『분양권 전매제한, 왜 다운 계약서를 부르나?』양도세도 네가!

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

국토교통부는 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간 택지에서 건설 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하기 위해 「주택법 시행령」 개정을 올해 8월까지는 완료하겠다는 계획을 가지고 있습니다.

 

전매제한이 기간이 상대적으로 짧다 보니 분양권을 전매하기 위한 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되면서 수도권・광역시의 민간택지에서는 20대 1이 넘는 청약경쟁률도 심심치 않게 일어나는데요. 평균적으로 당첨자 4명 중 1명이 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도하는 것으로 나타난다고 합니다. 분명한 투기수요가 있는 것입니다.

 

계획대로 「주택법 시행령」이 개정이 되면 8월 이후에 분양되는 아파트는 입주 때까지 분양권 거래가 전면 금지가 됩니다. 그렇게 되면 투기수요가 빠지면서 자연스럽게 실수요자의 당첨 확률이 올라갈 겁니다. 달리 말하면 당첨이 아니면 (돈을 주고도) 분양권을 갖는 것이 거의 힘들어졌다는 소리겠죠.

 

반대편에서는 투자목적으로 거래 가능한 분양권을 서둘러 확보하기 위한 전쟁이 벌어지고 있는 중입니다. 예를 들어 지난 4월부터 전매제한이 풀린 평택시 세교동의 『지제역 더샵 센트럴시티』도 최근에 프리미엄이 1억 ~ 1억 5천만 원은 깔고 가는 것 같습니다.

 

수요가 몰리는 지역들은 워낙에 매물이 귀하다 보니 매도자들이 원하는 대로 계약이 이루어지고 있는데요. 피를 그대로 보존하기 위해 (불법) 다운계약서를 쓰는 것은 뭐 기본 조건이 되어 버린 상황입니다. 매도자의 양도소득세와 불법행위에 대한 위험성까지 떠안게 되는 것입니다.  

 

오늘은 최근 분양권 시장의 행태와 관련된 뉴스를 공유해 드리겠습니다.

 

과밀억제권역, 성장관리권역 구분표

 

 

캐리어로 웃돈 '현금 박치기'...분양권 다운계약 판친다

https://news.joins.com/article/23799899

 

.... 이른바 ‘다운 계약’이다. 해당 부동산 중개업소 관계자는 “주인이 다운 계약이 아니면 계약하지 않겠다고 해 사장이 A씨를 설득해 계약을 성사시켰다”며 “많은 현금을 넣을 곳이 마땅찮으니 요새는 캐리어에 담아 가져온다”고 말했다.

 

(중략)

 

여기에는 8월부터 사실상 전국에서 아파트가 완공(소유권이전 등기)될 때까지 분양권을 거래할 수 없게 된 영향이 크다. 국토교통부는 지난달 규제지역이 아닌 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화한다고 밝혔다. 현재 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역의 민간택지 전매제한 기간은 6개월이지만, 8월부터 확대 적용된다. 지금은 계약하고 6개월이 지나면 분양권을 사고팔 수 있지만, 8월부터는 당첨이 아니면 분양권을 갖는 게 사실상 힘들어지면서 수요가 몰리고 있다는 의미다.
 
실제 다운 계약은 그간 벗어나 있다가 이번에 규제를 받게 된 지역에서 활발하다. 대표적인 지역이 경기도 평택·안산, 인천 등지다. 경기도에 따르면 지난 1~5월 광주시 분양권 거래(468건)는 지난해 같은 기간의 2.8배 수준이다. 평택시도 지난해의 2배인 2733건이 거래됐다. 안산시(885건), 의정부시(599건), 파주시(501건), 양주시(366건)도 지난해보다 50% 이상 거래가 늘었다.

 

(중략)

 

 

평택시도 사정은 비슷하다. 지난 4월부터 분양권을 거래할 수 있게 된 세교동 지제역 더샵 센트럴시티는 실제로는 분양가(평균 4억 3000만 원)보다 1억 원 이상 비싸게 거래되고 있지만, 이달 국토부 실거래신고 가격은 분양가와 비슷한 4억 2190만~4억 5740만 원이다. 평택시의 한 중개업소 관계자는 “실제 거래 가격으로 계약하면 국토부 실거래가 시스템에서 내가 중개한 물건만 톡 튀어서 당장 단속 나오고 나는 이 동네에서 영업 못 한다”고 말했다.
 

다운 계약을 하는 이유는 세금 때문이다. 대개 매도자가 양도소득세를 아끼려고 제안한다. 예컨대 계약한 지 6개월이 지나서 전매가 풀린 분양권을 웃돈 1억 원에 거래한다면 양도세가 50%라 5500만 원(지방소득세 5% 포함)을 내야 한다. 그런데 1000만 원으로 다운 계약을 한다면 550만 원만 내면 된다. 매수자도 취득세를 아낄 수 있다. 또 매수자 대부분은 양도세 비과세 대상인 1가구 1주택자다. 안산시의 한 중개업소 관계자는 “비과세라 부동산 가격이 올라도 타격이 없어서 거래가 가능한 것”이라며 “이전에는 다운 계약을 조건으로 웃돈을 좀 깎아줬는데 요즘은 아예 다운 계약이 기본 계약 조건”이라고 말했다.
 
하지만 다운 계약이 적발되면 거래가 무효가 되진 않지만, 많은 과태료를 내야 한다. 우선 탈세한 양도세와 취득세를 추가 납부해야 하고 탈세액의 40%인 신고 불성실 가산세, 탈세액을 미납했던 기간에 따라서 연 10.95%의 납부 불성실 가산세도 부담해야 한다. 실거래가 신고의무 위반으로 취득세의 3배 이하, 양도 가격의 5% 이내 과태료도 부과된다. 다운 계약을 중개한 공인중개사는 업무 정지나 아예 공인중개사 자격이 박탈될 수 있다.

 

중앙일보, 최현주 기자님 / 20. 6. 11. / 일부 발췌