『질문 답변 : '지제역세권 개발과 협력업체 단지에 대하여' 』

・관련 포스팅 - 『망상 분석』평택 삼성전자 협력업체 단지, 방축리vs브레인시티

『망상 분석』평택 삼성전자 협력업체 단지, 방축리vs브레인시티

본 포스팅은, 위에 링크된 관련 포스팅에 달린 댓글(질문)에 대한 답변 차원에서 작성되었습니다.

 

질문 내용

 

└안녕하세요, 소공소곤입니다! 

저는 현재 지제동에 위치한 CR 공인중개사 사무소의 소속 공인중개사로 있습니다.

 

아직 경험이 많지 않아 부동산 관련 정보들을 꾸준히 공부하고 정리하면서 가끔씩 분석 포스팅을 남기고 있는 수준입니다.

질문 주신 내용들을 기회가 있을 때 따로 포스팅으로 준비해서 답변드려도 좋겠다는 생각을 해 보는데요, 빨리 답장을 드려야 되는 입장에서 근거 자료들을 수집하기에 시간이 촉박할 것 같아 우선 간단하게 제 개인적인 의견을 조심스럽게 말씀드려보겠습니다. 

 

(오늘은 그냥 재미 삼아 읽어 보시고, 다음에 기회가 된다면 비교 대상을 찾아서 보다 구체적인 근거를 제시할 수 있도록 해 보겠습니다.)

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Q1. 지제역세권 개발사업의 진행시기에 대하여 (고덕국제신도시와 비교하여)

 

(무조건 이렇게 될 거다 라는 예측을 할 수가 없는 상황이고, 확실한 근거도 제시할 수가 없습니다)

 

일단 '지제역세권 개발사업'과 '고덕국제신도시'는 큰 그림에서는 연계성을 가지고 있지만, 기본적으로는 개별적인 사업들이기 때문에 여건만 된다면 충분히 동시에 진행될 수 있을 것입니다.  

 

물론 지제역세권 개발사업은 KDI의 예비타당성조사 탈락으로 한국철도시설공단이 사업 주체에서 빠지는 변수를 맞았지만, 평택시가 자체적으로 가지고 있을 구상 자체가 크게 달라지진 않았을 거라고 봅니다.

 

예비타당성조사 당시 계획상으로는 25년까지 준공을 하겠다는 목표를 가지고 추진했지만 아시다시피 현재는 계획 자체가 보류가 되면서 상당히 지연이 되고 있는 상황입니다.

 

다만 현재 새로운 「지제역세권 개발사업 기본계획 수립 및 타당성 연구 용역 계약」에 대해 심사가 진행되고 있는 것으로 알고 있는데요. 이를 감안해서 기존 계획보다 2년 정도 늦어진다고 예상해 보았을 때, 지금부터라도 순조롭게 개발이 진행된다고 하더라도 26년~27년 말 준공(분양)으로 보셔야 되지 않을까 싶습니다. 여기에 보수적으로 +2~3년 정도는 더 잡으시면 크게 문제없이 투자가 가능하시지 않을까 싶습니다. 혹여 더 절망적인 상상을 하기 시작하면 뭐 아무도 예측하지 못하는 상황이 발생할 수도 있겠죠. (평택시가 바보가 아닌 이상 그럴 일은 없을 거라고 생각합니다)

 

고덕국제신도시의 경우, 그때쯤이면 지연되고 있는 문제들이 잘 해결돼서 인구 6~7만에 정말 도시다운 모습을 갖추고 있지 않을까 싶습니다. 행정시설들이 신도시로 이사해 오면서 지제역세권 개발사업도 마무리되어 간다면 이상적인 그림이지 않을까요. 

 

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잘 진행될 것 같은 이유.

 

오늘 지제역의 역명이 '평택지제역'으로 변경이 되었다는 소식이 전해졌는데요, 앞으로 가질 그 상징성과 현재의 개발 진척도를 비교하였을 때 평택시 입장에서 발등이 떨어졌을 거라고 생각을 합니다. 미군기지(K-6) 앞에 들어서는 '5성급 관광호텔'에 대해서도 주변 기업들의 민원이 많이 있었다고 알려지고 있는데요. 삼성전자 평택 캠퍼스와, 고덕국제신도시, 브레인시티, 관광호텔을 필두로 내외국인 관광객・VIP들을 유치하겠다는 평택시의 입장 등을 고려할 때 지제역 혼자만 지금 모습 그대로여서는 영 그림이 나오지 않습니다. 연관 사업들은 하나둘씩 모양을 갖춰 가기 시작했기 때문에 지금 당장 지제역세권 개발사업 이외의 더 중요한 사업은 떠오르지 않습니다. 

