『평택시 성장관리방안 결정 고시』의무사항과 권장사항, 그리고 인센티브

성장관리지역 총괄도.pdf

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01. 평택시 성장관리방안 시행지침.pdf

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02. 평택시 성장관리방안 시행지침 [별지].pdf

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안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

오늘(20.7.14) 평택시 성장관리방안이 결정 고시가 되었습니다.

 

지난 5월 11일에 평택시는 성장관리방안 결정(안)을 발표하고 주민공람을 가졌었는데요. 공람공고 이후 약 두 달 만에 그 내용이 확정 고시되었습니다. 경미한 면적 변경을 제외하고는 기존의 결정(안)을 따르고 있는 것으로 보입니다.

 

지제동 마을 주변으로 기존 자연취락지구를 제외한 지역들이 주거형 성장관리지역으로, 45번 도로를 기준으로 북서쪽에 위치한 방축리의 30만 평이 주거형과 자연보전형(9:1 비율)으로, 고덕 하늘채 시그니처와 고덕IC 북쪽으로 성장관리형과 자연보전형으로 등등.. 평택시 14개 지역(6,200,582㎡)이 성장관리지역으로 지정이 되었습니다. 그리고 고시일인 오늘부터 바로 시행됩니다.

 

오늘은 고시된 내용을 토대로 평택시 성장관리방안에 대하여 전반적인 이해를 돕는 시간을 가져보겠습니다.

 

위에 관련된 파일들을 첨부하였으니 관심 있으신 분들은 직접 그 내용을 확인해 주시길 바라겠습니다. 물론, 평택시 홈페이지 고시공고 페이지에서도 확인이 가능합니다. (이미지 파일도 pdf 형식이기에 캡처본 보다 훨씬 고해상도로 보실 수 있습니다)

 

평택시 성장관리방안 결정 고시

 

평택시 성장관리방안의 총괄도

성장관리방안은 그 목적 달성을 위해 반드시 이행하여야 하는 의무사항과 특별한 사유가 없는 한 지정된 사항을 따르게 하는 권장사항으로 나뉘어져 있습니다. 

 

성장관리방안이 효율적으로 작동하기 위해서는 시에서 권장하는 대로 개발이 이루어질 수 있도록 유도할 수 있는 인센티브 부분이 필요합니다. 어쩔 수 없이 사유 재산권을 일정 부분 침해할 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 건폐율・용적률의 완화를 통해서 그 타협점을 찾고 있습니다.

 

각 조건들을 하나씩 만족시킬 때 마다 추가적으로 인센티브를 주고 있습니다. 대표적으로 인센티브와 관련된 항목들은 다음과 같습니다. (용적률의 경우에는 계획관리지역에 한해서만 (기존 100% →) 최대 125%까지 완화가 됩니다)

 

의무사항 : 도로개설, 지형 순응형 개발, 비탈면 등 사면 안정대책, 조경기준

권장사항 : 주민공동시설, 주차대수 추가 확보, 권장용도, 공동개발 

 

평택시 성장관리방안 각 인센티브 항목

그리고 인센티브 항목에 대한 기준은 다음과 같습니다.

 

1. 상한 건폐율·용적률 ≥ 기준건폐율·용적률 + 건폐율·용적률 완화 적용의 합계

 

2. 각각의 대지에 적용되는 기준 건폐율·용적률의 완화는 완화조건이 인정되는 각 항목의 합으로 함

 

3. 대지면적은 기반시설 및 주민공동시설 확보 전 면적을 적용함

 

4. 권장용도 준수에 따른 인센티브 부여시 건축물의 주용도가 당해 성장관리지역의 권장용도로서 총 건축 연면적의 50% 이상인 경우에 한하여 인센티브 제공

 

5. 도로계획선이 계획된 토지 : 법, 조례, 「개발행위허가운영지침」 및 「건축법」 등에 따라 의무적으로 조성 하는 도로면적에 대하여는 인센티브 산정 면적에서 제외

 

6. 도로계획선이 없는 토지 : 법, 조례, 「개발행위허가운영지침」 및 「건축법」 등에 따라 의무적으로 조성 하는 도로면적에 추가로 확보한 면적에 대하여 인센티브 제공

