『농지민원 : 농지취득자격증명에 대하여Ⅰ』

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

농지를 취득하고자 할 때는 원칙적으로 농지취득자격증명을 등기서류에 첨부하여야 소유권 이전등기가 가능합니다. 농지 매수인의 소유자격을 확인・심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고 헌법 제121조에 따른 경자유전을 실현하기 위하여 농지취득자격증명을 발급하고 있습니다.

 

※농지법 8조 및 동법 시행령 제7조, 그리고 농지취득자격증명발급심사요령(농림축산식품부 예규)에 적합한 경우에만 발급을 받을 수 있습니다. 기본적으로 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지, 직업 등 영농여건을 종합적으로 고려하여 농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는지 등을 확인하여 취득 후 취득 목적대로 이용할 수 있다고 판단되면 발급합니다.

 

오늘은 이 농지취득자격증명에 대한 민원사례를 모아 봤습니다.

 

<이번 포스팅, 민원사례(질문) 목차>

 

 

<참고 법령>

 

『농지취득자격증명발급심사요령』 농림축산식품부 예규, 바로보기

http://www.law.go.kr/%ED%96%89%EC%A0%95%EA%B7%9C%EC%B9%99/%EB%86%8D%EC%A7%80%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%9E%90%EA%B2%A9%EC%A6%9D%EB%AA%85%EB%B0%9C%EA%B8%89%EC%8B%AC%EC%82%AC%EC%9A%94%EB%A0%B9

『농지법』 제7조(농지 소유 상한)

 

 ①상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
 ②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 자는 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
 ③주말ㆍ체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.
 ④제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 사용대(使用貸)하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 소유 상한(上限)을 초과할지라도 그 기간에는 그 농지를 계속 소유할 수 있다.  

 

『농지법 시행령』 제7조(농지취득자격증명의 발급)

 

①법 제8조제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 농지취득자격증명신청서류를 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)ㆍ구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)ㆍ읍장 또는 면장(이하 "시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장"이라 한다)에게 제출하여야 한다. 이 경우 농림축산식품부장관이 정하는 전자적인 방법을 활용하여 제출할 수 있다.  

  ②시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.  

  1. 법 제6조제1항이나 제2항제2호ㆍ제3호ㆍ제7호 또는 제9호에 따른 취득요건에 적합할 것
  2. 농업인이 아닌 개인이 주말ㆍ체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하려는 농지의 면적을 합한 면적이 법 제7조제3항에 따른 농지의 소유상한 이내일 것
  3. 법 제8조제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 농업경영계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 계획서에 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 하고, 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것
  4. 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대(使用貸)하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 아니할 것. 다만, 법 제6조제2항제3호 또는 제9호에 따라 농지를 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  5. 신청당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하는 경우에는 해당 농지의 취득 후 농업경영에 이용하려는 농지의 총면적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
    가. 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스ㆍ축사 그 밖의 농업생산에 필요한 시설로서 농림축산식품부령으로 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우 : 330제곱미터 이상
    나. 곤충사육사가 설치되어 있거나 곤충사육사를 설치하려는 농지의 경우: 165제곱미터 이상
    다. 가목 및 나목 외의 농지의 경우 : 1천제곱미터 이상

  ③제2항제3호에 따른 농지취득자격의 확인기준 등에 관한 세부사항은 농림축산식품부령으로 정한다.  

 

『농지법』 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차)

 

①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 사용대(使用貸)할 수 없다. 

  7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우
    가. 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자가 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

 

 

 

 

↓관련 민원사례↓↓

개별 민원들을 모아놓은 것이기 때문에 중복되는 답변 내용들이 있습니다.

 

<농지취득자격증명>

Q1. 농업인이나 비농업인이 농지를 취득할 때 제한 면적이 있나요?

 

→농지법 제6조에 따라 농지를 자기의 농업경영에 이용하려고 취득하려는 자는 제한면적 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 주말・체험영농을 하려는 자는 농지법 제7조제3항에 따라 1,000㎡ 미만의 농지를 취득할 수 있습니다.

 

Q2. 공매로 농지취득자격증명 없이 등기한 경우 소유권을 취득하나요?

 

→ 농지법 제8조제1항에 따라 농지를 취득할 때에는 농지취득자격증명을 발급 받아야 이전 등기할 수 있으므로 공매로 농지를 취득하려는 자가 소유권 이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급 받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못 합니다.

