『평택시 성장관리방안 결정(안) 주민공람』어디에 투자해야 하나?

2020. 7. 14. 평택시 성장관리방안이 결정 고시되었습니다.

 

・관련 포스팅 - 『평택시 성장관리방안 결정 고시』의무사항과 권장사항, 그리고 인센티브

『평택시 성장관리방안 결정 고시』의무사항과 권장사항, 그리고 인센티브

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안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

어제(5월 11일) 『평택시 성장관리방안 결정(안) 주민공람』 공고가 올라왔습니다.

 

성장관리방안은 도시의 성장 방향을 예측하여 향후 개발이 예상되는 지역의 난개발을 방지하고 계획적으로 관리하기 위한 정책수단입니다. 개발압력이 높아 난개발이 우려되는 지역을 대상으로 해당 지자체장이 자율적으로 수립하여, 미래의 계획적 개발 및 관리방향을 유도하기 위한 것이라고 보시면 됩니다.

 

일반적으로 지자체에서 '이 지역들은 개발압력이 높을 수밖에 없기에 우리도 계획적 개발을 위하여 관리를 할 필요성을 느낀다'라고 인정하는 곳에 성장관리방안을 수립합니다. 그래서 많은 분들이 토지이용계획에 '성장관리방안'이라고 적혀 있는 곳은 일단 투자가치가 높은 것으로 봅니다. (당연히 성장관리지역 안에서도 개별 입지를 또 분석해 보셔야겠죠?)

 

평택시는 각 지역의 다양한 개발호재로 인한 비시가화 지역 내 소규모 난개발을 막기 위하여/ 고덕 국제신도시와 브레인시티 주변, 지제역세권의 지제동 마을, 안중의 화양지구 인근 (현화리 산) 등의 14개소 지역에(6,203,100㎡) 성장관리방안을 수립할 계획을 갖고 있는 걸로 보입니다.

 

성장관리방안의 핵심은 각 유형별로 권장하는 용도로 건축을 하였을 때 주어지는 인센티브입니다. 현재 주거형・산업유도형・자연보전형・성장관리형의 네 가지 유형을 정하여 각 유형별 건축물 불허 용도와 권장 용도를 정하고 있습니다. 불허 용도로의 건축물은 지으실 수 없고, 그 외 용도로의 일반적인 건축은 가능합니다. 중요한 것은 권장 용도로 건축물을 지을 경우 건폐율과 용적률을 완화받으실 수 있다는 것입니다. 불허 용도는 강제성을 띄지만, 권장 용도는 강제성이 없습니다. 굳이 권장 용도로 지을 필요는 없지만, 인센티브를 줌으로써 자발적으로 권장 용도로 건축을 하도록 유도하는 것입니다. 

 

(위의 내용들을 해당 용도지역(계획관리・생산관리・자연녹지 등)에서 가능한 건축 행위 내를 조건으로 합니다. 불허 용도 외 / 권장 용도에 해당하더라도 해당 용도지역에서 불가능한 건축행위는 불가하다는 의미입니다.)

 

ο성장관리방안 수립지침 제4절

 

성장관리방안 수립 시 건폐율 및 용적률은 다음 각 호의 범위에서 도시·군 계획조례로 정한 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

(1) 건폐율은 법 제77조제5항 및 영 제84조의3에 따라 계획관리지역은 50% 이하, 자연녹지지역 및 생산관리지역은 30% 이하. 다만, 공장은 환경관리계획 또는 경관계획이 포함된 경우로 한정한다.

(2) 용적률은 법 제78조제1항제2호다목의 단서규정에 따라 계획관리지역에서 125% 이하.

 

위의 수립지침 제4절에서 정하고 있는 상한만큼 평택시도 건폐율・용적률을 완화할 예정(안)입니다.

 

건폐율의 경우 기존 용도지역 상한에서 +10% 한 수치라고 보시면 됩니다. 용적률의 경우는 계획관리지역에서만 완화를 시켜주는데, 현재 결정(안)에서는 125%까지 해 주겠다는 계획입니다. 쉽게 무시할 수 있는 수치가 아니죠? 이 정도면 사업성에 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 그래서 기존의 건물주들과의 형평성 문제들도 제기되는 것입니다. 

