『자금조달계획서』20. 3. 13 이후, 어떻게 달라지나? 완벽이해!

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

투명하고 공정한 부동산 거래질서 확립을 위해 주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서(주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서)에 대해서 들어보신 적 있으신가요? 기존 투기과열지구 내 3억 원 이상의 주택 거래 시에는 필히 작성하여야 했었습니다. 이 자금조달계획서에 관한 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 시행령 개정안이 오는 20년 3월 13일부터 시행됩니다.

 

이번 개정은 1216부동산 대책의 「주택시장 안정화 방안」 후속조치의 일환으로, 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

 

자금조달계획서의 ①제출 대상지역 확대 ②증빙자료 제출 ③신고항목 구체화 

 

오늘은 이번 시행령을 통해 변경되는 내용들을 보다 자세히 살펴봄으로써, 자금조달계획서이란 무엇인가?에 대해서 이해해보는 시간을 가져보고 싶습니다. (포스팅 내의 모든 그림은 클릭 시 확대됩니다)

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국토교통부 블로그 자료

 

①자금조달계획서 제출 대상지역 확대 (시행령 개정안 제3조)

 

앞으로 조정대상지역 3억 원 및 비규제지역 6억 원 이상의 주택 거래 신고 시  『자금조달계획서(주택취득자금 조달 및 입주계획서)』 제출이 의무화됩니다. 

 

그간 자금조달계획서 제출대상이 투기과열 지구 내 3억 원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어, 과열 우려가 있는 조정대상지역과 비규제지역의 투기적 수요 조사에 한계가 있었기 때문입니다. 이에 조정대상지역과 비규제지역 내 자금조달의 투명성을 강화하고, 과열 우려가 있는 지역을 중심으로 자금조달계획서를 제출하도록 함으로써 이상 거래와 불법 행위에 대한 점검을 강화하기 위한 목적으로 보입니다. 

 

이번 조치로 인해 시・군・구 기준, 31곳이었던 자금조달계획서 제출 대상지역이 45곳으로 확대되게 됩니다. 

 

이에 따라 20년 3월 13일 거래계약분부터는 조정대상지역 3억 원 이상과 투기과열지구 또는 조정대상지역이 아닌 일반지역(비규제지역) 6억 원 이상의 주택 거래계약을 체결하는 경우, 관할 시・군・구 실거래 신고 시(30일 이내) 자금조달계획서도 제출하여야 합니다.

 

 

②자금조달계획서 증빙자료 제출 (시행령 개정안 제3조, 시행규칙 개정안 제2조)

 

앞으로 '투기과열지구 9억 원 초과 주택' 거래 신고 시 자금조달계획서의 작성 항목 별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 객관적인 자료를 첨부하여 제출하여야 합니다. 

 

그간 실거래 신고 시 자금조달계획서만 제출하고, 사후적으로 의심거래에 한하여 소명자료를 제출하였습니다. 하지만, 이러한 방식으로는 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사에 한계가 있었던 걸로 보입니다. 이에 '투기과열지구 9억 원 초과 주택' 거래 신고 시 자금조달계획서와 객관적인 증빙자료를 함께 제출하도록 되었습니다.

 

이때 증빙자료로는 자금조달계획서에 기재한 항목별로 객관적으로 진위를 입증할 수 있는 관련 자료를 제출하여야 합니다. 만, 자금조달계획서 제출 시점에서 본인 소유 부동산의 매도계약이 아직 체결되지 않았거나, 금융기관 대출 신청이 이루어지지 않는 등 증빙자료가 존재하지 않는 경우에는 계획 중인 내용을 자금조달계획서 항목에는 기재하고 증빙자료는 제출하지 않을 수 있습니다. 다만, 잔급지금 등 거래가 완료된 이후 국토부 또는 신고관청이 증빙자료 제출을 요청하면 이에 응하여야 합니다.

 

*증빙자료를 제출하지 않으시면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 위반에 해당하여 500만 원 과태료 처분을 받게 됩니다. 주의해 주세요.

 

 

③자금조달계획서 신고항목 구체화 (시행규칙 개정안 별지 제1호의 2 서식)

 

앞으로 자금조달계획서 신고 항목 중 편법 증여나 대출 규제 위반 등 위법행위 발생 가능성이 높은 항목에 대하여 자금 제공자의 관계* 등 구체적인 사항과 조달자금의 지급수단(계좌이체・현금지급・보증금・대출 승계…) 등을 명시하여야 합니다. (만약, 현금으로 주택대금을 냈다면 계좌이체를 활용하지 않은 사유도 적어야 합니다)

 

*증여・상속 자금 제공자 관계, 그 밖의 차입금 제공자 관계, 금융기관 대출 유형별 세부 구분(주택담보・신용・그 밖의 대출, 그 밖에 대출은 대출 종류를 기재) 등

 

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↓↓자주 묻는 질문과 참고자료 정리↓↓

 

 

Q1. '자금조달계획서 제출 대상지역 확대' 및 '증빙자료 제출'은 언제부터 적용되는가?

 

ο「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안은 오는 3월 13일부터 시행되며, 시행일(3.13) 이후에 체결된 거래계약분부터 적용됩니다. 따라서 3월 13일 전에 체결된 거래계약에 대해서는 '자금조달계획서 제출 대상지역 확대' 및 '증빙자료 제출' 규정이 적용되지 않습니다. 

 

주의하실 점은 자금조달계획서 등 제출을 회피하기 위하여 계약일을 시행일 이전으로 하여 거짓신고할 경우는 취득가액의 100분의 2, 과태료 처분 대상입니다. 