지제역 복합환승센터 연구용역 결과 발표, 영상 캡처

최근 문제가 많던 지제역 복합환승센터 부지(동측) 매입이 잘 마무리될 것으로 보입니다. 지하차도 공사비 조회와 부지 매입 법률 자문 등 관련 내부 문서들이 활발하게 돌아다니는 것이 확인이 되고 있습니다. 「지제역 복합환승센터」는 총 5만 3,937㎡ 면적으로 계획되고 있는데요, 이중 2만 8,887㎡ 부지는 서측으로 계획되고 있습니다. 무조건 「지제역세권 개발사업」과 연계가 되어야 하는 사업으로서 대략적인 그림을 공유하고 있을 수밖에 없습니다. 내년 상반기 안에는 복합환승센터에 대한 보다 구체적인 내용이 확정될 것으로 보이기 때문에, 지제역세권도 같이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 

조금 불안한 이유. 

 

한국철도시설공단이 사업주체에서 빠지면서 새로운 그림들을 그리고 있을 평택시인데요. 면적을 더 키우기 위해서 예전 그림들을 다시 꺼내서 만지작 거리고 있다는 소문들도 들리고 있습니다. '기존 절대농지 10만 평에 + 현재 계획관리지역 일부를 추가적으로 넣어서 사업을 할 수도 있다'는 것이, 저는 '쉽게 납득할 수 있는 내용이 아닌 것 같다'라는 입장입니다. 그럴 능력이 있으면 왜 아직도 안 했대? 같은 느낌입니다. 성장관리지역으로 지정되어 있는 지제동 마을의 토지들은 추후 역세권 개발사업과 별개로 개발이 되어야 할 토지라고 생각합니다.

 

대규모 개발사업들의 경우 수용 방식으로 개발될 경우 평균 5.2년, 환지 방식으로 개발될 경우 평균 7.5년의 기간이 소요된다는 통계 자료를 본 적이 있는데요. 평택시가 10만 평만 깔끔하게 수용할 능력이 된다면 의외로 빨리 개발이 될 수도 있을 것으로 보이지만, 무리하게 면적을 더 키우거나 환지 방식을 섞을 경우 보상 문제로 꽤나 시끄러워질 겁니다. 그림을 어떤 식으로 그리냐에 따라서 사업 방식에도 영향을 줄 수 있는 부분이기 때문에 보다 구체적인 그림이 나와야 판단이 가능할 것으로 보입니다. 

 

한 마디로 요약하면 '앞으로 8~9년 안에는 마무리될 것으로 평택시를 믿어 보고, 안 되면 그때 쌍욕 박아도 되는 부분이다. 마음먹고 하면 더 빨리 못 할 이유가 없다' 정도 되겠습니다. 

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Q2. '삼성전자 협력업체 단지(협력사 부지)'가 지제역 서측으로 들어온다면 최수혜 지역은?

 

(저희는 아파트를 다루지 않고 있어서 시장 정보가 상대적으로 조금 부족합니다. 하지만 인구 통계는 매달 다루고 있기 때문에 그러한 관점에서는 이야기를 조금 드릴 수 있을 것 같습니다.)

 

글쎄요, 아마 주변 지역 모두가 수혜를 입겠죠. 

 

산단 주변과 근처 대로변 토지주 분들이 가장 큰 수혜를 입을 것은 틀림없습니다. '이러이러한 목적으로 토지를 찾고 있는데 주변으로 어느 입지가 좋아 보이냐?'라고 물으신다면 상담을 통해 같이 고민이 가능한 부분입니다.

 

다만, 주거지역들을 예를 들면서 '어디가 더 이득을 보게 될 거냐(P가 많이 붙을 것이냐?)'라는 것은 당장에는 크게 의미가 없는 논쟁으로 보입니다. 