 

물론 인센티브를 얻기 위해서는 권장 용도 외에도 도로・공원 등 기반시설에 관한 사항, 건축물의 배치 및 형태, 경관계획 등의 세부 조건들도 만족시켜야 합니다.

 

각 유형별 권장 용도와 불허 용도는.. 제가 「주거형」에 대해서만 메모해 왔는데요;; 제일 하단부에 적어보겠습니다.

 

(제가 직접 공람하며 메모한 내용을 토대로, 대략적인 수립지역 위치와 면적(안)을 아래에 표로 정리해 두었습니다)

 

우선 주민공람 공고 내용을 먼저 살펴보고 올까요?

 

평택시 성장관리방안 결정(안)에 대하여『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제58조 제5항 및 같은 법 시행령 제56조의3 규정에 따른 주민의견청취를 위하여 2020. 5. 11.(월) ~ 5. 25.(월)까지 15일간 주민공람을 실시하겠다는 내용입니다.

 

직접 가시면 '성장관리지역의 계획도'과 '성장관리방안 결정(안)'의 세부사항을 확인하실 수 있습니다. 평택시청 홈페이지에서는 구하실 수 없습니다.

 

ο『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제58조(개발행위허가의 기준 등) 제5항

 

⑤ 특별시장・광역시장・특별자치시장・특별자치도지사・시장 또는 군수는 성장관리방안을 수립하거나 변경하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 주민과 해당 지방의회의 의견을 들어야 하며, 관계 행정기관과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2013. 7. 16., 2017. 4. 18.>

 

ο『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령』제56조의3(성장관리방안의 수립절차)

 

① 특별시장・광역시장・특별자치시장・특별자치도지사・시장 또는 군수는 법 제58조제5항에 따라 성장관리방안에 관하여 주민의견을 들으려면 성장관리방안의 주요 내용을 전국 또는 해당 지방자치단체의 지역을 주된 보급지역으로 하는 둘 이상의 일반 일간신문과 해당 지방자치단체의 인터넷 홈페이지 등에 공고하고, 성장관리방안을 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.  

(후략)

 

 

그러면 이제 어떤 지역들이 대상에 포함되었을지가 궁금하시죠? 그 내용을 살펴보시면 다음과 같습니다.

 

4-2-1. 성장관리지역은 법 제58조제3항제2호 지역(자연녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역) 중 다음과 같은 지역에 설정한다. 다만, 기반시설의 설치·변경 등을 위하여 필요한 경우 전체 면적의 20% 이하의 범위에서 법 제58조제3항제3호에 따른 지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)을 일부 포함할 수 있다.

 

(1) 주변의 토지이용이나 교통여건 변화 등으로 향후 시가화가 예상되는 지역

(2) 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되고 있거나 진행될 것으로 예상되는 지역

(3) 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역

(4) 그 밖에 (1)부터 (3)까지에 준하는 지역으로서 도시・군 계획조례로 정하는 지역

 

4-2-2. 성장관리지역의 범위 설정은 다음 사항을 고려할 수 있다.

 

(1) 해당 지역의 최근 6개월 또는 1년간 개발행위허가 건수가 직전 동기 대비 20% 이상 증가한 지역

(2) 해당 지역의 최근 1년간 인구증가율 및 지가변동률이 해당 시군구의 최근 1년간 인구증가율 및 지가변동률보다 20% 이상 높은 지역

 

4-2-3. 성장관리지역 지정 규모는 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도할 수 있는 규모 이상으로 지정한다. 단, 계획관리지역이 포함되는 경우 3만㎡이상의 규모로 한다.

 

4-2-4. 성장관리지역의 경계는 다음 기준에 따라 설정한다.

 

(1) 성장관리방안의 목적 달성과 효율적 관리를 위하여 가능한 정형화된 지역으로 설정한다.

(2) 도로, 하천 그밖에 특색 있는 지형지물을 이용하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 하고, 지역 경계선은 지번이 표기된 지적도면에 명확하게 표시한다. 이 경우 지적도는 축척 3천 분의 1부터 6천 분의 1로 작성한다.