 

7. 지형 순응형 개발 : 개발행위허가 대상지의 최저높이에서 최고 높이까지의 경사율이 10% 초과인 필지에 한 하며, 내부도로 종단경사 10% 이하인 경우 인센티브 제공

 

8. 비탈면 등 사면 안정대책은 이 지침 제15조제2항 내지 제5항을 모두 이행할 경우 인센티브 제공. 다만, 지역 특성상 옹벽이나 비탈면 처리 중 한 가지만 이행해야 하는 경우 동일하게 인센티브 제공

 

9. 조경기준은 이 지침 제18조를 이행할 경우 인센티브 제공

 

만약 인센티브가 적용되면 어떻게 되는지 간단하게 예를 하나 들어볼까요? 

계획관리지역(건폐율 40%) 200㎡면적의 대지 중 20㎡를 떼어내서 추가적으로 도로를 개설한다고 가정하겠습니다. (용적률 계산은 제외하겠습니다)

계획관리지역에서 도로개설(기반시설 계획)을 추가적으로 하는 경우의 인센티브 산정식은 기준건폐율 x (기반시설면적/대지면적) x 1.5입니다. 산식에 대입을 하면,

0.4(기준건폐율) x (20/200) x 1.5 = 0.06 = 6%입니다. 기존 40%에 인센티브 6%를 더해 총 46%의 건폐율을 남은 대지에 적용시킬 수 있습니다.

그러면 남은 대지 면적 180㎡ x 0.46 = 82.8㎡의 최대 건축면적을 갖게 됩니다.

인센티브를 적용받지 않는 경우에는 200㎡ x 0.4 = 80㎡가 최대 건축면적이 되는 것과 비교하면 어떤가요?

인센티브 자체는 분명 메리트가 있습니다. 물론 개별 필지마다 특성이 다르고, 최대 상한이 정해져 있기 때문에 다른 인센티브 요건들과도 비교를 하며 종합적인 인센티브 계획을 고민해 보셔야겠습니다.  (다만, 어느 정도 개발면적이 확보가 되지 않으면 제대로 활용할 수 없는 분들도 적지 않을 것 같습니다)  

※각 항목별 세부적인 인센티브 조건은 첨부파일 '평택시 성장관리방안 시행지침'에서 확인하실 수 있습니다.

 

완화가 되는 건폐율(+10%)・용적률(+25%)의 상한이 정해져 있기 때문에 경우에 따라서는 의무사항만 지키더라도 최대치에 가까운 인센티브를 챙겨갈 수 있습니다. 그럴 때는 굳이 권장사항을 지키지 않아도 되겠지만, 지형 순응형 개발이라든가 사면 대책 같은 경우 등 해당사항이 없는 경우가 많이 있을 겁니다.

 

결국에는 각 지역마다 정해져 있는 관리 유형을 파악하시고(주거형, 산업유도형, 자연보전형, 성장관리형), 그 유형별로 정하고 있는 건축물 용도계획의 권장용도(건폐율+3%, 용적률+7.5%)에 맞게 짓는 것이 최대 인센티브를 챙겨가는 중요한 요건이 될 수밖에 없습니다.

 

 

건축물 용도·건폐율·용적률 계획에 관한 사항

 

제10조 건축물의 용도계획(의무사항)

 

①건축물의 건축제한은 법 제76조 및 조례 제30조부터 제37조까지의 규정을 적용한다. 다만, 법 및 조례 상 용도 지역별 건축물 허용용도 규정이 있음에도 불구하고 이 지침에서 정하는 유형별(주거형, 산업유도형, 자연보전형, 성장관리형) 불허용도 규정을 따라야 한다.

 

②권장용도에 해당하더라도 법 및 조례 상 해당 용도지역 허용용도에 해당하지 않을 경우에는 입지가 불가하다.

