『망상 노트』내멋대로 도시계획, 20년 후 지제동 & 방축리는?

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

오늘은 지제동과 방축리 일대가 향후 어떤 식으로 발전을 하게 될까 그 장기적인 그림에 대해서 개인적으로 상상을 해 보는 시간을 가져볼까 합니다. 이미 나와 있는 정보들의 조각을 모아 재미 삼아 맞춰보는 정도이고, 아직 공개되지 않는 조각들이 너무 많아서 제대로 완성시킬 수 있는 퍼즐입니다. / (최소한의 근거들은 제시를 해 드리고 싶지만 너무 세세하게 까지는 찾아서 설명드릴 수 없는 점 양해 부탁드립니다)

 

우선 하나씩 자료를 살펴보며 저의 망상의 근거들을 공유하고, 마지막 부분에 '결국엔 이런 모습으로 개발될 거다'라는 그림을 함께 보겠습니다. (별 내용은 없습니다. 그냥 심심해서 쓰는 겁니다;)

 

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①평택시는 『2035 도시기본계획』에서 2035년까지 90만 명의 인구를 유치하겠다는 계획을 밝히고 있습니다. 

동부생활권(고덕/남평택/송탄 등)은 69만 명, 서부생활권(청북/오성/포승/안중/현덕)은 21만 명을 계획하고 있습니다. 아무래도 주거/상업지역으로서의 동부생활권이 인구계획이 높은 것을 알 수가 있습니다. 고덕국제신도시와 지제역 동쪽으로 대표되는 도시개발사업들이 각지에서 동시다발적으로 일어나고 있는 것과 무관하지 않습니다. 

 

동부생활권은 2020년 6월 말 기준으로 (통계상) 417,818명의 인구가 거주 중에 있습니다. 69만 명이라는 2035 목표를 달성하기 위해서는 앞으로 15년간 27만 명 이상의 인구 유입이 필요한 상황입니다. 그리고 그와 동시에 새로운 20년에 대한 그림들도 동시에 그려지기 시작해야 할 겁니다.* 평택시가 정말 매력적인 도시로 성장을 해낼 수 있다면 인구 90만~110만 명에 대한 플랜들까지 준비가 되어야 한다는 소리입니다. 

 

*도시기본계획은 20년마다 새로 수립을 하고, 5년마다 재정비를 하게 되어 있습니다. 

 

참고로 고덕면의 인구가 이제 갓 2만 명을 돌파한 상황에서 고덕국제신도시의 계획인구 14만 5천 명까지 +12만여 명이 더 유입이 가능합니다. 지제역 동쪽으로 세교・지제세교・영신・모산영신 지구들 다 합쳐서 +5만 5천 명 유입이 가능합니다. 그 외의 지구들 넉넉히 잡아도 +5만 명 가능할까요? (용죽지구 13,710명) // 평택시 공식 자료 참고

 

대략 12.5 + 5.5 + 5 = 23만 명 정도 더 유입될 물량을 확보할 수 있습니다. 

 

이 수치는 이미 입주하신 분들을 무시했고, 이 지역으로 유입되는 분들이 순수 관외 유입이라고(구축에서 신축으로, 평택시 관내에서 이사하는 경우에는 시 인구 자체는 변동이 없게 됩니다) 가정을 했을 정도로 보수적으로 계산되었습니다. 그럼에도 불구하고 입주물량이 생각보다 부족해 보입니다. 계획인구를 맞추기 위해서는 죽이 되든 밥이 되든 계속해서 지어야만 합니다.

 

물론 계획인구는 도시의 방향성과 이미지, 기반시설을 여유 있게 확보하기 위한 취지에서 다소 과장되어 있을 수 있습니다. 

 

지금 개발하고 있는 곳이 너무나 많아서 당장 10년만 지나면 정말 많은 것이 바뀌어있을 평택시입니다. 하지만 2035년과, 그 보다 더 먼 미래를 바라보기 위해서는 2020년 후반, 30년 초반대에서는 새로운 주거지역 확보를 갈망하게 될 겁니다.

②동부생활권에서는 위와 같은 개발방향이 제시되고 있습니다. 미군기지들과 평택항의 영향을 받아서 국제, 삼성전자와 브레인시티 등으로 이어지는 첨단, 고덕국제신도시와 시청 이전 등으로 인한 신도심과 구도심 간에 균형 등으로 간략하게 정리가 될 것으로 보이는데요.

 

제가 관심을 가지고 있는 지제동과 방축리 일대와 관련된 내용들을 보면 고덕국제신도시(+미군 주거지), 삼성 협력업체 단지 조성, 지제역세권 등의 키워드가 보이네요.

평택시 2035 도시기본계획, 도시기본구상도

위에 그림을 보실까요? 평택시에서 현재 계획되고 있는 개발사업들을 전반적으로 확인할 수 있습니다. 혹시 빨간색 동그라미 안 한가운데에 파란색 점(선로를 따라서 찾아보세요)이 보이실까요? 그곳이 동부생활권의 위치적인 중심이 되는 곳이라고 이해를 하면 좋겠네요. 그 파란색 점은 지제역을 의미하는 표시입니다. 