 

공람 자료를 보시면 각 지역별로 어떤 사유(근거)로 성장관리방안을 수립하고자 하는 건지 그 이유를 들고 있는데요. 직접 가서 보시면 아시겠지만 자료의 페이지 수가 상당하고 사진 촬영도 금지해 놨기 때문에 시간 관계상 모든 내용을 한 번에 머릿속에 정리해 오기가 쉽지 않습니다. 평택시도 네 가지 기준을 가지고 해당사항을 정리 해 놨던 걸로 기억을 하는데요. 모든 기준에 중복 해당되는 지역들도 보였습니다.

 

제가 개인적으로 관심을 많이 가지고 있는 지제동 같은 경우는 위에 굵은 글씨로 체크해 둔 두 가지 기준 사항 때문에 대상 지역에 들어가 있습니다.

 

(1년간 ①인구증가율 및 ②지가변동률이 해당 시군구의 최근 1년간 인구증가율 및 지가변동률보다 20% 이상 높은 지역/ 지가변동률은 평택시 내에서 가장 높았던 것 같습니다)

 

메모한 내용을 토대로 정리한 평택시 성장관리지역(안)

 

면적을 보시면 아시겠지만 규모들이 상당하죠? 계획관리지역이 포함되는 경우 3만㎡이상의 규모로 해야 한다고 법률에서 명시하고 있긴 하지만 30만㎡ 이상의 지역들도 꽤 보입니다. 평택시 전체로 보면 무려 187만 6400평 정도가 나옵니다. 

 

표 상단부터 브레인시티 / 지제역세권 / 쌍용자동차 본사 서쪽 / 동문 굿모닝힐 북쪽 / 평택 고덕 톨게이트 부근 / 등등등.. 순서대로 몇 가지 키워드들이 떠오르실 텐데요. 

 

기존 여건 사항과 향후 (예상) 계획들을 반영하여 각 성장관리 유형들을 정하고 있는 것을 확인하실 수 있습니다. 

 

지제동의 경우는 기존의 자연취락지구와 연계한 주거형 개발을 장기적으로 계획하고 있는 것으로 보입니다. (난개발을 효과적으로 억제할 수 있을 것이냐와는 별개로) / 지제역세권 개발사업을 통해 상업시설들을 충분히 확보할 자신이 있는 것으로 보이네요. 

 

지제동과 같은 「주거형」 건축물 용도계획만 간단히 살펴보고 포스팅을 줄이겠습니다.

 

ο권장 용도

・「건축법」 시행령 별표1 제1호의 단독주택

・「건축법」 시행령 별표1 제2호의 공동주택 중 연립주택 및 다세대주택

・「건축법」 시행령 별표1 제3호의 제1종 근린생활시설

 

ο허용 용도

・조례 제30조부터 제37조까지에 따른 당해 용도지역・지구별 건축용도 중 불허 용도를 제외한 용도

 

ο불허 용도

・「건축법」 시행령 별표1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 제조업소

・「건축법」 시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 격리병원

・「건축법」 시행령 별표1 제15호의 숙박시설 중 일반숙박시설

・「건축법」 시행령 별표1 제17호의 공장

・「건축법」 시행령 별표1 제18호의 창고(농・임・축・수산업용 제외)

・「건축법」 시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설(가목 주유소 및 석유 판매소, 나목 액화석유가스 충전소・판매소・저장소, 사목 도로류 판매소 제외)

・「건축법」 시행령 별표1 제20호의 자동차 관련 시설(가목 주차장, 나목 세차장 제외)

・「건축법」 시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설

・「건축법」 시행령 별표1 제22호의 자원순환관련시설

・「건축법」 시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설

・「건축법」 시행령 별표1 제26호의 묘지 관련 시설

・「건축법」 시행령 별표1 제28호의 장례식장

 

「주거형」외의 「산업유도형」,「자연보전형」,「성장관리형」의 건축물 용도계획은 다른 시의 성장관리방안 결정 사항을 참고하시면 거의 비슷한 내용을 확인하실 수 있을 것으로 보입니다. 직접 공람장소에 가셔서 확인하시면 더 좋으시겠죠?

 

평택시에 투자를 생각하고 계신 분들은 앞으로 평택시 성장관리방안을 관심 있게 지켜보셔야 될 것 같습니다.