『토지(대지) 분할의 최소 면적은 몇 ㎡일까?』

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

토지의 경우 형상을 예쁘게 하거나 불합리한 지상경계의 정리, 일부 면적에 대한 매매, 공유물(지분)의 소유권을 협의 하에 분리하는 등의 이유로 분할을 해야 하는 경우가 생깁니다.  

 

하지만 머릿속에 그리던 대로 분할이 불가능한 상황들이 있습니다. 대표적으로 토지를 분할하는 경우 각 필지가 일정 면적 이상이 되게끔 하도록 법에서 정하고 있습니다.

 

오늘은 각 상황에 맞는 토지 분할의 최소 면적에 대하여 간략하게 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

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1. 건축물이 있는 대지의 경우

※「건축법」 제57조,​「건축법 시행령」 제80조, 해당 지방자치단체 「건축조례」

 

「건축법」 제57조(대지의 분할 제한) 

 ① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.
 ② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.
 ③ 제1항과 제2항에도 불구하고 제77조의6에 따라 건축협정이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있다.  <신설 2014. 1. 14.>

 

건축물이 있는 대지의 경우, 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다. 

 

여기에서 말하는 대통령령으로 정하는 범위라고 하는 것은 「건축법 시행령」 80조에서 다음과 같이 정해져 있습니다.

 

  1. 주거지역: 60제곱미터
  2. 상업지역: 150제곱미터
  3. 공업지역: 150제곱미터
  4. 녹지지역: 200제곱미터
  5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터 

 

각 지역에서 해당 면적 이상으로만 분할을 할 수 있습니다. 예를 들어 계획관리지역(기타 지역 : 60㎡ 이상)에 해당되는 건축물이 있는 100㎡대지 중 70㎡를 떼어내서 분할하는 것은 불가능합니다. 남는 토지가 30㎡으로 최소 분할 면적 요건을 충족시키지 못하기 때문입니다. 분할되는 모든 각 필지가 최소 면적을 넘겨야 한다는 의미입니다. 

 

위의 내용은 시행령에 관한 내용으로 실제로 실무에서는 각 지자체의 건축 조례를 따로 적용받게 됩니다. 제가 살고 있는 평택시의 경우는 시행령과 동일한 면적을 조례로서 정하고 있습니다. 하지만 기준을 조금씩 강화해서 적용하고 있는 곳이 상당히 많기 때문에 해당 지자체의 조례를 반드시 확인하셔야 됩니다. 

 

예를 들어 서울특별시 건축 조례의 경우는 다음과 같이 강화해서 적용하고 있습니다.

 

 1. 주거지역: 90제곱미터 
 2. 상업지역: 150제곱미터 
 3. 공업지역: 200제곱미터 
 4. 녹지지역: 200제곱미터 
 5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 90제곱미터 

 

면적과는 별개로 「건축법」 제57조제2항에서는 분할 시 도로와의 관계・건폐율・용적률・대지안의 공지 등에 따른 기준도 정하고 있기 때문에 단순하게 면적요건만 만족한다고 해서 분할이 가능한 것은 아님을 유의하셔야 됩니다. (예를 들어, 대지 200㎡에 연면적 200㎡짜리 건축물이 있는 경우, 100㎡씩 대지를 두 필지로 분할해 버리면 건축물이 들어서 있는 부분은 용적률이 100% 에서 200%로 상승하게 됩니다. 따라서 용도지역 등도 잘 살펴보아야 되겠죠?) 

 

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2. 건축물이 없는 토지의 경우

※「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조

 

무분별한 토지 분할로 인한 국토의 난개발을 막고, 토지 분할을 수단으로 하는 부동산 투기를 방지하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조제1항제4호에서는 (건축물이 없는) 토지에 대한 분할 제한 규정을 두고 있습니다.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가) 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로써 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
  1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
  2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
  3. 토석의 채취
  4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
  5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

토지 분할을 둘러싸고 부동산 투기로 인한 국토의 훼손이 심각한 사회적 문제로 대두됨에 따라서 토지 분할을 포함하는 개발행위들에 대하여 사전에 행정청의 허가를 받도록 규정하고 있습니다. 토지 분할 모두에 대해서 개발행위허가를 받도록 함으로 인해 무분별한 토지 분할의 증대로 인한 각종 문제와 투기를 목적으로 소규모 토지 분할을 하려는 시도를 사전적으로 차단할 수 있다는 점에서 그 의미가 있다고 할 수 있겠습니다. 