 

그림상에서 노란색으로 칠해진 곳들은 주거지역입니다. 보라색으로 칠해진 곳들은 공업지역이죠. 고덕의 삼성전자 평택 캠퍼스와 송탄 산단, 쌍용자동차, 브레인시티까지 이어지는 라인이 거대해 보이네요. (평택항 쪽으로는 더 어마어마하네요;)/

 

그리고 핑크색으로 칠해진 곳들은 상업지역을 의미합니다. 제가 따로 표시를 해드리지 못해서 찾기가 힘드실 텐데.. 선로를 따라 이해를 하시면 편합니다. 동그라미 안 위에서부터 송탄역 주변, 서정리역 주변, 고덕국제신도시 중심상업지구, 그리고 저 밑으로 평택역 주변으로 거대한 상권이 조성되고 있는 것을 알 수 있습니다. 아파트 단지 내 상가들을 제외하면 생각보다 많지 않죠? 평택시 내에도 다른 도시 부럽지 않은 으리으리한 상업지역이 생길 수 있었으면 좋겠습니다. 인구 90만의 대도시를 꿈꾼다면 당연히 그럴싸한 백화점과 호텔 정도는 유치를 해야겠죠. 흠...어디에 생기면 좋을까요?

 

신도심과 구도심의 중간지점, 교통 편의성과 유동인구, 충분한 배후수요, 넓은 면적에 쉽게 개발이 가능한 지역. 답은 정해져 있습니다. 

 

③삼성전자 협력업체 단지는 자주 말씀을 드렸었는데요. 우선 관련 포스팅을 살펴보고 오시면 좋을 것 같습니다. 

 

・관련 포스팅 - 『망상 분석』평택 삼성전자 협력업체 단지, 방축리vs브레인시티

『망상 분석』평택 삼성전자 협력업체 단지, 방축리vs브레인시티

제가 확정 발표되지 않은 사실에 대해서 단정적으로 말씀드리는 것이 조심스러워서 에둘러 표현하고 있으나, 방축리 일원에 삼성전자 협력업체 단지가 들어올 것이라는 이야기는 소문의 단계를 이미 넘어선 것으로 보입니다. 현재는 세부적인 부분에 대한 협의가 진행 중인 것으로 압니다. 

 

얼마 전에 부동산 박사라는 분이 강의를 하시면서 '지제역 서쪽에 엄청 크게 주거공간이 생길 수밖에 없을 것이다'라며, 지제동과 방축리 일대를 크게 묶으시고 이 곳에 아파트 엄청 생길 거라고 하시더군요. 아마 그분은 삼성전자 협력업체 단지에 대한 소문은 듣지 못하셨던 것 같습니다. 제 입장에서는 박사님 이야기의 큰 그림에 대해서는 이해가 되면서도, 100% 공감을 하지는 못 하겠더라고요.

우선 위의 그림처럼 지제동과 방축리 일대를 하나의 큰 블록으로 봐야만 한다는 것에는 공감합니다. 아까 지제역이 동부생활권이 중심이 될 것이다라고 말씀을 드렸었는데, 위성지도를 보시면 지제역 서쪽으로 너무 큰 공간이 비어져 있습니다. 그런데도 구도심과 지제역, 고덕국제신도시와 삼성전자와의 연계성 때문에 중요한 기반도로들이 하나씩 관통을 하고 있죠. 테트리스를 하듯이 이 빈 공간을 무언가로 채우고 싶은 욕구는.. 인간의 본성..아입니까????? 철학적인 고찰이 필요한 부분입니다. 랄까

 

향후 지제역 중심으로 동서남북이 균형감 있게 개발하기 위해서 이 지역을 한 단위로 묶어서 장기적인 플랜을 평택시가 가져가야만 할 것이라고 생각합니다. 지제역세권 개발사업을 포함하는 더 큰 포괄적인 계획을 말이죠.

 

저는 ①주거 + ②상업 + ③첨단산단(삼성전자 협력업체 단지)의 세 종류의 구역이 적절하게 어우러지는 그림을 예상하는데요.  기본적으로는 저는 이번에 고시된 『평택시 성장관리방안』이 전달하는 메시지가 있을 것이라고 봅니다. 

 

[고덕02]는 방축리, [동부03]은 지제동의 일원으로 이번에 주거형 성장관리지역으로 묶였습니다. 기존에 자연취락지구들과 하나의 주거지역으로 장기적인 발전방향을 밝히고 있습니다. 당장에는 예상되는 난개발을 막기 위한 소극적인 억제 혹은 유도의 차원이지만 다른 개발사업들이 하나씩 마무리가 되면 이쪽으로 도시개발사업으로 아파트 단지들이 충분히 들어설 수 있다고 생각을 합니다.

