『농지민원 : 농지의 분할・합병・등록전환에 대하여Ⅰ』

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

농지는 국민에게 식량을 공급하고, 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원입니다. 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며 소중히 보전되어야 할 대상이죠. 따라서 농지에 관한 권리의 행사에는 일정한 제한과 의무가 따르게 됩니다. (『농지법』제3조제1항)

 

『농지법』은 농지 소유의 세분화를 방지하기 위해 경지정리 등 농업생산기반 정비사업이 시행된 농지(농업진흥지역 = 절대 농지)에 대하여 각 필지의 면적이 2,000㎡이상인 경우에 한해서만 분할할 수 있도록 정하고 있습니다. (물론 예외적인 사유에 대해서도 대통령령으로 별도로 정하고 있습니다)

「농어촌정비법」에 의한 농어촌용수 개발사업, 경지 정리, 배수 개선, 농업생산기반시설의 개수·보수와 준설(浚渫) 등 농업생산기반 개량사업, 농수산업을 주목적으로 간척·매립·개간 등을 하는 농지확대 개발사업, 농업 주산단지 조성과 영농시설 확충사업, 저수지·담수호 등 호수와 늪의 수질오염 방지사업과 수질개선사업, 농지의 토양개선사업, 그 밖에 농지를 개발하거나 이용하는 데에 필요한 사업을 말한다.

출처 : 토지이용규제정보서비스

(절대) 농지는 효율적으로 사용되어 생산성을 증대시키는 방법으로 이용되어야 하고 투기의 대상이 되어서는 안 됩니다. 개발행위를 제한하는 것 외에도, 그 소유의 세분화를 막는 것은 효과적인 농업생산 활동을 위하여 절대적으로 필요한 조건입니다. 우리가 각 농지를 일정 규모 이상으로 유지할 필요가 있는 이유입니다.

 

오늘은 농지의 분할(・합병・등록전환)에 대한 궁금증들을 모아 봤습니다.  

 

 

 

 

<이번 포스팅, 민원사례(질문) 목차>

 

<참고 법령>

 

「농지법」 제22조(농지 소유의 세분화 방지)

 

①국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속ㆍ증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.
②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.  

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
  2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
  3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
  4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

 

「농지법 시행령」 제23조(농지를 분할할 수 있는 사유)

 

법 제22조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.  

  1. 농지를 개량하는 경우
  2. 인접 농지와 분합(分合)하는 경우
  3. 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접 토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우
  4. 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업을 시행하는 경우
  5. 「농어촌정비법」 제43조에 따른 농지의 교환ㆍ분합을 시행하는 경우
  6. 법 제15조에 따른 농지이용증진사업을 시행하는 경우

 

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법  시행령」 제16조(토지의 분할) 

 

법 제12조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.  <개정 2020. 2. 18.>

 

1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우

2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우

3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우

4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제56조(개발행위허가의 기준)

 

  ①법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다.  <개정 2009. 8. 5.>

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별표·서식

 

 

 

↓관련 민원사례↓↓

개별 민원들을 모아놓은 것이기 때문에 중복되는 답변 내용들이 있습니다.

 

 

<농지의 분할・합병・등록전환>

 

Q1. 경지정리가 시행된 1필지 농지 4,000㎡를 2,000㎡씩 2필지로 분할할 수 있나요?

 

→농지법 제22조에 따라 농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 분합이나 농지개량 등을 제외하고는 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할해야 하므로 불가합니다.

 

 

Q2. 경지정리된 농지를 분할 후 합병할 경우 2,000㎡를 적용하지 않나요?

 

→법제처 법령해석례에 따르면, 농업생산기반 정비사업이 시행된 농지로서 면적이 2,000㎡ 이하인 인접한 농지 두 필지에서 각 농지의 일부를 각각 분할하여 그 인접한 각 농지에 상호 합병하는 분합을 할 때, 분할 후 각 농지의 면적이 2,000㎡를 넘지 않더라도 농지법 제22조제2항에 위반되지 않고 "인접농지와 분합하는 경우"는 분리와 합병이 동시에 이루어짐을 요합니다. 