 

Q2. 자금조달계획서 및 증빙자료는 어떻게 제출하여야 하나요?

 

ο중개계약의 경우에는 공인중개사가 실거래 신고서를 제출해야 하는데요, 이때 자금조달계획서 및 증빙자료도 공인중개사가 실거래 신고서와 함께 일괄하여 제출하시면 됩니다.

 

다만, 개인정보 노출 등의 사유로 매수인이 자금조달계획서 및 증빙서류를 직접 제출하고자 하는 경우에는 별도 제출도 가능합니다. 이 경우 매수인은 해당 자료를 출력하여 신고관청에 직접 제출하거나, 스캔 또는 이미지 파일의 형태로 인터넷 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)을 통해 제출할 수 있다고 합니다. 주의하실 점은 공인중개사가 실거래 신고서를 먼저 제출하여야 합니다.

 

ο직거래 계약의 경우, 매수인이 실거래 신고서와 함께 자금조달계획서 및 증빙자료를 신고관청에 직접 신고・제출하거나, 대리인을 통한 대리 제출 등이 가능하십니다.

 

Q3. 증빙자료 제출 시 시행규칙에서 정하고 있는 항목별 제출서류 모두를 제출해야...하나요?

 

ο「부동산 신고거래 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조에서 정하고 있는 항목별 제출서류 모두를 제출해야만 하는 것은 아닙니다. 매수인이 자금조달계획서에 실제 기재한 항목별 제출서류만 제출하면 되는 것이며, 자금조달의 종류로 기재하지 않은 항목과 관련된 자료는 제출하지 않으셔도 됩니다.

 

Q4. 실거래 신고 시점에 반드시 제출해야 하는 증빙자료는 무엇인가요? 만약 부동산 매각, 증여・상속, 차입 등이 실행되지 않은 경우에는 어떻게 해야 하나요?

 

ο실거래 신고 시점에 제출 가능한 증빙자료의 경우 자금조달계획서와 함께 반드시 제출하여야 합니다. 예를 들어, '금융기관 예금액' 항목 기재 시 신고 시점에 예금(적금) 계좌를 보유하고 있는 경우 예금잔액증명서 등을 반드시 제출해야 합니다. 만약 '현금 등 그 밖의 자금' 항목 기재 시에는 소득금액증명원, 근로소득원천징수 영수증 등 소득 증빙자료를 반드시 제출하셔야 됩니다.

 

ο아직 부동산 매각, 증여・상속, 차입 등 자금조달이 실행되지 않은 경우에는 계획 중인 내용을 자금조달계획서 항목에는 기재하되, 증빙자료를 제출하지 않을 수 있습니다.

 

 

Q5. 소유 부동산을 처분하고 그 매각대금을 은행에 예금으로 예치한 상태에서, 매각대금을 자금으로 하여 주택 거래계약을 체결하는 경우, '부동산매매계약서'와 '예금잔액증명서' 중 무엇을 증빙 자료로 제출해야 하나요?

 

ο실거래 신고시점을 기준으로 자금의 보유형태에 따라 자금조달계획서 해당 항목에 기재하고, 해당 항목별 객관적 증빙자료를 첨부하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서, 실거래 신고시점에서 주택 취득에 필요한 자금을 '금융기관 예금액'의 형태로 보유하고 있는 경우, 자금조달계획서 항목 중 '금융기관 예금액' 칸에 기재하고, 이에 따른 증빙자료인 '예금잔액증명서'를 제출하시면 됩니다.

 

Q6. 자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 않을 경우 어떠한 규제나 처벌이 있나요?

 

ο자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제2항 제4조 위반에 해당하여 500만 원 과태료 처분대상이므로, 주의하셔야 됩니다.

 

Q7. 개정된 자금조달계획서 중 '증여・상속', '현금 등 그 밖의 자금', '그 밖의 차입금' 칸이 변경되었는데, 어떻게 기재해야 하는지 잘 모르겠습니다.

 

ο개정된 자금조달계획서 중 '증여・상속', '현금 등 그 밖의 자금', ' 그 밖의 차입금' 칸에는 자금 제공자의 관계를 기재하여야 합니다. 만약 자금 제공자가 다수인 경우 해당하는 칸에 각각 체크한 후 관계를 기재하고, 금액은 합산된 금액을 기재하시면 됩니다.

 

 

Q8. 개정된 자금조달계획서 중 '조달방식 지급방식' 칸은 어떻게 기재해야 하나요?

 

ο개정된 자금조달계획서 중 '조달방식 지급방식'은 매수인이 매도인에게 자금을 어떻게 지급하는지 구체적인 방법을 기재하는 것입니다. 각 지급방법별로 해당하는 금액을 각 칸에 기재하여야 하며, 향후 신고관청 등이 소명을 요청할 경우 입증하실 수 있어야 합니다.

 

 ①계좌이체 등 금액 : 은행 등 금융기관을 통하여 자금을 이체하여 지급하는 방식인 경우 해당 금액을 기재

 

 ②보증금・대출 승계 등 금액 : 계약 시 매수인이 인수한 매도인의 대출금액 또는 임대체 계약의 보증금 등을 기재

 

 ③현금 및 그 밖의 지금방식 금액 : 현금으르 지급하거나 기타자산으로 지급한 해당 금액을 기재하고, 계좌이체 등을 활용하지 않고 현금으로 지급한 사유 등을 구체적으로 기재

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개정 자금조달계획서 양식

 

상기의 내용들은 국토교통부의 공식 자료를 참고하여 작성되었습니다, 감사합니다.