『주택 양도소득세, 너무 부담스럽네?』절세 노하우로 돈 벌자!

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

주택의 양도소득세*는 양도차익에 따라 6~42%를 납부하고 여기에 주민세 10%가 추가 과세되는 구조입니다. 

 

*특히 조정대상지역은 양도소득세가 대폭 강화되는데요. 조정대상지역 내 2 주택자는 일반세율에 10%가 추가 과세돼 16~52%의 양도소득세가 부과됩니다. 3 주택자라면 일반세율에 20%가 추가 과세돼 26~62%의 양도소득세율이 적용됩니다. 

보시는 바와 같이 세율이 상당히 높은 세금이죠. 이렇다 보니 양도소득세는 좋은 가격에 주택 매도를 희망하시는 분들에게 가장 큰 고민거리 중에 하나입니다. 굳이 위험을 무릅쓰면서까지 다운계약서를 고집하는 분들이 적지 않은 이유일 겁니다.

 

아무래도 세금에 대한 정보와 이해가 부족한 경우가 많다 보니 어떻게 해야 하나 걱정이 앞서는 분들도 많으실 겁니다. 그래서 오늘은 일반적으로 알려진 주택 양도소득세의 절세 방법들을 모아서 정리해 보는 시간을 가져볼까 합니다.

 

양도소득세 계산식. 산축세액에 (세액공제+감면세액)을 빼면 납부할 금액이 나온다.

①필요경비를 잘 챙겨라

 

주택의 양도차익(양도가액 - 취득가액, 취득 시보다 얼마나 더 비싸게 팔았나?)을 구할 때는 필요경비라는 것을 인정해 줍니다. 주택을 구입하고 보유해서 팔기까지 집주인이 지출한 각종 비용을 꼭 필요한 경비로서 인정해 주는 것인데요. 예를 들면 취득세와 법무사 수수료, 중개 수수료, 인지대, 명도비용, 소송비용, 자본적 지출액* 등이 이에 해당합니다. 

 

*다음과 같은 비용들을 자본적 지출액으로 인정해줍니다. 인테리어와 수리・보수 비용 중에서도 필요경비로 인정되는 경우가 많이 있습니다.

 

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

위의 산식에서 필요경비를 많이 잡을수록 양도차익이 작아지기 때문에 필요경비에 해당할 수 있을 것이라고 판단되는 경우에는 귀찮더라도 몇 년(몇십 년) 후를 위해서 영수증과 증빙서류들을 꼭 보관해 놓으셔야 됩니다. 모을수록 돈이 됩니다.

 

②부부 공동명의로 구매하라

 

부부가 공동명의로 주택을 구입하는 것은 양도소득세를 줄이는 대표적인 절세 방법입니다. 

 

양도소득세는 기본적으로 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구조를 가집니다. 그래서 양도소득을 쪼개면 각자의 양도차익에 대해 세금을 계산하기 때문에, 보다 낮은 세율로 세금을 부담할 수 있게 됩니다.

 

물론 조건에 따라 다르겠지만 이 방식으로 최대 절세 가능한 금액은 4009만 5000원이라고 합니다. 금슬 좋은 부부들에게는 가장 안정적인 절세 방안 중에 하나 되겠습니다.

 

③배우자에게 증여하고 5년 뒤에 팔아라

 

주택(지분)을 배우자에게 증여하는 것도 훌륭한 절세 방법이 될 수 있습니다. 증여를 통해 취득가액 높여서 양도차익을 줄이는 원리입니다. 증여가액을 새로운 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문에 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있는 상황이라면(증여가액보다 취득가액이 낮은 경우) 활용하실 수 있습니다. 

 

참고로 증여가 친족 간에 이뤄진 경우에는 일정 금액까지 증여세를 공제받을 수 있는데요. 배우자로부터 증여받은 경우에는 6억 원(실거래가 기준)을 증여가액공제 받을 수 있습니다. 

 

이해를 돕기 위해 '한국재무설계의 머니북'이라는 전문가 칼럼의 내용 일부를 발췌해 왔습니다.

이 아파트는 취득가액이 6억 원이고 지금 12억 원 이상에 거래되고 있습니다. 이럴 경우 아무런 조치 없이 아파트를 매도하게 된다면 양도차익 6억 원에 대해 최고 68.2%(서울지역 주택 3채 보유 중)의 양도소득세를 부담해야 합니다. 따라서 이런 방법을 선택했습니다. 

부부가 6억 원에 해당하는 자기 아파트 지분을 서로에게 증여하는 겁니다. 이렇게 되면 증여로 인해 부부의 아파트 취득가액이 각각 6억 원 , 총 12억 원이 되죠. 정확히는 취득세 등(4%, 4800만 원)과 매도 비용 또한 취득가액에 포함되어 약 12.5억 원 이상 양도해도 세금은 발생하지 않습니다. 따라서 나중에 매도할 때 양도차익이 거의 없어 3 주택 중과를 적용해도 세금 없이 아파트를 양도할 수 있습니다. 단, 이월과세* 규정을 피하기 위해 반드시 증여 후 5년이 경과한 후 양도를 해야 합니다.

*위의 방식에서 가장 중요한 것은 이월과세 규정입니다. 증여받은 배우자가 바로 제삼자에게 팔면 양도소득세를 회피하기 위한 부당행위로 간주됩니다.

