『人口減少社会が不動産市場に与えるインパクト』宇都正哲

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

오늘은 연구자료를 통해 일본어 공부를 해 보고 싶은 분들이 있을까 싶어 자료를 하나 준비했습니다. 당연히 제 개인적인 관심사인 부동산과 관련된 내용입니다만;

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올해 2월 17일, 국토연구원은(http://www.krihs.re.kr/) 인구감소 시대에 대응한 새로운 공간정책의 방향을 모색하기 위해 ‘인구감소 시대에 대응한 한일 양국의 공간정책 국제세미나’를 개최했습니다. 

 

이날 세미나에는 국토연구원의 구형수 책임연구원을 비롯하여 도쿄 도시대학의 아카시 다쓰오(明石達生) 교수, 우토 마사아키(宇都正哲) 교수, 국토기술정책종합연구소 나카니시 켄야(中西賢也) 도시시설 연구실장이 각각 발표자로 나섰습니다. 발표된 내용은 다음과 같습니다.

 

・한국의 축소 도시 현황과 정책과제 (韓國における縮退都市の現況と政策課題)
- 구형수 국토연구원 도시연구본부 책임연구원

 

・인구감소를 맞이한 일본의 도시정책 현황(人口減少が始まった日本における都市政策の現状 )
- 아카시 다쓰오 (明石達生) 도쿄 도시대학 교수

 

・인구감소가 부동산 시장에 미치는 영향(人口減少社会が不動産市場に与えるインパクト)
- 우토 마사아키 (宇都正哲) 도쿄 도시대학 교수

 

・일본의 도시교통정책과 시사점 (日本の都市交通政策について)
- 나카니시 켄야 (中西賢也) 일본 국토교통성 국토기술정책종합연구소 도시시설 연구실장

 

모두가 읽어보실 수 있게 세미나의 자료가 공개되어 있는데요. 한/일 번역도 첨부되어 있기 때문에 관심 있는 분들은 한 번 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

 

저는 개인적으로 2, 3번째 발표가 흥미로웠는데요. 오늘은 그중에서도 우토 마사아키 (宇都正哲) 도쿄 도시대학 교수님의 인구감소가 부동산 시장에 미치는 영향(人口減少社会が不動産市場に与える インパクト)에 대한 발표를 정리해 보기로 하겠습니다.

 

기본적으로는 부동산과 관련된 내용이지만, 일본의 현상을 분석한 내용이기 때문에 관심도가 떨어질 것으로 보여서 『일본 이야기』 카테고리에 올리고자 합니다.

 

(블로그에 일본인 유입이 가능한가 테스트도 해 볼 겸) 일본어 부분만 편집했기 때문에, 일본어에 관심 있는 분들이 계시다면 공부하는 차원에서 한 번 읽어보시면 좋을 것 같고요. 혹시나 번역된 내용이 궁금하신 분들을 위해서 원본 파일 링크를 따로 걸어드리겠습니다.

 

https://www.nkis.re.kr:4445/subject_view2.do?otpId=OTP_0000000000004117&otpSeq=0&popup=P

국가정책연구포털(NKIS) - 연구성과 팝업

 

 

『人口減少社会が不動産市場に与えるインパクト』

宇都正哲　東京都市大学大学院環境情報学研究科

 

目次

 

１．人口減少と少子高齢化の現状

 

①日本の人口は2010年の1.3憶人がピーク。趨勢的には8,800万人まで、異常な少子高齢化を伴って減少する

②世帯数は2025年をピークに減少し、単独世帯が最大となる。その間、都市と地方の世帯数格差は拡大する

③東京圏の人口増加を支えているのは、東京都への人口流入。バブル期の郊外移転から今では都心回帰の現象が鮮明に

④東京23区でも一様に人口増加しているわけではなく、都心区部は増加するが、外縁区部では減少と都心部でも格差が存在

⑤人口は減少しながらも一定の経済規模は維持しつづける見通し

⑥東京は世界的にみてもニューヨークと並ぶ最大規模の人口とGDPを有する都市であり続けるとの見通し

 

２．人口減少下の不動産市場

 

①人口減少は不動産市場にマイナスのイメージがある。しかしそれは本当だろうか？　逆にチャンスはないのか？

②不動産投資市場は年間4兆円規模。オフィス、住宅、商業、物流で約80％を占める。近年、インバウンド増加によるホテルが台頭

③低金利を背景にキャップレートは低いが、イールドギャップは高い水準で推移。グローバルで見ると投資環境としてはまだ良い

 

＜オフィス＞

④オフィス市場は、東京圏集中の特徴があり、2/3が集積している。その中でも都市5区（千代田、中央、港、渋谷、新宿）に集中

⑤賃料水準をみると都心5区は上昇基調である一方、地方のオフィス市場は、微減傾向。都心はいいが地方はやや苦戦

 