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그렇다면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항에서 말하고 있는 토지 분할의 기준은 무엇일까요?

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조에서는 「건축법」 제57조(대지의 분할 제한) 제1항을 인용하고 있고, 결국에는 「건축법 시행령」 제80조의 기준을 따르게 됩니다.

 

  1. 주거지역: 60제곱미터 
  2. 상업지역: 150제곱미터 
  3. 공업지역: 150제곱미터 
  4. 녹지지역: 200제곱미터 
  5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터 

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건축물이 있는 대지와 동일한 기준을 적용받게 되기 때문에 착각을 하기가 쉽습니다. ①건축물이 있는 대지의 경우에는 위의 면적보다 작은 면적으로는 원칙적으로 건축법상 분할이 되지 않습니다. 하지만 ②건축물이 없는 토지의 경우, 위의 면적보다 작게 분할하고 싶으면 개발행위허가를 받아서 할 수 있습니다. 심사를 하겠다는 것이지, 금지를 하겠다는 취지는 아닙니다. 당연히 최소 면적을 넘기는 경우에는 따로 허가를 받을 필요는 없이, 일반적인 절차에 따라서 분할을 신청하면 됩니다.

 

참고사항으로 다음에 해당하는 토지 분할에 대해서도 경미한 행위로 보아 개발행위허가를 받을 필요가 없습니다.

 

・「사도법」에 따른 사도개설허가를 받은 토지의 분할

・토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할

・행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각・교환 또는 양여하기 위한 분할

・토지의 일부가 도시・군계획시설로 지형도면 고시가 된 해당 토지의 분할

・너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제51조제5항에서는 관계 법령에 의한 허가・인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할에 대해서도 개발행위허가를 받도록 하고 있습니다)

 

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3. 농지법상의 분할 제한

※「농지법」 제22조

 

「농지법」에서는 농지 소유의 세분화를 방지하기 위한 목적으로, 농업생산기반사업(농업진흥구역, 절대농지)이 시행된 농지는 대규모 영농을 권장하기 위해 2,000㎡ 이하로의 분할을 금지하고 있습니다. 

「농지법」제22조(농지 소유의 세분화 방지) 

①국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속ㆍ증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.

 ②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.  

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
  2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
  3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
  4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

농업진흥구역의 농지는 600평 이상의 큰 규모로만 분할이 가능하기 때문에 일반적으로 농지전용허가・신고를 통한 분할이 많이 이루어지게 됩니다. 

 

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4. 개발제한구역 내의 분할 제한

※「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 동법 시행령 제16조

 

개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등이 금지되어 있습니다. 하지만, 일부 허가를 받아서 할 수 있는 행위의 범위를 정하고 있는데요. 

 

그중에 하나가 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할입니다.

 

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제16조(토지의 분할)

법 제12조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.  <개정 2020. 2. 18.>
  1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우
  2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우
  3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
  4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

 

개발제한구역 내에서 각 필지의 면적이 200㎡이상이 되는 분할은 허가를 통해서 가능합니다. 

(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우는 330㎡이상의 면적에 대하여 허가를 신청하여야 합니다)

 

그 면적 미만으로도 분할할 수 있는 별도의 예외 규정들이 시행령에 같이 담겨 있으니 위의 내용을 잘 읽어보셨으면 좋겠습니다. 

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오늘은 관련 법적 근거를 찾아보며 각 상황별 토지(대지)의 최소 분할 면적에 대하여 알아보는 시간을 가져 봤습니다. 비슷한 내용으로 토지거래 허가구역에서 일정 초과 면적에 대한 계약에 경우 허가를 받아야 하는 등의 내용들이 있으나, 본 포스팅에서는 별개의 내용으로 보아 제외하였습니다. 

 

관련 법규를 잘 살피셔서 토지를 어떻게 효율적으로 활용할 수 있을지 판단하시는 데 참고하시길 바라겠습니다. 감사합니다.