제가 생각하는 주거형 성장관리지역의 의미는 이렇습니다.

가까운 시일 내에 시행할 수 있는 구체적인 계획이 없어서 강제할 수는 없지만, 분명 나중에 이쪽으로 공동주택들을 집어넣어야 한다. 그러려면 지금부터 일정 규모 이상의 주거 구역을 형성을 해놔야지 다른 사업들과 관련해서 기반시설들이 깔리기 시작할 때 전체적인 그림을 같이 그리기가 쉽고, 추후 이주 계획을 세우고 조합 구성에도 수월할 거다. 그러니 일단 인센티브를 통해서 최소한의 유도를 해 보자. 

[고덕02]와 [동부03] 구역은 북쪽으로 고덕국제신도시와 바로 붙어 있기 때문에 주거지역의 연결성도 유지가 되는 장점이 있습니다. 또한 지제역세권 개발사업으로 고밀도의 상업지역이 만들어질 것으로 기대가 되기 때문에 추가적인 배후수요 제공과 더불어 평택시의 새로운 중심으로서의 상징성을 갖는 지제역에 거대 상권을 조성하는데 일조할 수 있습니다. 앞서도 말씀드렸다시피 평택시에는 그럴듯한 대표적인 상권이 부족합니다. 최소 트리플~쿼드러플 역세권으로 경기 남부의 광역교통 요충지로서 역할을 하고 싶다면 그에 걸맞은 광역 상권 키우기가 시급합니다. 지제역 동서를 아우르는 복합환승센터의 예상 조감도는 참 멋있었습니다. 그런 느낌 좋지 않습니까? 지금 지제역 주변으로 못 만들면 평택시는 평생 우물 안 개구리처럼 주변 시민들만 찾는 지역 상권에서 벗어날 수 없습니다. 어디에 지을 땅이 있을까요?

 

당연히 지제역 서쪽의 절대농지들을 가만히 내버려 둘 가능성은 제로입니다. 기본 계획에서는 역세권 개발사업에 공동주택들도 넣겠다고 했었지만, 저는 굳이 그럴 필요 있나 싶습니다. 일단 싹 다 상업지역에 업무지역 조금 만들고 공동주택은 도일천 건너에 지으면 되니까요. (지제역세권의 상권을 따라 도일천도 멋진 수변공원으로 만들어질 수 있지 않을까요?)

 

만약 지제역세권 개발사업을 1,2단계로 나눠서 진행한다면 울성 마을을 개발사업에 포함하는 것도 괜찮아 보입니다. 협력업체 단지를 조성하기 위해서 마을을 수용하기는 애매한 부분이 있습니다. 현재도 마을을 넣느냐 마느냐로 고민을 많이 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 역세권 개발사업으로 같이 그림을 그릴 수 있다면 크게 문제 될 것이 없습니다. 

 

이번에 성장관리방안으로 지정되지 않은 38번도로, 45번도로, 은실~울성간 도로(+고덕산단 진입도로)로 둘러싸인 나머지 방축리 일원은 이미 다른 역할을 염두에 두고 있기 때문에 깔끔하게 제외된 것으로 보입니다. 많은 사람들이 이곳으로 삼성전자 협력업체 단지가 들어오겠다고 더 확신을 하는 이유이기도 합니다.

 

이렇게 하면 대략적으로 다음과 같은 그림이 그려집니다. 

빨간색은 주거지역(도시개발사업 예정지), 파란색은 지제역세권 개발사업 + α, 분홍색은 삼성전자 협력업체 단지, 노란색은 나머지 지역으로서 산단에 편의시설을 제공할 수 있는 미니 상권이 조성되지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다.

 

평택시의 2035 도시기본계획에는 지제역세권 개발사업, 삼성전자 협력업체 단지, 고덕국제신도시와 광역교통에 관한 내용들이 적혀 있습니다. 아마 지제동과 방축리 일대가 그 주요 무대가 될 것입니다. 그리고 남는 지역들에 대해서는 자연스럽게 새로운 그림들을 그리게 될 것입니다. 그다음 도시기본계획에 잡히게 될 내용들이죠. 

 

제 예상대로 이뤄진다면 아마 15~20년쯤 뒤에는 위와 같은 개발지도가 돌아다니지 않을까 싶습니다.(만약 예상이 크게 빗나가더라도 위 지역은 어떤 식으로는 건물로 가득 찰 겁니다) // 지제역을 중심으로 행정과 주거, 그리고 산업이 모여들며 광역 교통망의 중심에서 대도시 평택의 새로운 20년이 펼쳐지기 시작하는 겁니다. 모양만 보면 그럴싸하지 않나요? ㅎㅎ

 

하긴 모든 망상은 본인 입장에서는 그럴싸하게 보이는 법입니다. 

 

(이유가 있어서 급하게 쓰다 보니 두서가 없네요. 나중에 수정하겠습니다;)