다.

 

여기서는 3억 원(월세의 전세변환금) + 5천만 원(기존 보증금) 해서 3억 5천만 원이 나오겠습니다.

 

이 3억 5천만 원에서 5%를 올릴 수 있다는 것이 임대료 상한제입니다. 

 

계산을 해 보면, 3억 5천만 원 x 1.05 = 367,500,000원이 새 임대료의 상한이 되겠습니다.

 

// 이제 이 금액을 역순으로 다시 계산을 해 가면 월세 금액으로 산정이 됩니다. 빠르게 가볼까요?

 

367,500,000(새 임대료 상한) - 50,000,000(기존 보증금) = 317,500,000

 

317,500,000 x 0.04(전월세전환율 4%) = 12,700,000(1년 치 월세)

 

12,700,000 / 12 = 1,058,333원이 임대료 5% 상한을 적용한 새로운 월세가 되겠습니다.

 

월세뿐만 아니라 월세의 보증금도 새로운 임대료의 영향을 미치는 것인데요. 잘 이해가 되실는지 모르겠습니다.

 

출처 : Tax Watch

사실 이해를 돕기 위해서 산식을 풀어서 설명을 드렸습니다만, 직접 고생하시면서 계산하실 필요는 없습니다.

 

간단하게 임대 조건을 몇 가지 설정해 주는 것만으로 알아서 임대료 상한을 계산해 주는 사이트들이 많이 있습니다. 계산 실수도 없고, 가장 확실하고 간편하게 확인하는 방법입니다. 렌트홈이라는 곳도 잘 되어 있습니다. 간편 계산이 필요하신 분들은 한 번 이용해 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

・렌트홈(renthome.go.kr) 간편 임대료 계산하러 가기

임대료 계산

어떤가요? 잘 계산이 되었죠? 임대료는 연 임대료 기준으로 나오니 나누기 12를 하셔야지 월세가 나옵니다. 파란색 박스로 체크된 부분들만 채워주시고 인상률을 적용시켜서 계산하시면 됩니다. (기준금리는 알아서 업데이트해 줍니다)

---

오늘의 결론은.. 계산은 사이트를 이용해서 간편하게 하자. 만약 생각했던 금액과 다르게 나온 경우 왜 그렇게 되는지 이해를 돕기 위하여 산식을 한 번 살펴보자! 정도입니다. 전월세전환율 = 기준금리 + 3.5% 정도는 상식선에서 외워두시면 도움이 될 것 같습니다. (기준금리가 급등해서 +3.5% 했을 경우 10%가 넘으면, 10%가 전월세전환율이 됩니다. 그럴 일은 없겠지만)

 

만약 전월세전환율을 이해하셨다면 다음과 같은 기사들도 보다 쉽게 이해를 하실 수 있을 겁니다. 왜 전세가 월세보다 저렴한가? 재미 삼아 읽어보시면서 마치겠습니다. 

가령 전셋값이 6억 원인 아파트를 보증금 2억 원인 월세(전월세전환율 4%)로 변경하면 매달 133만 원가량을, 연간 1596만 원을 주거비로 내야 한다. 하지만 현금 2억 원에 나머지 4억 원을 시중은행에서 대출(금리 2.5% 기준) 받아 전세로 산다면 주거비는 매달 약 83만 원, 연간 1000만 원에 그친다. 전세가 월세에 비해 40% 정도 저렴한 셈이다.

중앙일보, 황정일 기자님 / 20. 8. 1.