 

 

Q3. 수리시설이 정비된 농지를 2,000㎡ 초과되게 분할 신청하면 분할이 되나요?

 

→분할하려면 개발행위허가를 받아야 하므로 농지법상 가능한 경우에도 개발행위 허가 기준에 적합하지 아니하면 불가합니다.

 

 

Q4. 경지정리된 논 1필지 3,000㎡를 객토 후 1,500㎡씩 2필지로 분할이 가능한가요?

 

→농지법 시행령 제23조제1호에 따라 농지를 개량(객토・성토・절토 등)하는 경우에는 분할 최소 제한면적 2,000㎡를 적용하지 않습니다.

 

→다만, 농지개량을 실시함에 있어 필지 분할의 필요성이 담보되지 않고 단순 객토・성토 행위만으로 농지를 개량하는 행위로 인정하여 농지를 세분화하는 것은 입법 취지에 부합하지 않습니다.

 

→또한, 농지의 생산성을 높이기 위해 농지의 형질을 변경하는 것이 아닌 단순히 공유지분의 분할, 농지의 매매를 위한 의도적인 분할 등은 농지를 개량하는 경우에 포함되지 않습니다.

 

 

Q5. 판결 받아 분할 신청하면 농지법에 따른 분할 최소 제한면적 2,000㎡를 적용하지 않나요?

 

→농지법 제22조제2항제3호에 따라 농지법의 농지 분할제한 규정은 경지정리 등 농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 세분화 방지를 위해 법률로서 분할을 제한하고 있어 법원의 확정판결을 받은 경우에도 2,000㎡ 이하로는 분할할 수 없습니다.

 

 

Q6. 천수답을 분할할 때도 2,000㎡ 이하로 분할할 수 없나요?

 

→농지법 제22조제2항제3호에 따른 분할제한 면적 2,000㎡는 농업생산기반정비사업이 시행된 농지만 적용하므로 농업생산기반정비사업이 시행되지 아니한 천수답*은 농지법에 따른 제한면적 2,000㎡를 적용하지 않습니다.

 

*천수답이란, 저수지나 지하수 펌프 등의 관개 시설이 없어, 물을 오로지 빗물에만 의존하는 형태의 논을 말합니다. 

 

 

Q7. 개발제한구역 내 토지를 분할할 때 별도의 분할제한 면적이 있나요?

 

→개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조제1항제6호 및 같은 법 시행령 제16조에 따라 농지와 임야는 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 미만으로는 분할할 수 없고, 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330㎡ 미만으로는 분할할 수 없습니다.

 

 

Q8. 개발행위허가 제한지역으로 지정된 토지는 분할할 수 없나요?

 

→국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조제1항에 따라 용도지역・용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 등에 대해서는 개발행위허가 제한지역으로 지정할 수 있습니다.

 

→같은 법 제56조제1항제4호에 따라 토지 분할은(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다) 개발행위허가 대상이므로 개발행위허가 제한지역에서 개발행위허가 제한기간(최고 5년) 동안은 분할할 수 없습니다.

 

 

Q9. 건물이 있는 대지의 일부를 분할하라는 내용의 확정판결이 있으면 분할할 수 있나요?

 

→건축물이 있는 대지의 일부를 분할하는 내용의 확정판결이 있더라도 그에 따라 분할되는 토지의 면적이 건축법 제57조제1항에 따른 최소면적 기준에 미달한다면 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조제1항에 따라 지적공부상의 필지를 나누어 등록할 수 없습니다.

 

「건축법 시행령」 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

 

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

 

 

Q10. 무허가 건축물이 있는 부분과 없는 부분을 분할할 수 있나요?

 

→공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에는 토지분할을 제한하는 규정이 없으나 건축법 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없고, 건축물이 있는 대지에는 위반 건축물이 있는 대지를 포함합니다.