 

삼성전자 협력업체의 경우는 어떤 구조를 가지고 있는지 제가 잘 모르겠지만, 한국산업단지공단에서 20. 9. 16일에 발표한 「전국산업단지현황통계」를 보시면 일반산업단지에서 고용되는 인원이 생각보다 많지 않습니다. 입주 업체당 평균 1,900평의 면적에서 25명 정도를 고용하고 있습니다. 예를 들어 삼성전자 협력업체 단지가 50만 평 규모로 조성된다고 가정하면 3,500~4,000명 전후의 직접 고용 효과가 있을 것으로 보입니다. (제가 생각해도 의아할 정도로 적은 수치인데, 통계상으로는 그렇습니다.) 

 

저의 산업구조에 대한 몰이해로 인해서 통계를 일부 잘못 해석하고 있을 수도 있으나, 인구 자체가 급격하게 늘지는 않는다는 겁니다. 또한 산단의 특성상 가족단위의 이동이 많지 않을 것으로 보이고, 주변으로는 다가구주택들의 공급이 계속되고 있기 때문에 협력업체 직원들의 수요만으로 아파트의 P가 엄청나게 왔다 갔다 하기는 힘들 것으로 보입니다. 조성 단계에서도 마찬가지입니다. 현재 지제동・방축리 일대의 원룸에서 공실을 찾아보기가 힘든 상황인데, 비슷한 느낌으로 가지 않을까 싶습니다.

 

굳이 꼽자면 특정 브랜드가 아니라 다양한 수요를 받을 수 있는 고덕국제신도시에서 가장 긍정적인 영향을 받지 않을까 싶네요.

산업단지가 주변에 생기면 기반시설이 잘 정비가 될 수도 있겠지만, 원치 않는 교통사고 위험성과 체증이 생길 수도 있고 다양한 장단점이 있을 겁니다. 근데 제가 말씀드리고 싶은 거는 더 큰 그림에서 지제동과 방축리 일대의 개발을 바라보신다면, 10~15년 후의 평택시 개발의 중심이 어디가 될 것이냐? 협력업체 단지의 조성이 그 시작을 알리는 신호탄이 될 수도 있다는 측면에서 이해를 해 볼 수 있지 않을까 하는 겁니다.

제가 개인적으로 구역해 본 그림으로 특별한 가치는 없는 그림입니다

고덕국제신도시의 광역교통계획과 주변 도로들의 확장 계획들을 보면 위 그림에 나오는 지역들은 어떤 식으로든 개발이 될 것 같다는 게 제 개인적인 의견입니다. 어떤 식으로 개발이 될지는 확신할 수 없지만, 산단 주변으로도 관련 업체들이 많이 들어올 것이고 사람들이 모이다 보면 상권이 발달하고, 공동주택에 대한 수요 또한 계속해서 발생하겠죠. 테트리스를 하듯이 빈자리를 빠르게 하나씩 채워 나갈 겁니다.

 

고덕 국제신도시와 지제역 주변으로의 신도심은 조금씩 몸집을 키우면서 점점 살기가 좋아지겠지만, 흔히 말하는 대장급 아파트 들을 제외하고는 결국엔 취향 차이가 아니지 싶습니다. (구도심과 신도심의 격차가 벌어지면서 유난히 신축으로의 관내 인구 이동이 많은 현재 평택시의 인구 통계 특성상 신도심 대부분의 지역은 P가 형성될 것 같긴 합니다)

 

한 마디로 요약하면, 협력단지가 들어오더라도 각 지역에 미치는 영향은 일률적으로 평가하기는 쉽지 않을 것 같다. 그 자체가 대세에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 신도심의 전반적인 수준을 끌어올릴 수 있는 좋은 요소임에는 틀림없다.

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제 개인적인 생각을 정리하면서 쓰다 보니 쓸데없는 내용도 많이 들어가고 은근히 글자 수가 조금 나왔네요. 원하시던 답변과는 괴리가 있을 것 같아 죄송스럽지만, 그냥 편하게 부동산에 관심을 갖고 있는 젊은이의 짧은 의견을 한번 들어보셨다고 생각해 주시면 감사할 것 같습니다.