『지형지세와 관련된 용어 정리』고저・형상・방위・도로접면

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

오늘은 (표준지) 개별공시지가와 토지 가격 비준표를 확인하실 때 유용하신 지형지세와 관련된 용어들을 설명해 드리겠습니다. 표준지를 기준으로 개별공시지가를 산정할 때 필요한 토지가격비준표를 이해하기 위해서는 필수로 익혀두셔야 됩니다.

 

특히 형상 관련해서는 일반적으로 부동산 매물들에 대한 설명을 할 때도 사용될 수 있는 용어들이니 이번 기회에 애매했던 용어들을 정리해 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

국토교통부의 『표준지공시지가 조사·평가 업무요령』 자료들을 활용하여 작성하였습니다. 편의상 표준지 작성 시를 기준으로 설명드리겠습니다.

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토지가격비준표

 

1. 고저

 

가) 토지의 고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로* 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재합니다.

 

나) 간선도로라 함은 국도・지방도・시도・군도 및 대중교통수단이 통과하는 현행 도로를 말합니다. 단, 대중교통수단이 1일 1~2회 통과하는 도로는 간선도로에서 제외합니다.

 

다) 일단지 내 토지는 일단지 전체의 고저를 기준으로 토지특성을 조사하여 기재합니다.

 

※고저를 판단함에 있어 지역특성 및 가격균형성 등을 고려하여 시・군・구와 협의하여 결정할 수 있습니다.

 

ο저지: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대의 토지 

ο평지: 간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나, 경사도가 미미한 토지

ο완경사: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15º 이하인 지대의 토지

ο급경사: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15º를 초과하는 지대의 토지

ο고지: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대의 토지

 

2. 형상

 

가) 토지의 형상은 다음의 유형 중에서 가장 비슷한 형상을 택하여 기재합니다.

 

나) 일단지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지 전체를 1필지의 토지로 보고 토지특성을 조사하여 기재합니다.

 

다) 도로에 접하지 아니한 토지(맹지)의 형상은 인접도로 방향을 기준으로 조사하여 기재합니다. 다만 둘 이상의 도로가 인접항 경우에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단합니다.

 

※토지의 형상을 판단함에 있어, 주변의 형상 및 가격 균형성 등을 고려하여 시・군・구와 협의 후 결정할 수 있습니다.

 

ο정방형: 정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1 : 1.1 내외인 토지

 

ο가장형: 장방형의 토지로 넓은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

 

ο세장형: 장방형의 토지로 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

 

ο사다리: 사다리꼴 모양의 토지(변형사다리형, 다각형의 불규칙한 형상이나 그로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지 포함)

 

ο삼각형: 삼각형의 토지로 그 한 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

 

ο역삼각: 삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지

 

ο부정형: 불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지

 

ο자루형: 출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지

 

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※다각형인 토지는 효용도를 감안하여 형상을 파악하여야 합니다. 특히 각지인 토지의 가각 정리된 부분이 있을 경우에는 가각이 정리되지 않은 것으로 판단합니다.

 

 

3. 방위

 

방위는 8방위로 표시하되, 토지이용상황이 주거용 또는 임야인 경우에만 조사하여 기재합니다. 

 

가) 주거용은 주된 접면도로를 기준으로 하되 판단이 어려운 경우에는 진입로를 기준으로 조사하여 기재합니다.

 

나) 임야는 경사방향을 기준으로 조사하되, 인근 임야의 경사도를 고려하여 주된 경사 방향이라고 판단되는 방위를 조사하여 기재합니다.

 

다) 일단지 내 토지는 일단지 전체의 방위를 기준으로 토지특성을 조사하여 기재합니다.

 

 

4) 도로접면

 

◈도로의 분류기준

 

가) 도로의 분류는 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면) 부분은 제외합니다.

 

나) 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용되는 도로와 건설공사 중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행 중인 구간을 말합니다)만을 "도로"로 간주하고, 고속도로와 자동차 전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 "도로"로 보지 아니합니다. 다만, 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용 중인 표준지와 접한 고속국도와 자동차 전용도로의 경우는 "도로"로 간주합니다.

 

다) 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록・롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사합니다.

 

단, 토지수용 및 환지방식의 개발사업지의 경우 확정예정지번(블록・롯트 포함) 부여 시점을 기준으로 하는 것이 불합리한 때에는 해당 시・군・구와 협의하여 현황 도로를 기준으로 조사할 수 있습니다.

 

ο광대한면: 폭25m 이상의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지

 

ο광대소각: 광대로에 한 면이 접하고 소로 이상의 도로에 한 면 이상 접하고 있는 토지

 

ο광대세각: 광대로에 한 면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한 면 이상 접하고 있는 토지

 

ο중로한면: 폭12m 이상 25m 미만 도로에 한 면이 접하고 있는 토지

 

ο중로각지: 중로에 한 면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한 면 이상 접하고 있는 토지

 

ο소로한면: 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지

 

ο소로각지: 소로에 한 면이 접하면서 소로, 자동차통행이 가능한 세로(가)에 한 면 이상 접하고 있는 토지

 

ο세로(가): 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지

 

ο세각(가): 자동차 통행이 가능한 세로에 두 면 이상이 접하고 있는 토지

 

ο세로(불): 자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 한 면이 접하고 있는 토지

 

ο세각(불): 자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 두 면 이상 접하고 있는 토지

 

ο맹지: 이륜자동차의 통행이 불가능한 도로에 접한 토지와 도로에 접하지 아니한 토지

 

 

<주의할 점>

 

①광・대로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 광대로한면으로 판단합니다.

 

②중로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 중로한면으로 판단합니다.

 

③소로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 소로한면으로 판단합니다.

 

④세로한면(가)에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 세로한면(가)로 조사합니다.

 

⑤계단도로는 통상적인 도로에 비해 그 기능이 저하됨을 감안하여 해당 도로보다 한 단계 낮은 도로로 조사합니다.

 

 * 계단도로 : 전반적인 계통으로 보아 차량의 통행이 가능하나, 구간 중 일부가 계단으로 되어있어 차량의 자유로운 통행에 지장이 있는 도로

  * 세로인 계단도로는 세로(불)로, 소로인 계단도로는 세로(가)로 판단합니다

 

⑥동일노선의 도로 폭이 일정하지 않는 경우에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 판단합니다.

 

⑦이면(二面)가로획지는 각지로 판단합니다.

⑧준각지(準角地)는 각지로 보지 아니하고 한 면으로 판단합니다. 다만, 접면도로 폭이 승용차가 원활하게 교차할 수 있는 정도인 경우에는 각지로 판단합니다.

 

⑨보행자도로가 차량통행의 제한 등으로 통상적인 도로에 비해 그 기능이 저하되는 경우에는 계단도로에 준하여 조사합니다.

 

   * 보행자도로 : 보행자의 통행을 위하여 차량의 자유로운 진출입이 제한되는 도로