 

Q3. 3년 이상 농작물을 경작한 임야를 취득할 때 농지취득자격증명서를 발급 받아야 하나요?

 

→ 농지법에 따른 농지를 취득할 때 농지법 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급 받아야 하나 산지전용 받지 않고 3년 이상 농작물을 경작한 토지는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있습니다.

 

Q4. 임야화되어 있는 농지를 취득할 때 농지취득자격증명서를 발급 받아야 하나요?

 

→ 지목이 전・답・과수원인 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하므로 농지인 토지를 경작하지 않아 임야화되어 있다고 하더라도 휴경상태로 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.

 

다만, '72년 이전부터 임야로 사용한 것이 객관적인 자료에 의해 확인되면 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명 없이 등기할 수 있습니다.

 

Q5. 상속이나 증여를 원인으로 농지를 취득할 때 농지취득자격증명을 발급 받아야 하나요?

 

→ 농지법 제8조제1항제1호에 따라 상속(유언에 따라 자기의 재산을 무상으로 타인에게 주는 행위인 유증을 포함한다)을 원인으로 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있어 유아 등 나이에 관계없이 농지를 취득할 수 있습니다.

 

다만, 증여를 원인으로 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받아야 이전 등기할 수 있습니다.

 

Q6. 상속으로 농지를 취득할 때 제한 면적이 있나요?

 

→ 상속을 원인으로 이전 등기할 때는 농지법 제8조제1항제1호에 따라 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있으므로 제한 면적이 없습니다.

 

농지법 제7조제1항 및 제23조제7호에 따라 상속을 원인으로 이전 등기한 농지를 자경하는 경우에는 소유 제한이 없지만 자경하지 아니한 상속 농지는 10,000㎡까지 소유할 수 있고, 10,000㎡를 초과하는 상속 농지는 처분해야 합니다. 다만, 한국농어촌공사에 위탁하여 임대하는 경우에는 그 기간 동안 면적 제한 없이 소유할 수 있습니다.

 

Q7. 농지취득자격증명은 언제부터 발급하였나요?

 

→ '49. 6. 21일부터 시행된 농지개혁법 제19조에 따라 농지를 취득할 때 농지매매증명을 발급 받아 이전 등기하였고, '87. 10. 1일부터 농지개혁법 제19조 및 농지임대차관리법 제19조에 따라 발급하다 '91. 4. 2일 도시계획구역 내 농지를 제외하였으며 '92. 6. 14일부터 녹지지역 내 농지도 농지매매증명을 발급 받고 등기하였습니다.

 

→ '96. 1. 1일부터 농지개혁법, 농지개혁사업 정리에 관한 특별조치법, 농지의 보전 및 이용에 관한 법, 농지임대차관리법, 지력증진법이 농지법으로 통합 관리되면서 농지매매증명제도를 농지취득자격증명제도로 명칭을 변경하여 발급되었습니다.

 

Q8. 농지취득자격증명을 신청하면 모두 발급해 주나요?

 

→농지 매수인의 소유자격을 확인・심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고 헌법 제121조에 따른 경자유전을 실현하기 위하여 발급하므로 농지법 시행령 제7조 및 농지취득자격증명발급심사요령(농림축산식품부 예규)에 적합한 경우에만 발급합니다.

 

그러므로 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지, 직업 등 영농여건을 종합적으로 고려하여 농업경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정되는지 등을 확인하여 취득 후 취득 목적대로 이용할 수 있다고 판단되면 발급합니다.

 

Q9. 같은 필지에 대하여 수차에 걸쳐서 발급 받거나 여러 사람이 동시에 신청할 수 있나요?

 

→농지취득자격증명은 농지법 제8조에 따라 농지를 취득할 수 있는 자격 요건을 확인하여 발급하는 증명제도로 효력발생 요건은 아니고 등기하는데 필요한 첨부서류입니다.

 

그러므로 취득 후 자경할 수 있다고 판단되는 등 농지취득자격증명 발급 심사기준에 적합하면 같은 필지에 대해 수차에 걸쳐서 발급할 수 있고 여러 사람이 동시에 신청할 수도 있으나, 거짓 또는 부정한 방법으로 취득한 것이 확인되면 고발 대상입니다.

 

Q10. 경지정리사업이 시행중인 농지에 대하여 자격증명서를 발급 받을 수 있나요?