 

→그러므로 건축물 또는 대지가 건축법을 위반한 경우에는 위반사항을 해소한 후에 건축법에 따른 행위가 가능하므로 위반 건축물이 있는 대지를 분할하고자 하는 경우에는 위반사항에 대한 시정조치가 선행되어야 합니다.

 

 

Q11. 과수원인 토지에 과수저장고로 농지전용 받고 준공되면 분할할 수 있나요?

 

→공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조제3호에 따른 과수원이란 사과・배・밤・호두・귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지를 말하므로 과수저장고로 농지전용 받고 해당 건축물이 준공되어도 토지분할과 지목변경은 할 수 없습니다.

 

 

Q12. 분할하라는 법원 판결문이 있으면 개발행위허가 받지 않고 분할할 수 있나요?

 

→"1필지의 토지 중 특정된 일부분에 대하여 소유권이전등기절차를 이행하라" 라는 법원의 확정판결물을 받았다고 하더라도, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가(토지분할) 대상인 경우 토지분할을 신청하기 위해서는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제65조에 따라 개발행위허가서를 별도로 첨부해야 하므로 불가합니다.

 

 

Q13. 1필지 중 일부를 개발행위허가 받고 준공되어야 분할할 수 있나요?

 

→분할 신청은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제65조제1항 내지 3항에 따라 소유권이전, 매매 등을 위해 필요한 경우, 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 등 관계법령에 따라 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받은 경우 가능합니다.

 

→같은 법 시행령 제55조제3항제5호에 관계법령에 따라 인・허가 등을 받아 토지를 분할하는 경우 경계점표지 설치로 측량할 수 있도록 규정하고 있으므로 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받으면 공사 준공 전에도 분할할 수 있습니다. 

 

 

Q14. 택지식 분할은 모두 할 수 없나요?

 

→국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제56조제1항 별표1에 따르면 각 개별 법령에서 인가・허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 토지분할에 관한 사항은 도시・군계획조례로 정하도록 하고 있습니다. 

 

→그러므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 각 개별 법령에 따른 인가・허가 등을 받거나 기반시설이 갖추어져 개발이 가능한 경우에는 그 토지분할이 택지식 또는 바둑판식이라 하더라도 개발행위허가는 가능합니다.

 

 

Q15. 합병하고자 하는 하나의 필지에 근저당이 설정 되어 있는 경우 합병 가능하나요?

 

→공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조에 따라 토지소유자는 토지를 합병하려면 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 합병을 신청해야 합니다. 다만, 토지에 관하여 저당권(등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 경우에는 가능)・가압류・가처분・가등기 등이 설정되어 있는 경우에는 합병할 수 없습니다.

 

 

Q16. 가압류된 토지를 합병할 수 있나요?

 

→"합병"이란 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조제3항에 따라 합병하려는 토지의 지번 부여지역, 지목 또는 소유자가 동일하여야 하고, 부동산등기법 제37조(합필 제한)에 따라 소유권・지상권・전세권 또는 임차권의 등기, 승역지(편익제공지)에 대한 지역권의 등기 이외의 등기가 없어야 하므로 가압류, 가처분, 가등기가 된 토지는 합병할 수 없습니다. 

 

 

Q17. 합병하고자 하는 토지의 1필지 또는 2필지에 무허가 건물이 있는 경우 가능하나요?

 

→합병하고자 하는 1필지 또는 2필지에 무허가 건축물 또는 관계법령에 따라 인허가를 득하지 아니하고 형질변경된 경우라면 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조제2항에 따른 분할대상 토지에 해당되지 않아 합병 신청이 가능합니다.

 

 

Q18. 임야도에 등록된 토지를 농지를 사용하는 경우 등록전환 대상인가요?

 

→공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제64조제2항에 따라 대부분의 토지가 등록전환 되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우, 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우, 도시・군 관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우에는 지목변경 없이 등록전환을 신청할 수 있습니다.