『지제역세권 개발사업에 대한 주저리주저리』

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

본 포스팅은 @평택여행 님이 블로그 상으로 주신 다음 질문에 대한 답변을 겸하여 지제역세권 개발사업에 대한 간단한 감상을 담았습니다.

 

Q: 지제역세권 타당성없음 으로 결론나오면 기존 지제역세권부지10만평 토지주들은 수용이안되고 민간업체에서 환지로 갈확률이 높아지기때문에 토지금액도 많이상승하는건가요?

 

결론부터 말하면 지제역세권 개발사업이 지체될수록 상대적으로 가장 이득을 보는 것은 아무래도 10만 평 토지주분들이 아닐까라는 생각을 개인적으로도 하고 있습니다. 

 

너무나 당연히도 토지 금액이 오를 것이기 때문입니다. 앞으로 수용 방식이 되든 환지 방식이 되든 상관없습니다. 일단 지금 당장보다는 더 높은 가치를 인정받을 수 있을 테니까요. 그리고 해가 지날수록 토지주들은 자기 권리를 점점 더 강하게 주장할 수 있게 되겠죠. 시행사들도 대출받아서 사업하는 거 아니겠습니까? 금액이 커질수록 시간이 금입니다. 매월 몇 억씩 깨지니까요.

 

토지보상비 절감을 위해 개발구역 지정고시를 앞당기는 것이 역세권 개발사업의 성패를 가르는 매우 중요한 요소라고 합니다. 그런데 아직까지도 지제역세권 개발사업은 제자리걸음 중입니다. 

 

2020년 기준 개별공시지가가 지제역 앞 절대농지들 기준 평당 6~10만 원 정도씩 올랐습니다. 당장 공시지가가 오른 것도 기분이 좋으시겠지만, 이것이 의미하는 것은 환지 방식의 가능성이 더 높아진다는 겁니다.

 

(수용 방식, 10만 평 기준) 공시지가 대비 150~200%를 보상해 준다고 할 경우, 매년 보상비에만 120~160억 원의 추가 비용이 듭니다. 농업진흥구역이 일부 풀리면서 평택시가 효과적으로 공시지가 상승을 막지도 못 하고 있고, 개발구역을 고시하는 것 외에는 막을 방법도 없어 보입니다. 해가 갈수록 높아지는 보상비에 수용방식의 공영개발이 점점 더 어려워질 것이라는 이야기입니다.

 

물론 지제역세권 개발방식이 수용 방식이 될지, 환지 방식이 될지 현재 단정 지어서 말씀드리기는 어렵습니다. 가능성의 측면에서 이야기드리는 겁니다. 참고로 수용 방식이 환지 방식보다 평균 2.3년 정도 사업기간이 짧다는 통계자료가 있습니다. 평택시가 어떠한 이유로 기간을 단축시키고 싶을 때는 적극적으로 수용 방식으로 추진할 수도 있다고 봅니다. 보상비가 상대적으로 점점 올라간다는 의미이지 아직까지는 마음만 먹으면 충분히 수용할 수 있는 금액이라고 저는 판단합니다.

 

---

 

이번 KDI의 예비타당성 조사 결과 발표가 있기 전까지는 수용 방식이 유력했기 때문에 평당 200만 원 이상의 가격으로 예상 대상지의 토지에 투자를 하는 것은 거의 확률 없는 도박이나 다름없었습니다. 환지 방식이 아닐 경우 보상비로는 본전도 못 뽑을 가능성이 농후해 보였기 때문입니다. 호가와 예상되는 보상비 사이에서 사실상 투자가치가 거의 없었습니다.

 

하지만 지금은 많은 분들이 민간사업자의 참여 가능성이 높아져서 오히려 더 역동적인 개발이 될 수 있을 것으로 기대하고 있잖아요?

 

아직 감보율 등에 대한 구체적인 이야기들이 전혀 나오지 않는 상황에서 환지 방식이라면 얼마 정도까지는 투자할 수 있지 않겠어?라고 말씀드리는 것이 쉽지 않겠습니다만, 수용 방식이 아니라는 확신이 든다면 토지주분들도 굳이 서둘러 매도를 할 이유가 없어 보입니다.

 

환지에 대한 가능성 때문에 매매가는 무조건 오르겠지만, 기준도 없고 당분간 아무것도 확정되지 않은 상황에서 토지주분들과 투자자들의 가능성에 대한 눈치싸움만 있을 뿐 매매는 거의 안 이루어지지 않을까 싶습니다. 

 

나는 평당 200~300만 원에 수용될 것 같은데, 저 사람이 환지에 대한 기대감 때문에 위험성을 떠 안고 평당 400~500만 원을 부르네? 빨리 팔고 나가야지.라는 경우와, 정말 높은 금액을 부르는 사람이 있는 경우에만 매매가 이루어질 텐데, 현재의 상황에서는 어느 쪽도 가능성이 낮은 이야기들이죠. 

 

본인이 토지주이시라면 '이 돈만 주면 나는 두말 않고 그것만 받고 나가겠다'라고 스스로 금액을 정하실 수 있을까요? 위험성을 무시한 비합리적인 금액일 가능성이 높고, 그 돈에는 투자자들이 못 뛰어들겠죠. 투자자들에게 맞춰주기에는 본인이 손해 볼 것만 같고. 

 

이번 발표로 인해 10만 평 토지주분들이 분명 이익을 보게 되었지만, 앞으로의 기대치에 대한 계산은 또 별개의 문제입니다. 이 이후의 눈치싸움이 진정한 승자를 결정지어주겠죠? 

 

근데 이게 뭔 소리죠? ㅋㅋ;; 너무 준비 없이 급하게 적다 보니 두서없는 내용이 되었습니다. '오르긴 오르겠지만, 실거래가가 얼마까지 오를지는 아직 나는 잘 모르겠다' 정도로 정리하면 될까요?

 

죄송합니다. 이 문제는 다음에 더 공부해서 더 그럴싸한 포스팅으로 다뤄보겠습니다;;