[토지 매매] 지제역세권 환지 투자 추천 / 임대 수익 o / 왜 리스크가 적은지?

관리물건번호 : N541

 

안녕하세요, 평택시 지제동에 위치한 CR 공인중개사 사무소입니다.

 

오늘은 리스크 없이 지제역세권 개발사업 예정지에 투자할 수 있는 지제동의 건부지를 소개해 드리겠습니다. 

지제역세권 도시개발사업 예정지 내 토지 투자

평택시 지제동의 계획관리지역에 위치한 약 427평 대지입니다.

 

매도 희망가는 34억 원입니다.  /  (협의 도와드립니다^^)

 

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현재 두 개의 건물(주택 44평 + 근생 60평)에서 월 임대료가 600만원 정도 발생하고 있는 상황입니다. 임대 수익을 조금 줄이시고 직접 주택에서 거주하시는 것도 검토 가능한 컨디션입니다. 

 

6m 포장도로에 접해 있고, 주변으로 원룸 단지들이 들어서 있는 입지입니다. 

 

임대 수익률 자체가 높지는 않기 때문에 임대 투자보다는 지제역세권 개발사업의 환지 투자 개념으로 접근하셔야 되는 물건입니다. 그래서 감정평가액이 어떻게 나올 것인지가 더 중요한 내용이라고 보시면 됩니다. 

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아시다시피 평택지제역은 이미 확정된 트리플역세권(+ GTX 연장노력)에 복합환승센터(3.2만평)가 연계되어 경기 남부의 교통 요충지로서 자리 잡게 될 예정인데요. 

 

이 평택지제역과 고덕국제신도시를 새로운 중심축으로 도시를 설계하고 있는 평택시에서 가장 역점을 기울이고 있는 것 또한 바로 지제역세권 도시개발사업입니다. 

 

최근 정보에 의하면 고덕국제신도시 및 삼성전자 평택 캠퍼스의 바로 남측에 위치한 지제동 일대에 약 71만 평이 환지 방식으로 지제역세권 도시개발사업이 추진될 것으로 계획되고 있습니다.

 

본 물건 역시 계획상으로는 도시개발사업 주거용지에 포함이 될 것으로 나와 있는데요. 기존에는 수용 방식이니, 환지 방식이니 말들이 많았지만 정장선 평택시장이 환지 방식으로 하겠다고 못을 박으면서 투자 가치가 더 상승한 상황입니다. 

 

다만 평택시에서 투기 수요를 막기 위하여 선제적으로 추가적인 개발행위허가를 내주지 않고 있어서 지금도 투자가 가능한 토지와 그렇지 않은 토지가 명확하게 나뉘게 되었습니다.

 

기준점은 내가 환지를 받을 수 있는 권리가액을 얼마나 높게 책정받을 수 있을 것이냐인데요. 내가 지금 사는 토지 가격과 추후 감정평가 금액이 크게 차이 나지 않을 수 있어야 합니다. (감정평가액이 조금 더 낮게 나와도 괜찮습니다)

 

감정평가는 현황평가주의를 채택하고 있기 때문에 개발이 된 토지(건축물)인지 아닌지 여부가 제일 중요한 이유입니다.

 

그렇기 때문에 지금 투자를 하시기 위해서는 전제조건으로서 개발허가가 살아 있는 토지 혹은 이미 건물이 지어진 대지여야 합니다. (아니면 상대적으로 저렴하게 나온 농지 지분 투자 정도겠지만 농지법은 뚫어야 됩니다)

 

본 물건을 포함하여 지제동 계획관리지역은 상업업무용 토지의 경우 상당히 높은 수준에서 공시지가가 형성이 되고 있습니다. 그리고 공시지가는 현실화율 계획에 따라 수년간 가파른 상승세를 보이도록 이미 설계가 끝난 상태입니다. (매년 작년 대비 최소 8% 이상 ↑↑)

 

이 공시지가라는 것이 감정평가의 기본 베이스가 되는데, 결론적으로 대지의 경우 공시지가 대비 약 1.5배(~1.8배) 정도 수준에서 평가액이 산정될 가능성이 높다는 것이 업계의 일반적인 설명입니다. 

 

그러면 우리는 이 감정평가액 수준에 맞는 새로운 토지를 환지받게 되는 것인데요. 그 토지는 용도지역이 바뀌고, 기반시설이 완비된 상태에, 쿼드러플 역세권을 노리며 고밀도로 개발될 지제역 바로 옆의 토지일 것이기 때문에 받을 때 감정평가액보다 훨씬 높은 수준에서 시세를 형성하게 될 겁니다. 이 차익을 얻는 것이 환지 투자이고, 평수가 많을수록 유리하십니다. 

 

 

문의 상담을 원하시는 분들은, 

CR 공인중개사 사무소 대표 이 영 제

Tel. 010-8545-6558 또는 031-657-8999로 연락 주세요!

(본 매물 이외에도 평택시의 다양한 매물을 확보하고 있으며, 매도/매수 의뢰 접수하고 있습니다.)

 

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