 

세법에서는 배우자나 직계존비속에게 자산을 증여하고 해당 자산을 양도하는 경우 수증자(증여받은 사람)가 아닌 증여자가 양도한 것으로 봐 양도소득세를 계산합니다. (증여자의 취득가액을 적용) 이러한 이월과세는 증여일로부터 5년 내에 양도하는 경우에 적용되기 때문에 주의하실 필요가 있습니다.

④1년에 두 채 이상 팔면 손해?

 

양도소득세의 과세기준이 되는 기간은 1 과세연도입니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 1 과세연도라고 부르는데, 가끔씩  '최근 1년간'이라는 용어와 혼동하시는 경우가 있습니다. 예를 들어 2020년 12월 31일과, 2021년 1월 1일은 단 하루 차이밖에 안 나지만 과세연도는 달라지게 됩니다.

 

과세연도가 중요한 이유는 양도소득세를 계산할 때 같은 과세연도에 매도한 부동산을 다 합산하여 신고를 하게 되기 때문입니다. 1월 1일부터 12월 31일 사이에 두 건 이상을 매도하게 되었다면 양도차익을 모두 합산하여 누진세율을 적용받게 됩니다.

 

A : 2020년  6월 12일 매도, 양도차익 7000만 원 

B : 2020년 12월  9일 매도, 양도차익 9000만 원

 

→ 과세연도가 같아 양도차익 합산 1억 6000만 원, 세율 38% 적용

 

C : 2020년  12월 9일 매도, 양도차익 9000만 원

D : 2021년  1월 15일 매도, 양도차익 7000만 원

 

→ 과세연도가 달라 각각 양도차익 계산, C 세율 35% , D 세율 24%

 

따라서 다수의 부동산을 매도하실 계획이 있으신 경우에는 예상 양도차익을 감안해서 과세연도별로 누진세율을 고려한 매도 계획을 세우실 필요가 있습니다.

 

⑤잔금일을 협상하라

 

조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 1세대 1 주택이나 조정대상지역이 아닌 지역의 1세대 1 주택은 2년 보유만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조건에 해당하신다면 무조건 챙겨야 하는 혜택인데요. 세상을 살다 보면 정말 부득이한 경우가 생겨 비과세 혜택을 포기하고서라도 급매를 진행해야 하는 상황이 생길 수도 있다고 봅니다.

 

이런 경우에는 잔금일을 보유기간의 2년이 되는 날 이후로 잡으시면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 양도시점을 잔금일을 기준으로 판단하기 때문입니다.

 

부동산 거래는 금액이 크기 때문에 보통 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠서 계약을 하는 것이 일반적입니다. 상대적으로 저렴한 가격에 판매하는 조건으로 계약금과 중도금만 미리 받고 잔금일을 최대한 뒤로 미루는 방식으로 매수자와 협상을 진행하실 수 있을 겁니다. 계약금과 중도금으로 급한 불을 끄고, 양도소득세 비과세 혜택까지 챙길 수 있는 방법으로 양쪽 다 윈윈 할 수 있는 조건입니다.

 

⑥노후된 주택을 허물어 버리자

 

1세대 2 주택 소유자들 중에 만약에 너무 낡아서 사람이 거주하기 부적합하거나 가치가 높지 않은 주택을 보유하고 있으신 분들은 그 주택을 멸실시켜 버리는 것도 생각해 볼 수 있습니다. 아마 상속 및 증여로 노후된 농가주택 등을 물려받은 경우에도 해당되는 상황일 텐데요. 주택의 가치와는 상관없이 2 주택자가 되어버려 1세대 1 주택의 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

 

노후나 재건축의 사유로 주택을 철거하면 건축물대장이 멸소됨과 동시에 주택을 대지로 변경됩니다. 따라서 본인에게 가치가 없다고 느껴지는 주택을 허물어 멸실시키는 방법을 통해 나머지 주택은 1세대 1 주택의 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

 

(그렇다고.. 양도소득세 아껴야 된다며 몇 억씩 하는 집을 부수는 분은 안 계시겠죠..?)

 

베스트의 상황을 그려보자면,

 

1세대 2 주택자로서 B라는 아파트에 살고 계신 분이 개발호재로 가치가 상승하는 지역에 있는 노후된 주택 A를 허물어서 멋진 전원주택을 새로 지어 이사하고 싶다. → 그럼 일단 A를 허물어서 멸실시킵니다. → 그 후 아파트 B를 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받고 매도합니다. → 기존 A 부지에 새로운 전원주택 C를 건축하여 이사를 합니다. → 전원주택 C를 양도하는 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 정도가 되겠습니다.

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위에 소개해 드린 방법들 이외에도 고수분들이 추천하는 절세 방안들이 많이 있을 것으로 압니다. 양도소득세는 경우에 따라서 몇 천만 원 ~ 몇 억씩 우습게 나오는 무서운 세금입니다. 부동산을 소유하고 계신 분들은 항상 투자자의 마음으로 향후 발생할 수 있는 양도소득세를 줄일 수 있는 방법들에 대해 꾸준한 관심을 가지실 필요가 있어 보입니다. 돈을 덜 내는 게 돈을 더 버는 방법입니다.