지제역세권 개발, 토지 보상비는 어떻게 될까?

안녕하세요, CR 공인중개사의 소공소곤입니다.

 

지난 포스팅에서 KDI의 예비타당성 조사 사업계획서내용을 토대로 지제역세권에 대해서 이야기해봤습니다. 주 된 이야기는 지제역세권 10만 평의 위치가 어느 곳이 될 것인가와, 공시지가 대비 150~180% 정도 수준의 수용으로 진행되지 않겠느냐라는 것이었죠. 많은 분들이 포스팅의 내용과 관련해서 진짜로 수용이 되는 것이 맞는 것인지? 된다면 진짜로 수용가가 그 정도로 나오는 게 맞는 것인지에 대해 문의를 주고 계십니다. 일단 제가 말씀드릴 수 있는 것은 첫째, 아직 확정・고시되지 않은 내용에 대해서 저희가 100% 팩트인 것처럼 단정해서 말씀드릴 수 없다는 것이고요. 둘째, 그렇기 때문에 중개업자들이 나름대로의 근거들을 통해서 각자가 다양한 추측을 하고 있다는 것입니다. 당장에 저희 대표님도 주민들이 쉽게 수용을 받아들일 리 없기 때문에 추가 예산이 들더라도 보상비가 공시지가 대비 300%까지는 오를 수 있을 것이라고 보고 계세요. 여러분들이 하실 일은 어떤 도출 과정을 통해서 그러한 추측들을 하고 있는가를 보시고, 어느 쪽이 더 합리적인 분석으로 보이는가를 스스로 판단을 하셔야 되는 것이죠. (여러분들도 계속 공부를 하셔야 하는 이유이죠)  예정에 없던 포스팅이지만, 오늘은 보상비에 대한 이야기를 조금만 더 해보고자 합니다.

 

【관련 포스팅】 지제역세권 개발, 지제동은 어떻게 개발될까? ①

지제역세권 개발, 지제동은 어떻게 개발될까? ①

저도 정보를 얻기 위해 다른 개발사업들의 예를 종종 찾아보는데요, 총사업비(공사비+보상비 등)에 대한 부분은 각 사업별로 주변여건이 다르고 개별성이 크기 때문에 지제역세권과 단순 비교를 하는 데에는 무리를 느끼게 됩니다. 어떤 자료를 보면 "오~ 여긴 보상비가 쎄네!" 했다가 다른 자료를 보면, "역시.. 보상비 많이 받기는 힘들겠네.." 하는 식이죠. 그래서 제가 오늘 준비한 자료는 한국도시설계학회와 대한국토도시계획학회, 아주대학교산학협력단(이하, '학회'라고 통칭하겠습니다)이 공동으로 작성한, 『역세권 개발사업 추진 활성화 방안 연구』이라는 보고서입니다. 참고하실 분들은 한번 직접 읽어보시면 좋을 것 같아, 다운로드 링크를 같이 올립니다. 용량 문제로 첨부가 안 되어서 제 구글 계정으로 올린 것이니 걱정 말고 받으셔도 됩니다..^^;;;;;;;

 

『역세권 개발사업 추진 활성화 방안 연구』 다운로드

 

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역세권 개발사업의 전반적인 내용에 대해서 객관적인 근거자료를 제시하면서 문제점을 분석하여, 역세권 개발사업을 활성화하기 위한 개선방향을 제시하고 그 기준을 세우는데 도움을 주는 것이 보고서의 목표인데요. 2014년 7월에 발표된 만큼 5년남짓의 시간을 감안해야 하지만, 지제역세권 개발에 대해서도 흥미로운 자료를 제시하고 있어서 그 부분에 대해서 이야기를 해보고자 합니다. 일단 전문가들이 객관적인 데이터를 가지고 분석을 하고 있다는 점을 인지하고, 기본적인 신뢰를 바탕으로 그 오차범위가 상식선에서 크게 다르지 않을 것임을 전제로 깔고 있다는 것을 먼저 말씀드립니다.

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학회가 제시하고 있는 315,633㎡ 규모의 지제역세권 개발구역모델

2014년도에 학회가 이 보고서에서 자체적으로 예상한 지제역세권 개발구역안입니다. 평택시 지제동 37번지 일원(지제역 2번출구)을 기준으로 315,633㎡(95,480평)을 그 면적으로 하고 있는데요. KDI 예비타당성 조사의 면적 340,807㎡과, 그 예상구역이랑 상당히 비슷하게 일치하는 것을 확인할 수가 있습니다. 저희가 생각하고 있던 바로 그 구역에서 고덕산단 진입도로 북쪽에 접해 있는 남쪽 일부 토지들이 조금 제외된 거 빼고는 완벽하죠. 우리가 지금 알고 있는 지제역세권의 면적과 그 위치가 비슷하다는 것이 바로 이 자료가 갖는 엄청한 가치인데요, 그 이유는 보고서에서 그들이 예상하는 총사업비의 내역을 그 계산식과 함께 구체적으로 밝히고 있기 때문입니다. 저희와 같은 비전문가들이 사업비의 내역을 면밀히 분석하는 것은 어렵지만, 거의 동일한 조건하에서 전문가 집단에 의해 제시된 그 사업비 내역을 이용하면, 저희도 KDI가 조사에서 산정하고 있을 보상비의 범위를 일반적인 수준에서 유추해 낼 수 있을 겁니다. 자, 한번 확인해 보실까요?

