『평택고덕 미매각용지 공모전략 수립 용역』과업내용서 (자금확보시장 경색에 따른 장기 미개각 발생 우려)

◈『평택고덕 미매각용지 공모전략 수립 용역』

 

◈과업배경 및 목적

 

최근 지속되는 부동산 침체 상황에서 평택고덕지구 미매각 용지의 조속한 매각을 통한 신도시 조기 활성화를 위해 공모방식 토지 공급과 연계한 연차별 공급계획 수립 필요

 

평택고덕지구 매각활성화를 위해 기존 공급방식과는 차별화된 공공 주택 건설과 연계한 신규 패키지 공모방안 마련 및 지구내 선도 공모사업에 시범적용 추진

 

LH는 공공택지를 조성하여 민간에 토지를 공급하는 한편 자체사용 공동주택 용지에 공공주택 등의 건설공사를 민간에 발주하는 등 공급 및 수요역할을 동시에 수행 중이나,

 

최근 민간의 자금확보시장 경색에 따라 분양토지금 연체, 계약해지 등이 발생되고 있는 상황으로 기존과 같은 일방적인 토지판매 방식 으로는 장기 미매각 발생이 우려가 되는 상황

 

토지공급과 공공주택사업을 결합한 패키지 공모를 통한 민간의 대금 조달부담을 완화하여 매각을 활성화하고, 국민 눈높이에 맞게 민간의 선진기술과 인지도 높은 브랜드를 활용 하여 공공주택의 품질향상을 도모

 

◈과업범위 - 평택고덕지구 사업 3단계 및 1・2단계 미매각 용지구역

 

◈과업기간  - 착수일로부터 12개월

『평택고덕 미매각용지 공모전략 수립 용역』 과업범위 / 고덕국제신도시 3단계 및 1・2단계 미매각 용지구역

2.과업내용서[평택고덕미매각용지공모전략수립용역].pdf

0.32MB

 

◈과업 내용

 

1. 평택고덕 개발 및 공급여건 분석

 

 가. 평택고덕 미매각 용지 공급현황 및 수요 분석

 

1) 사업지구 미매각 용지별 입지여건 및 현황 분석

2) 거시경제 여건 등을 고려한 부동산 시장 및 부동산 개발 투자 여건 분석

3) 주변 지역과 경쟁여건 등을 고려한 고덕지구 미매각 용지의 수요, 공급여건 분석

 

 나. 미매각용지 공급 개선방안 도출

 

1) 수요자 요구에 맞는 적정 공급을 위한 아이디어 도출

2) 고덕지구 공모형 공급 매각성 제고 방안 검토

 

2. 패키지 공모 사업모델 마련

 

 가. 공모사업 현황 분석

 

1) 현 토지공급 및 공공주택건설사업 발주 제도 체계 진단

2) 토지공급 및 공공주택 건설사업 발주 유사사례조사

3) 유사 패키지 공모 사례조사(타 기관 시행분 포함) 및 장단점 분석

4) 기존 공모형 모델 개선 방안 검토

 

 나. 사업모델 제시 및 구조 정립

 

1) 공공과 민간을 연계·결합한 다양한 사업방식 비교검토 및 사업모델 제시

2) 사업모델의 공공 및 민간별 역할 정의와 이에 따른 사업구조 정립

3) 사업모델의 적용성 및 기대효과 검토

 

 다. 사업모델의 타당성 검토

 

1) 민간사업자, 전문가 의견청취 등을 통한 사업화 모델 검증, 최적 안 선정 및 사업추진 관련 제언사항 제시

2) 민간사업자 참여 촉진을 위한 견인요인 및 수익 창출방안 발굴

3) 모델 적용 시 공사·민간사업자 재무적, 회계적, 법률적 타당성 분석

- 분양용지대금과 공공주택도급건설비간 상계 적용에 관한 회계적 분석

- 상계방식 계약에 따른 LH 매출인식 시점, LH와 민간사업자 금융비용 절감액 등에 대한 회계적 분석

- 공모 단위내 개별사업 증가에 따른 복잡한 계약조건에 대한 회계적 분석

- 사업 참여자별 세무이슈 검토 (취득세 등)

- 계약규모 증가에 따른 컨소시엄 구성방안 등 공정거래 확보방안 검토 등

 