＜住宅＞

⑥住宅市場の主軸は分譲事業（戸建て、マンション）であり、全体の2/3を占める。近年では賃貸マンションのウエイトが上昇

⑦賃貸マンション市場をみると、全国ベースで賃料水準の低下がみられる一方、中・高額物件については安定的に推移している

 

＜商業＞

⑧集客力の高いエリア（銀座等）はオフィスより高い賃料水準を維持。一方、郊外型大規模小売店舗は減少傾向

 

＜物流＞

⑨物流はEコーマス台頭による小ロット化による物流量の増大が顕著。人口減少下でも新設計画が相次ぎ、活況を呈している

 

＜ホテル＞

⑩訪日外国人の増加に伴って、ビジネスホテルの需要が増大。ホテルはインバウンドの取り込みが成否を分ける

 

３．人口構造変化が不動産市場に与える影響

 

①人口減少が不動産市場に与える影響としては、住宅市場が最も高く、次いで、オフィス市場。商業、物流、ホテルは別な要素が大

 

＜オフィス＞

②オフィスワーカーは減少しており、オフィス需要にはマイナスだが、他エリアからの誘致や外資系テナントなど外需取り込みに腐心

③国内就業者のオフィス需要だけでは頭打ち。今後の成長を考えると外資系企業のアジア統括拠点の誘致が有望

④外資系企業の統括拠点の立地場所を選定する際には、金融や経済の中心であることよりも、「居住環境」を重視している

⑤大丸有では、オフィスとともに「住宅」、「医療」、「教育」、「生活支援」といった居住環境整備を特区を活用して整備している

 

＜住宅＞

⑥大都市圏と地方圏の2極化ではなく、「駅近」か「駅遠」かで選別化が進んでいる

⑦東京都でみてもバブル期までは駅距離に関係なく一様な地価上昇だったが、近年では駅近しか地価は上昇せず、駅遠は下落

⑧新築のマンション市場をみると、価格は高止まりしており、首都圏では過去最高水準まで上昇。販売戸数も安定的に推移

⑨高額な新築マンション需要を支えているのは、共働き世帯の増加。駅近で通勤時間の短い都心物件が売れている

 

４．人口減少下における対応策と想定される事業機会

 

①人口減少・少子高齢化、財政、人材の制約のもと効率性を重視した都市・インフラの再構築が必要

②政策として進められているのは、「コンパクトな都市」と「骨格ネットワークで構成されるインフラ」の成熟した都市構造への転換

③コンパクトな都市に移転するのは、実は容易ではない。所得の低下、不動産の投資デフレによって動けない住民が多数発生

④人口減少下において想定される事業機会のイメージ

 

＜リノベーションビジネス＞

⑤都市部では既成市街地のため、駅近物件が希少なこともあり棟ごとリノベーションビジネスが台頭

⑥2LDK、3LDK以上の共働き世帯向け物件が多い。駅から徒歩7.5分が平均であり、1億円以上の高額物件もある

⑦都市のコンパクト下に伴い、地方部でも駅近マンション、中心市街地での大規模小売店舗への転換が起きている

 

＜地方空き家のマッチングビジネス＞

⑧人口減少で観光地や別荘地など、魅力ある地方でも空き家が増加。それをリタイア世帯に仲介するマッチングビジネス

 

＜空港、鉄道事業への参入ビジネス＞

⑨不動産事業の再生ノウハウを生かして、関空・伊丹の空港運営事業への参入。空港ビルは商業ビルと同じという見方もできる

⑩イギリスでは航空産業・音楽産業からのインフラ事業参入がある

⑪廃線予定の鉄道インフラの運営に不動産業、旅行業も応募/ 観光資源化して再生を実現

 

＜一括受電サービスを付加した住宅ビジネス＞

⑫一括受電サービスとは、マンション全世帯がまとまって電力購入することで、戸ごとの電気代を安くできるサービス

⑬マンションに一括受電サービスさらにはISPによるインターネットサービスも付加して、マンション自体のサービスを囲い込む戦略

 

＜生活支援サービスのビジネス＞

⑭多忙な共働き世帯や高齢者向けに日常の食材宅配サービスを会員制ビジネスとして都市部限定で展開

⑮ICT技術を活用して、グローバルで展開する「Uber Eats」は東京都心部を中心に食事の宅配サービスを展開

 

＜カーシェア、サイクルシェアビジネス＞

⑯東京都市部においては、カーシェアやサイクルシェアのビジネスが伸長。スマートフォンの普及で予約・利用・決済がワンストップ化

 

5．まとめ  & 参考文献

 

人口減少は不動産ビジネスにマイナスなイメージがあるが、都市再構築のトレンドを踏まえれば、新たなビジネス機会が存在

 

 

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<‘인구감소시대에 대응한 한일 양국의 공간정책 국제세미나’>

-국토연구원 

 

宇都正哲　東京都市大学大学院環境情報学現現研究科