 

학회에서 제시하고 있는 지제역세권 개발사업의 예상 총사업비 내역

이게 상세하게 들어가려면 계산식이 설명하기에 굉장히 까다로워지기에 최대한 단순화시키겠습니다. 면적 315,633㎡ 기준, 총사업비 1,505억 원 = 655억(보상비, 43.5%) + 850억(보상비 외, 56.5%) 입니다. 저는 일단 이 총사업비를 KDI 예비타당성 조사와 조건을 맞추기 위해 몇 가지 수정을 가하겠습니다. ①우선 보상비를, 그 기준이 되는 공시지가에 현재 공시지가를 대입하고, 면적을 KDI 기준으로 곱하겠습니다. 계산식은 현재 공시지가 x 120%(학회 예상 보상률) x 340,807㎡입니다. ②그 후 보상비 외의 금액을 단순하게 면적 수정하겠습니다(계산이 복잡해지는 것을 피하기 위함). 계산식은 850억(보상비 외 예상 사업비) x (340,807㎡  ÷ 315,633㎡)입니다.

 

①학회 보고서에는 보상비가 공시지가 대비 120%로 잡혀있네요. 공시지가 120% 기준 = 207,500 원/㎡ , 공시지가 100% 기준 = 173,000 원/㎡ 정도로 책정되어 있습니다(2014년). 5년이라는 시간 동안 지제동의 공시지가가 크게 상승했는데요. 현재 지제역세권 농업진흥구역의 공시지가가 275,000원/㎡ 에서 321,000원/㎡ 정도를 형성하고 있는 것을 감안해서, 현재 평균 공시지가를 300,000원/㎡이라고 생각하여 재계산하겠습니다. 상기의 계산식을 따르면 약 1,227억 원이 나오네요. ② 보상비 외의 부분에 대한 면적 수정한 가격은 918억 원 정도 나옵니다. 1,227억 + 918억 = 2,145억 원이 14년도에 학회가 분석한 총사업비를 19년도 KDI 버전에 맞게 수정한 가격이 되겠습니다. KDI 예비타당성 조사에서 밝히고 있는 3,480억 원의 총사업비와 비교하면 1,335억 원의 차이가 생기네요.

 

역세권개발의 문제점으로 사업지연에 따른 토지보상비의 상승을 들고 있는 학회 보고서 내용

 

1,335억 원. 이 부분이 역세권 개발의 문제점인 사업 지연으로 인한 토지보상비 상승분과, 5년이라는 시간이 가져다준 물가상승률, 학회와 KDI 간에 계산 기준 차이 등에서 발생한 것일 겁니다. 이 1,335억 원 중에 어느만큼을 추가적인 보상비로 산입 할 것이냐에 따라서 저희는 지제역세권 개발의 보상비의 범위를 추정하는 것이 객관적으로 가능해질 겁니다. 예를 들면 1,335억이 전부 공사비 등에 추가 투입될 것이다라고 극단적으로 생각하면 기존 학회의 주장대로 120% 보상률이 나오는 것이고, 1,335억이 전부 보상비에 배분될 것이다 라고 생각하면 1,335억 ÷ 340,807㎡(면적) ÷ 300,000원/㎡(공시지가) ≒ 130%가 추가적으로 산정돼서 기존의 120% + 130% = 250%의 보상률이 나올 것이다 라고 주장할 수가 있는 것이죠. 이해가 잘 되시나요? 글로 쓰다 보니 한계가 있네요. 나중에 다시 한번 정리해야겠습니다.

 

제 개인적인 의견으로는 위에 총사업비 세부내역의 5,6번에 있는 예비비와 운영비는 전체 사업비에 비례해서 10% 정도를 책정하게 되어있는 점, 물가상승률이 최근 5년 동안 105% 정도였다는 점, 부담금이 80억 원 정도 늘어난다는 점 등을 고려하면 결국 1,000억 원 정도를 기준으로 잡고 보상비 상승분을 논해야 할 것으로 보입니다. 1,000억을 전부 보상비로 산입 하면 보상률이 최대 200% 까지 나오네요. (공시지가 300,000원/㎡ 기준) 공시지가 대비 보상률이라는 것이 공시지가가 달라지면 그 비율도 당연히 달라지는 것이니, 금액으로 기준을 잡고 계시는 것이 더 나을 수도 있겠네요. 제가 이 『역세권 개발사업 추진 활성화 방안 연구』를 토대로 분석을 해봤을 때는 600,000원/㎡이 최대 보상 가격이 아니겠느냐는 추측을 하게 되네요. 물론 사업이 더 지체되면 될수록, 주민들의 반발이 심하면 심할수록 추가예산이 더 잡힐 가능성도 존재합니다. 서두에도 말씀을 드렸다시피 어느 정도의 금액을 추가 보상비로 예상할지는 각자의 주장이 다를 수 있고, 제가 설명의 편의상 계산식을 단순화시킨 점, 학회의 계획 구상을 기초로 두고 있는 점 등을 충분히 감안을 하셔서, 어디까지나 참고용으로 읽어주시면 될 것 같습니다.

 

 

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지난 주말부터 개인적인 용무로 많이 바빴습니다. 오늘은 또 감기가 심하게 걸려서 하루종일 콧물흘리면서 골골대고 있네요. 초짜블로거로서 1일 1포스팅을 하고 싶다는 스스로와의 약속도 지키기가 너무 버거운 요즈음입니다. 이래저래 다시 고민을 많이 해봐야 될 것 같습니다.