 

③권장용도 준수에 따라 인센티브(건폐율·용적률)를 받은 건축물에 대한 용도변경은 당해 성장관리지역에서 계획한 권장용도 범위 내에서만 이루어져야 한다. 다만, 사용승인일로부터 5년 이후에는 허용용도 범위 내에서 용도변경을 할 수 있으며, 인센티브를 받지 않은 건축물일 경우에는 건축물의 허용용도 범위 내에서 용도 변경이 가능하다.

 

④동일 필지 내 용도지역이 혼재되어 있을 경우에는 법 제84조에 따른다

 

※허용용도는 관계법령의 규정에 의하여 허용되는 용도 중 이 지침에 의해 허용하는 건축물용도를 말합니다.

 

※불허용도는 관계법령의 규정에 의하여 허용되더라도 이 지침에 의해 성장관리지역 안에서는 건축할 수 없는 용도를 말합니다.

 

※권장용도는 성장관리지역의 계획적 기능 육성을 위해 필요하다고 인정하여 권장하는 건축물 용도로서 인센티브의 대상입니다.

 

계획관리지역, 주거형 성장관리지역에 150평 정도의 토지를 가지고 계신 분들이 원룸을 짓겠다고 하시면 용적률의 혜택을 많이 볼 수 있을 것 같습니다. 이런 경우 건폐율은 사실상 의미가 없어 보이고 조경(대지 면적 5%), 추가 주차장을 확보하여 용적률 115~120% 정도까지 인센티브를 확보하실 수 있다면, 4층 필로티 15가구 기준 가구당 1평 이상씩 더 넓게 면적을 뺄 수 있습니다. 방을 더 빼도 투룸을 더 만들어도 되죠. 건축비가 더 깨지겠지만.. 수익성과 경쟁력에서는 우위를 점하실 수 있으시겠죠?

자세한 사항은 건축설계사무소에..의뢰를..

 

'개발행위자는 개발행위허가 신청 시 별지 서식에 따른 '성장관리방안 체크리스트' 및 '인센티브 산정표'를 작성하여 제출하여야 한다'라고 되어 있는데요. 상담받은 설계사무소가 알아서 다 작성해 주겠지만, 서식의 내용이 엄청 어렵지는 않습니다. 한 번 재미 삼아 읽어보시면 성장관리방안을 통해 우리에게 요구하고 있는 것이 무엇인지에 대하여 더 쉽게 이해하실 수 있을 것 같습니다. 

 

평택시 성장관리방안 체크리스트

평택시 성장관리방안 인센티브 산정표

본 성장관리방안의 시행 전 개발행위허가(개발행위허가 의제 포함)를 신청 중인 경우에는 종전 규정을 적용합니다. 다만, 개발행위허가 변경을 신청하는 경우에는 이 성장관리방안의 지침을 따르는데요. 종전 규정에 비하여 불리할 경우에는 종전 규정을 따를 수도 있습니다. 

 

※기존 건축물의 재축・대수선・증축・개축・용도변경의 성장관리방안 적용

1. 기존 건축물이 성장관리방안 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축 또는 재수선을 할 수 있다.

2. 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하는 경우에는 증축 또는 개축하는 당해 부분에 대하여 이 지침을 적용한다.

3. 기존 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우, 이 지침 용도계획에 적합하여야 한다.

 

평택시 성장관리방안에 대한 기본적인 내용은 이 정도로 확인을 하시면 될 것 같습니다. 세부적인 내용들에 대해서는 첨부파일에 보다 자세하게 설명되어 있습니다. 

 

'개발압력이 높아 무질서한 개발이 우려되는 지역에 대한 난개발 방지 및 계획적 개발 유도를 위한 관리방안 수립'이라는 목적에 맞게 확실한 개발 호재들이 있는 곳들 주변으로만 지정이 된 성장관리지역입니다. 지정 자체에 대해서는 다양한 의견들이 있는 것으로 보이는데요. 그 안에 숨겨진 의미들이 많이 있을 것으로 보이기 때문에 이 주변의 토지들과 개발계획들을 눈여겨보셔야 될 것 같습니다. 

 

지제동, 방축리도 조만간에 멋있는 그림들이 나왔으면 좋겠습니다. 대충 예상들은 되시죠..?

 

그럼 이만 줄이겠습니다.