4) 모델 적용을 위한 관련법 적합성 검토 및 필요시 개정사항 도출

5) 향후 유사 사업추진 검토 시 적용 가능한 사업성분석 방안(분석 Tool) 제시

6) 공공주택 건설도급비용 先 상계에 따른 공공주택 건설도급이행에 대한 담보확보방안 검토

 

 라. 민간건설과 연계·관리 방안 검토

 

1) 민간건설과 연계한 공공주택 품질 향상·관리·점검방안 도출

 

- 공공주택 민간 주택브랜드 적용 방안 및 설계·공법·마감재 적용방안 등 품질향상

 

2) 공사 진행률에 따른 공사비 증가, 계약과 준공시점 물가변동 등 다양한 조건별 계약금액 조정 시나리오 검토 및 대응방안 마련

 

3. 평택고덕 연차별 공모 계획 수립

 

 가. 여건분석 및 공모형 공급 계획 수립

 

1) 공모 대상 필지 현황조사 및 선정

- 사업성 분석을 위한 시장자료(분양가 등) 조사 포함

 

2) 공모 대상 필지 연차별 공모 계획 수립

3) 선도 시범사업 대상지 선정

 

 나. 공모단위 설정 및 예상시나리오 검토

 

1) 시장상황 및 사업성을 고려한 시범사업 포함 공모단위 설정

2) 설정 공모단위별 투입․회수비용 및 현금흐름, 사업성 추정

3) 공모단위별 참여자격, 컨소시엄 구성방안 및 신용도 평가기준 등 제시

4) 사업 추진과정에서 발생 가능한 시나리오별 민감도 분석

 

4. 평택고덕 시범사업 기본구상

 

 가. 개발방향 및 기본구상(안) 수립

 

1) 시범사업을 위한 개발비용, 자금흐름 등 추정

2) 건축기획 및 전략 등 공공주택사업 경영투자심사 자료 등 작성

- 공공주택 계획설계(가배치, 연면적 산정 등) 및 공공주택 추정공사비 산정

 

3) 공모의 성공적 완성을 위한 공모단위, 공모범위, 공모방식, 공모일 정 등 공모 운영계획 수립

- 공모 참가자격, 조건 등 세부 계획 제시

 

4) 이외 시범사업을 위한 개발방향 및 기본구상안 작성

 

5. 시범사업을 위한 공모지침서 작성 및 지원

 

 가. 공모지침 작성

 

1) 시범사업 모델을 충분히 반영한 공모지침 수립

- 사업 개요서, 공모 운영지침, 평가지침, 설계지침 등 공모 시행을 위한 필요 서류 작성

- 우선협상대상자와 사업협약, 매매계약체결 등을 위한 회계적,법 률적 검토 포함

 

2) 공모지침서 완성도 제고를 위한 관련 전문가 자문위원회 운영

- 공모 웅모업체의 참가자격, 심사 및 평가방식 등 공모지침 전반에 대한 자문, 기타 공모와 관련된 자문 등

 

 나. 이외 공모와 관련된 지원업무

 

1) 공모와 관련된 각종 회의 개최 지원 및 회의 진행을 위해 필요한 자료(각종 보고서, 진행계획 수립 등)의 작성 지원

 

2) 공모관련 홍보

- 전문가 및 일반인들에게 신속하고 폭넓은 공모 적극참여 유도를 위해 다양한 매체를 활용한 공모홍보 및 대응 자료의 작성

- 공모심사 관련 리플렛 등 제작, 지원 및 배부

 

3) 사업설명회 개최 시 홍보 및 장소섭외 등 행사지원 등(필요시)

4) 공모 시행 시 지원업무 수행

- 공모 시 접수되는 질의에 대한 응답내용 검토 * 법·지침 등 관련규정의 적정 여부 법률자문 및 사전검토 포함

- 공모의 공고 및 공모설명회, 응모신청 접수, 작품접수 및 관리* 등 각 단계별 공모업무 지원

* 제출된 작품의 안전한 보관방안 강구

 

5) 접수된 작품의 기술검토(사전검토) 및 심사위원회 운영지원

6) 당선자에 대한 시상식 지원(필요시)

- 시상식 행사장소 섭외, 설치, 상패제작 및 시상식 관련 홍보 등

 

7) 기타 공모의 시행을 위해 필요한 사항의 조사 및 공모시행 및 진행·관리업무 전반에 대한 발주자가 필요로 하는 사항