지제역세권 개발, 지제동은 어떻게 개발될까?

안녕하세요, CR 공인중개사의 소공소곤입니다. 

 

오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 지제동의 투자가치에 대해서 지제역세권 개발사업 예비타당성 조사 사업계획서를 토대로 간단히 브리핑 해보는 시간을 가져볼까 합니다. 저는 일부만을 다룰 것이기에 전체적인 내용을 읽고 싶으신 분은 밑에 링크를 통해 다운로드를 하여보시길 바랍니다.

 

2019년도 2차 예비타당성조사.pdf

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KDI의 예비타당성 조사 사업계획서

일단 지제역세권 개발계획의 규모는, 당초 계획이였던 26만 평에서 15만 평으로, 그다음에는 10만 평으로까지 점점 줄어들고 있는 상황입니다. 많은 분들이 찾아보셨을 평택시의회록의 내용들과, 지금 보시는 예비타당성 조사 사업계획서가 그렇게 말해주고 있죠. 사업 자체가 엎어지지 않는 한 이 10만 평의 규모보다 작아질리는 없다고 생각하는데요. 앞으로의 지제역의 위상을 생각하면 지제역세권 개발은 지금의 방향으로라도 추진이 될 것입니다. 작은 면적일수록 높게 올리면 되는 것이니까요 ^^;;;;;; 초기의 정보를 가지고 투자에 들어오신 분들이나, 지제동의 투자가치를 높게 보시는 분들이 궁금한 것은 결국 그 10만 평이 어디가 될 것이냐?라는 문제인 것이겠죠. 일부의 부동산들은 그 위치가 어디일지 쉽게 말해줄 수 없다는 식으로 말씀하시던데, 사실 지도를 가만히 보고 있으면 답은 너무나 명확하게 정해져 있습니다.

 

위치/면적 : 지제동 37번지 일원(지제역 2번 출구) / 340,807㎡≒10만평 

지제역세권의 10만평, 그 위치는 어디일까?

위의 그림은 경기도에서 운영하는 『경기 부동산포털』의 지도 서비스를 이용하여 제가 수작업으로 면적을 계산해 본 것입니다. 선로에 너무 근접한 필지들 일부를 누락시킨 결과로써, 누락 부분을 모두 포함시키면 340,000㎡을 조금 넘는 면적이 나올 겁니다. 궁금하신 분들은 직접 면적 체크를 해보셔도 좋습니다. 어떤가요? 딱 10만 평이 나오네요. 계획의 중심이 되는 지제역 2번 출구(지제동 37번지 일원)를 기준으로 북쪽으로는 도일천을 만나는 경계 끝가지의 부분과, 남쪽으로는 삼성전자 현장 후문에서 지제역 선로를 넘어 평택시내로 통하는 1번 국도 지하차도(고덕산단 진입도로)까지를 잡은 면적입니다. 

 

북쪽의 일부를 농지로 남겨서 평소에 농기계가 통행하게 놔둘 수도 없는 노릇이고, 위치적으로 삼성전자와 가까운 이 곳은 도일천을 끼고 있다 할지라도 지리적으로 굉장히 가치가 높은 부분입니다. 왜 그런지는 나중에 말씀을 드리겠습니다. 이러한 이유로 기존의 이용계획지역을 근거로 북쪽 끝단에서부터 지제동을 계획관리지역과 농업진흥구역으로 경계 짓고 있는 도일천을 물고 들어오면 자연스럽게 10만 평의 위치가 나오는 것이죠. 묻지도 따지지도 않고 아무것도 모르는 초등학생한테 지도 주고 10만 평 잘라보라고해도 대부분 이렇게 자를만큼 땅 자체가 예쁘게 생겨먹었습니다. 무슨 말인가하면 10만 평 정도만 개발을 하자해서 지역을 고른 게 아니라, 이 지역만 개발하자 해놓고 보니까 그게 10만 평이었다는 이야기인 것이죠.

 

3,480억 원으로 340,807㎡의 토지를 조성하기 위해서는?

수용이 될 것이다, 아니다 환지방식일 것이다 부동산마다 말이 많았던 지제역세권입니다. 하지만 지금은 사실상 수용이 될 거라는 것을 인정하지 않을 수 없게 됐죠. 3,480억 원으로 340,807㎡ ≒ 10만 평의 토지를 조성하기 위해서는 단순 계산으로 평당 348만 원의 예산이 책정됩니다. 그 평당 348만 원으로 토지 매입하고, 각종 공사와 기반시설 설치, 그리고 인건비 부담에 추가적인 관리와 판매비용 등까지도 감당해야 됩니다. 자세한 사항은 아직 알 수 없어 단언하기에 어려움이 있지만, 일반적으로 보상비가 총사업비의 절반 이하의 수준에서 이루어진다고 생각해 보면, 지제역세권의 경우도 평당 150~180만 원 수준으로 수용이 되지 않을까라는 합리적인 추측을 하게 됩니다. 현재 지제역세권 농업진흥구역의 공시지가가 275,000원/㎡ 에서 321,000원/㎡ 정도를 형성하고 있는 것을 감안하면, 현재 공시지가를 평당(3.3㎡) 100만 원 정도로 예상할 경우 공시지가 대비 150~180% 정도의 보상비가 나온다는 계산이 가능합니다. 그리고 이 정도가 일반적인 수준의 공시지가 대비 보상비가 맞죠. 공시지가 대비 300%까지는 보상이 나올 것이라는 낙천적인 예상을 하시는 분들도 계시지만, 웬만하면 높은 수용가를 노리고 투자는 안 하시는 게 맞습니다. 지금 공시지가가 평당 90만 원인 이 지역을 180만 원 정도에 매매하신 분들도 심심치 않게 눈에 띄는데요.. 글쎄요.. 수용 시에 본전을 회수할 수 있을지 의문입니다. 

예를 찾아보면, 북이 산업단지의 경우 총사업비 1,705억원 중 731억만을 보상비로 책정하고 있습니다.

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그렇다면 이제 지제동 투자에 관심을 가지고 계신 분들은 어느 지역에 투자를 해야 할까? 규모 축소로 아슬아슬하게 수용지역을 벗어나게 될 농업진흥구역? 평택시내로 이어질 고덕신도시 진입도로 주변? 그에 대한 이야기는 다음에 해보겠습니다. (본 포스팅에 있어서, 아직 명확하게 확정되지 않은 내용에 대해서는 개인적인 의견을 담았으며 여러분들에게 최소한의 근거는 제시할 수 있도록 노력했습니다.)

지제역세권개발 예상지역을 표시해 봤다. 수용지역을 제외하면 우리는 주변 어느 곳에 투자를 하는 것이 효과적일까?