『자금출처조사와 증여추정 배제기준』증여세 추징 vs 자금 소명

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사받게 됩니다. 조사 결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 합니다.

 

(다만, 소득에 대하여 명백한 증명이 어려운 경우나 연령, 직업 등을 감안하여 사회통념상 스스로 당해 재산을 취득할 능력이 있다고 인정되는 때에는 자금출처 조사를 배제하고 있습니다)

 

『상속세 및 증여세법』 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)

 

① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.  <개정 2015. 12. 15.>
② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.  <개정 2015. 12. 15.>
③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.

 

※참고로 증여세가 과세될 때 비과세 받을 수 있는 증여공제금액은 다음과 같습니다.

『상속세 및 증여세법』 제53조(증여재산 공제)

거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. 

  1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억 원
  2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만 원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만 원으로 한다.
  3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만 원
  4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만 원

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부동산 취득자금 소명의 경우 취득자금이 10억 원 미만이면 자금출처의 80% 이상 확인이 되면 나머지 20%에 해당하는 금액은 소명할 필요가 없습니다. 만약 취득자금이 10억 원 이상인 경우에는 자금출처를 소명하지 못 한 금액이 2억 원 미만인 경우에만 자금출처 전체를 소명한 것으로 봅니다.

 

이때 자금출처는 단순히 증여받은 자의 재산이나 소득으로 소명해서는 안 되고(충분한 재산이 있어도 증여받았을 수도 있죠?), 실질적으로 부동산 취득자금을 어떻게 마련했는지를 소명해야 합니다. 자금출처에는 금융권 대출, 타인으로부터의 차입금 및 전세보증금을 포함합니다. 그러므로 소득이 없는 미성년자나 부녀자가 부동산을 취득하게 되는 경우 자금출처 조사에 대비해 부동산 취득자금에 대한 출처와 관련된 증빙을 미리 준비해 두실 필요가 있습니다.

 

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당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 다음의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있습니다.

 

 

『상속세 및 증여세 사무처리규정』 제38조(재산취득자금 등의 증여추정 배제기준)

 

①재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타 재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택 취득자금, 기타 재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 (상속세 및 증여세) 법 제45조제1항과 제2항을 적용하지 않는다. 

 

예를 들어 (비규제지역) 45세의 세대주인 A 씨가 5억 원(본인소득 4억 원)의 주택을 취득한 경우, A 씨는 세대주인 40세 이상인 자로서 주택을 취득하였으므로 3억 원을 기준으로 자금출처 조사 여부를 판정하게 됩니다. A 씨의 경우에도 주택 취득 가액이 5억 원으로 자금출처 조사 대상에 해당합니다. 다만, 5억 원 중에 4억 원이 본인소득으로 소명이 되고 있습니다. 위에서 언급했듯이 취득 자금이 10억 원 미만인 경우 자금출처의 80%가 소명이 되면 나머지 20%에 해당하는 금액은 소명할 필요가 없기 때문에 따로 소명을 하지 않더라도 나머지 1억 원에 대한 증여세는 추징당하지 않습니다. 

 

여기서 유의하셔야 할 점은, 각 기준금액에 미달하여 증여추정 배제가 된다 하더라도 그것이 증여세 비과세 기준을 의미하지는 않습니다. 예를 들어 위의 A 씨가 2억 원의 주택을 구입한 상황이었다면 3억 원 기준에 미달하여 증여추정은 배제되지만, 자금출처 조사를 하지 않을 뿐이지 혹여나 증여를 했어도 봐주겠다는 뜻이 아닙니다. 이 경우에도 조사 외의 어떤 방법으로든 증여 사실이 객관적으로 확인이 되면 증여세가 부과됩니다. 

 

반대로 취득자금의 80%를 소명할 수 없다면 당연히 취득자금에서 소명 금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보게 됩니다. 따라서 항상 관련된 소명자료를 최대한 구비해 두셔야 됩니다. 

 

 

<자금 출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류>

자금출처 조사 배제 기준금액 이내라 하더라도 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사받게 됩니다. (소명의 경우 일부만 확인이 되면 그냥 넘어가지만, 탈루가 의심되어 조사로 넘어가면 전체 자금 흐름을 다 들여다보게 됩니다)

 

이때 부동산을 증여한 것으로 확인이 되면 증여재산가액에 대하여 증여공제(미성년자인 자녀의 경우 2,000만 원)를 차감하고 차액에 대해 최저 10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하고, 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 가산세를 추가적으로 부담해야 합니다. 

 

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부동산 규제가 점점 강화되고 있기 때문에 불법 증여를 통한 부동산 취득은 더욱더 어려워지고 있습니다. 세금을 합법적으로 아끼기 위해서는 세무사와 상담을 받아 보는 것이 가장 좋은 방법입니다. 그리고 편법으로 빠져나갈 수 없는 상황이라면 깔끔하게 정리를 하고 가는 것이 오히려 절세에 도움이 되는 길입니다.