 

→경지정리상버이 시행중인 농지라도 다른 용도로 형질변경 되는 것이 아니므로 경지정리사업이 완료된 후부터 영농에 착수하겠다고 농업경영계획서를 제출하면 발급할 수 있습니다.

 

Q11. 농지취득자격증명을 우편이나 대리 신청할 수 있나요?

 

→농지취득자격증명은 일신전속적인 것으로 대위신청이 불가하나 불가피한 경우에는 우편접수나 대리 신청할 수 있습니다.

 

우편이나 대리 접수하는 경우 농업경영계획서의 실현가능성 등 신청인의 농지취득자격을 심사함에 있어 신청인과 면담이 필요하다고 판단하여 면답 요청(보완 요구)하는 경우 면담에 응해야 합니다. 

 

민원 처리에 관한 법률 제22조에 따르면 접수한 민원서류에 흠이 있는 경우에는 보완에 필요한 상당한 기간을 정하여 지체 없이 민원인에게 보완을 요구합니다. 민원인이 보완요구 기간 안에 보완(면담 요청)하지 않으면 다시 보완을 요구할 수 있고 이 경우 보완의 기간은 10일로 하며, 민원인이 다시 보완요구를 하였는데 그 기간 내에 응하지 않을 때는 그 사유를 명시하여 접수된 민원서류를 되돌려 보낼 수 있습니다. 그러므로 대리 신청이나 우편접수는 가능하지만 보완 요구(신청인 면담)하여 보완에 응하지 않으면 반려할 수 있습니다.

 

Q12. 농지취득자격증명을 대위 신청할 수 있나요?

 

→대법원 2018. 7. 11. 선고 2014두 36518판결 [농지취득자격증명반려처분취소]에 따르면 대위신청은 가능하다고 되어 있습니다.

 

하지만, 농림축산식품부에 의하면 농지취득자격증명의 신청은 일신전속적 권리로써 신청인의 영농계획 및 영농의지 등 신청내역을 종합하여 농지취득자격증명서 발급여부를 심사해야 하는데, 채권자의 대위권 주장에 따른 농지취득자격증명을 발급할 때는 영농의사가 없는 채무자가 농지를 취득하는 경우가 발생하는 등 헌법상의 경자유전의 원칙 및 농지법의 취지에 반하는 경우가 발생될 수 있어 대위신청은 불가하며, 판례는 개별적 소송 사건에 대해 판결을 내리는 것으로서 일반적으로 적용하는데 한계가 있습니다.

 

Q13. 신청인이 불가피한 사유가 없는 경우에도 행정사는 대리 신청할 수 있나요?

 

→신청인이 질병 등으로 인하여 농지법 제8조제2항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 직접 할 수 없는 불가피한 사유가 없는 경우에도 행정사는 해당 신청인의 위임을 받아 농지취득자격증명의 발급 신청을 대리할 수 있습니다.

 

Q14. 경매를 원인으로 농지취득자격증명을 신청할 때 낙찰확인서를 첨부해야 하나요?

 

→농지법 시행규칙 제7조에 따르면 농지취득자격증명을 신청할 때 농지취득인증서(시험・연구・실습목적으로 취득하는 경우에 한한다), 농지취득자격증명 신청서, 농업경영계획서(농업경영 목적으로 신청하는 경우에 한한다), 농지임대차 및 사용대차계약서(해당되는 경우에 한한다), 농지전용허가나 신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지전용 목적으로 신청하는 경우에 한한다)만 첨부하도록 되어 있어 취득원인에 관련된 서류는 첨부하지 않습니다.

 

Q15. 자경하지 않아 처분명령 받은 자가 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있나요?

 

→소유농지에 대하여 농지법 제10조에 따른 처분명령을 받은 자는 농지법 시행령 제7조제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급 받을 수 없으나 현재 해당 농지에서 직접 농작물을 경작하고 있다면 새로운 농지를 취득할 때 심사기준에 적합하면 발급할 수 있습니다.

 

Q16. 농지원부가 있는 농업인이 농지를 취득할 때도 자격증명을 발급 받아야 하나요?

 

→농지법 제8조제1항에 따라 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시・구・읍・면장에게서 농지취득자격증명을 발급 받아야 하므로 농업인 여부에 관계없이 농지를 취할 때는 농지취득자격증명을 발급 받아 등기소에 제출하여야 이전 등기할 수 있습니다.

