『'토지보상법' 22년부터 개정되는 내용』1년 미만 소유자는 택지(주택) 없다

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

내년(22년)부터 「공공주택특별법」 시행령 및 시행규칙, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률('토지보상법') 」시행령이 일부 개정됩니다. 혹여라도 토지 투자를 고려하고 계시거나 공익사업 대상지의 직간접적인 이해관계자 분들은 중요하게 살펴보셔야 될 것 같습니다. 

---

최근 LH사태를 비롯하여 신도시 개발사업이 시행되기 이전 미공개 정보를 이용하여 사업 후보지를 토지나 주택을 구입하는 등 투기행위가 있다는 의혹이 제기되면서, 이러한 투기 행위를 못하도록 보상 기준을 강화할 필요가 있다는 문제가 제기되었는데요.

 

이에 따라 지난 3월 29일 발표된 「부동산 투기근절 및 재발방지대책」의 일환으로 이주자택지・주택 공급 대상자 거주요건 강화 등 투기발생 요인 차단과 보상평가의 객관성 확보를 위한 기본조사서 의무화 등 관련 기준이 개선됩니다. (국토부의 개정이유)

【주요 내용】

가. 기본조사서 작성 의무 및 근거 마련(안 제7조) 감정평가 기초자료인 조서(토지, 물건)의 주관적 판단 최소화를 위해 기본조사서를 작성하도록 하고, 관련 기준 마련 근거 신설

나. 타법(감정평가법) 개정사항 반영(안 제28조) “감정평가업자”를 “감정평가법인등”으로 변경

다. 이주자 택지·주택 공급 대상자 거주요건 강화(안 제41조 제3호) 이주대책대상자 중 거주기간이 짧은 경우 이주정착금으로 지급

라. 업무 종사자 이주자 택지·주택 공급 대상 제외(안 제41조 제4호) 이주대책대상자 중 업무관련 종사자의 경우 이주정착금으로 지급

※개정안 시행 이후 최초로 협의양도인 택지 공급공고를 하는 경우부터 적용 / 공급자격강화(주민공람 1년 전부터 토지소유)는 공급방법이 아닌 대상이 변동되는 사항으로 보상이 진행 중인 3기 신도시 등은 이미 대상이 안내된 점을 고려하여 '22.1.1일 이후 보상계획 공고가 시행되는 경우부터 적용 

https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/63922(구체적인 내용)

 

 

구체적인 내용들을 보면 국토교통부, LH 등 업무 관련 종사자는 이주정착금으로 보상하고, 사례별 보상평가액이 달라지는 것을 방지하고 보상금 산정의 객관성을 확보하기 위하여 선행절차로 기본조사서를 작성하겠다는 내용 등이 담겨 있는데요.

 

아무래도 일반인들에게 가장 중요하게 다가오는 내용은 아마도 '이주자 택지・주택 공급 대상자 거주요건 강화'일 겁니다. 

 

원래 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하는 자(이주대책대상자)에게 이주대책 일환으로 이주자택지 혹은 주택 공급권을 받을 수 있었습니다. 하지만 이것이 투기행위 수단으로 악용되는 것을 막기 위하여 앞으로는 거주기간이 짧은* 이주대책대상자에게는 이주대책 대신 이주정착금을 지급하게 됩니다.

 

*공람공고일 1년 전부터 주민등록을 하지 않은 경우 + 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 경우

 

물론 이주정착금과 이주대책의 형평성이 차이가 난다는 지적이 있어 이게 조금 개선이 되긴 하였지만, 그래도 주거용 건축물 평가액의 30% 수준으로 최저 1,200만 원 / 최고 2,400만 원까지만 받으실 수 있습니다. 

토지보상법 시행령, 22년 개정안

공공주택지구 이주자택지의 경우 공람기준일 1년 전부터 계속하여 거주하는 경우에만 받을 수 있도록 이미 적용이 되고 있는 상황입니다. 

 

이번에 유의 깊게 보셔야 하는 것은 협의양도인택지(협의자택지 및 주택 공급권)에 관한 부분일 텐데요.

 

협의자택지(혹은 주택 공급권)는 기준 면적 이상의 토지*를 가진 자가 사업자에게 보상 협의를 통해 양도한 경우에 추첨으로 받을 수 있습니다. 당초에는 특별한 토지 소유 기간 조건 등이 없었기 때문에 어떤 식으로든 공람일 전에만 소유를 하고 있으면 대상이 되었습니다. 

 

(*당초 수도권 1,000㎡ 이상, 비수도권 400㎡ 이상 → 전국 400㎡ 이상으로 최근에 변경됨)

 

하지만 이것이 강화가 되어 이주자택지와 마찬가지로 공람일 기준 1년 전부터 소유를 하고 있던 토지가 아니라면 협의자택지(혹은 주택 공급권)를 받을 수 없게 됩니다. 

 

그러니 협의자택지든 아파트를 노리고 향후 수용 가능성이 높은 토지에 투자를 하실 생각이 있으시다면 앞으로는 타이밍을 잘 보셔야 합니다. 혹여나 매수하고 1년이 지나지 않은 시점에서 구역지정이 되 버리면 원하시던 투자가 불가능해질 수 있습니다. 

 

만약에 요건을 갖추시더라도 이젠 실수요자 공급을 위하여 주민공람일 기준으로 5년 전부터 소유한 토지를 양도한 자에게 우선 공급(1순위)하고, 대상자 간 경쟁이 있어 추첨을 하더라도 사업지구에 속한 시・군・구에서 주민공람일 기준으로 1년 이상 거주한 자에게 우선 공급을 하게 됩니다.

 

즉, 타 지역에서 토지만 소유하고 있던 자는 추첨받을 가능성이 상당히 낮아진다는 것을 의미합니다. 

 

거기에 혹여나 협의자택지를 받으시더라도 앞으로는 소유권 이전등기 전까지는 명의변경, 매매 또는 그밖에 권리의 변동을 모든 행위를 포함하여(상속 제외) 공급받은 용도대로 사용하지 않고 전매할 수 없게 된다는 것을 주의하셔야 됩니다.