 

Q17. 농지취득자격증명을 신청하면 신청일로부터 4일 이내에 발급하나요?

 

→농지법 시행령 제7조제2항에 따라 농지취득자격증명을 신청하면 그 신청을 받은 날부터 4일(농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급 신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 취득 목적대로 이용할 수 있다고 판단되는 경우 발급합니다.

 

Q18. 경매기일이 2회 이상 진행하여도 경락인이 없는 경우 자격증명 없이 등기할 수 있나요?

 

→농지법 제8조제1항제1호 및 같은 법 제13조에 따라 농지 저당권자인 금융기관 등이 농지 저당권의 행사를 위한 경매기일을 2회 이상 진행하여도 경락자가 없을 때에는 그 후의 경매에 응하여 그 담보 농지를 취득할 수 있습니다.

 

그러므로 농지 저당권자인 금융기관이나 한국농어촌공사 등 해당 기관만 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있습니다.

 

Q19. 공장설립승인 받은 농지를 경매로 취득할 때 자격증명을 발급 받아야 하나요?

 

→기업활동 규제 완화에 관한 특별조치법 제13조에 따라 공장설립승인을 받은 자는 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 농지를 취득할 수 있습니다.

 

그러므로 공장설립승인을 받은 농지를 경매로 취득하는 경우 공장설립승인을 받은 자가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.

 

Q20. 준주거지역에서 농지를 취득할 때 농지취득자격증명을 받아야 하나요?

 

→농지법 제8조제1항제1호에 따르면 농지전용협의를 마친 주거지역・상업지역・공업지역 농지를 소유할 때는 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 농지를 취득할 수 있습니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 주거지역을 일반주거지역・전용주거지역・준주거지역으로 세분하므로 주거지역에 포함된 준주거지역 농지를 취득할 때 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있습니다.

 

Q21. 한 필지가 일반주거지역과 자연녹지지역으로 걸쳐 있는 경우 발급 대상인가요?

 

→일반주거지역 내 농지는 농지법 제8조제1항제1호에 따라 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있으나 도시지역 중 녹지지역(자연녹지지역・생산녹지지역・보전녹지지역)은 농지취득자격증명을 발급 받야아 합니다.

 

다만, 일반주거지역과 자연녹지지역이 구분되지 않고 전체 면적에 대하여 자기의 농업경영에 이용할 수 있는 경우에는 전체 면적에 대하여 신청할 수 있습니다.

 

Q22. 자연녹지지역 안에 있는 자연취락지구는 농지취득자격증명 발급 대상인가요?

 

→도시지역 중 녹지지역은 농지취득자격증명 발급 대상이므로 자연취락지구에 관계없이 자연녹지지역이므로 농지취득자격증명을 발급 받야아 합니다.

 

Q23. 지구단위계획구역으로 지정된 농지를 취득할 때 자격증명을 발급 받아야 하나요?

 

→농지법 제6조제1항제8호 및 제8조제1항에 따라 계획관리지역에서 2009. 11. 28. 이후 농지전용협의를 거쳐 지구단위계획구역으로 지정된 농지는 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고 취득할 수 있으나 이에 해당되지 아니한 지구단위계획구역에서는 발급 받아야 합니다.

 

Q24. 전용협의를 거쳐 개발행위허가를 받고 건축 중인 농지를 취득할 때 발급 대상인가요?

 

→농지법 제8조제1항제1호에 따라 녹지지역 및 개발제한구역에서 농지전용협의를 거쳐 개발행위허가나 형질변경허가를 받은 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있습니다.

 

그러므로 이에 해당되지 아니한 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 개발행위허가를 받은 농지는 해당 목적사업이 완료되어 지목이 변경되기 전 까지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 이전 등기할 수 있습니다.

 

Q25. 녹지지역에서 건축허가에 따른 농지전용협의로 처리한 농지로 발급 대상인가요?

 

→건축물의 건축 등 행위를 하려는 자는 지자체장의 허가를 받아야 하고 개발행위를 허가하는 지자체장은 미리 농지전용 협의를 하여야 합니다. 

 

따라서, 해당 지역에서 관련법에 따라 개발행위허가 등을 신청하여 농지법 제34조제2항제2호에 따라 농지전용협의를 받은 농지일 경우는 농지취득자격증명 발급 대상이 아닙니다.