『계획관리지역, 필로티 구조로 5층까지 건축 가능한가요?』

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용・개발을 하려는 지역으로서 계획적・체계적인 관리가 필요한 지역을 계획관리지역이라고 부릅니다.

 

향후 개발 가능성이 높고, 상대적으로 자유로운 건축 조건들과 건폐율・용적률 등으로 인해 투자자분들이 가장 선호하는 용도지역 중에 하나입니다. 

 

건축 불가능한 용도보다 건축이 가능한 용도가 훨씬 더 많다 보니, 각 지자체의 건축조례에서는 다른 용도지역들과는 다르게 계획관리지역 안에서 건축할 수 없는  건축물에 대해서 설명하고 있습니다.  그 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에 따라 건축할 수 없는 건축물  

 

가. 4층을 초과하는 모든 건축물  

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트  

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것  

라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점ᆞ휴게음식점ᆞ제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것과 단란주점  

마. 「건축법 시행령」별표 1 제7호의 판매시설(성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 판매시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 경우는 제외한다)  

바. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호의 업무시설  

사. 「건축법 시행령」별표 1 제15호의 숙박시설로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것  

아. 「건축법 시행령」별표 1 제16호의 위락시설

자. 「건축법 시행령」별표 1 제17호의 공장 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것  (「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업 및 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 해당 특별시ᆞ광역시ᆞ특별자치시ᆞ특별자치도ᆞ시 또는 군의 관할구역으로 이전하는 레미콘 또는 아스콘 공장은 제외한다)    

 

  (1) 영 별표 19 제2호자목(1)부터 (4)까지에 해당하는 것. 다만, 인쇄ᆞ출판시설이나 사진처리시설로서「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」제2조제8호에 따라 배출되는 특정수질유해물질을 모두 위탁처리하는 경우는 제외한다.    

 (2) 화학제품제조시설(석유정제시설을 포함한다). 다만, 물ᆞ용제류 등 액체성 물질을 사용하지 않고 제품의 성분이 용해ᆞ용출되지 않는 고체성 화학제품제조시설은 제외한다.    

 (3) 제1차금속ᆞ가공금속제품 및 기계장비제조시설 중「폐기물관리법 시행령」별표 1 제4호에 따른 폐유기용제류를 발생시키는 것    

 (4) 가죽 및 모피를 물 또는 화학약품을 사용하여 저장하거나 가공하는 것

 (5) 섬유제조시설 중 감량ᆞ정련ᆞ표백 및 염색시설   

 (6) 「수도권정비계획법」제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 외의 지역 및 「환경정책기본법」제38조에 따른 특별대책지역 외의 지역의 사업장 중「폐기물관리법」 제25조에 따른 폐기물처리업 허가를 받은 사업장. 다만, 「폐기물관리법」제25조제5항제5호부터 제7호까지의 규정에 따른 폐기물 중간ᆞ최종ᆞ종합재활용업으로서 특정수질유해물질이 배출되지 않는 경우는 제외한다.   

 (7)「수도권정비계획법」제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역에 설치되는 부지면적(둘 이상의 공장을 함께 건축하거나 기존 공장부지에 접하여 건축하는 경우와 둘 이상의 부지가 너비 8미터 미만의   도로에 서로 접하는 경우에는 그 면적의 합계를 말한다) 1만제곱미터 미만의 것. 다만, 특별시장ᆞ광역시장ᆞ특별자치시장ᆞ특별자치도지사ᆞ시장 또는 군수가 1만   5천제곱미터 이상의 면적을 정하여 공장의 건축이 가능한 지역으로 고시한 지역 안에   입지하는 경우나 자연보전권역 또는 특별대책지역에 준공되어 운영 중인 공장 또는 제조업소의 경우는 제외한다.

 

2. 지역여건 등을 고려하여 도시계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물(법 시행규칙 별표 2 제7호에서 도시계획조례로 정하는 지방하천은「하천법」제7조에 따른 지방하천을 말한다)

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필로티 구조의 건축물

건축할 수 없는 건축물의 종류를 다 외우기 힘들다 보니, 건축물과 관련하여 계획관리지역의 가장 중요한 특징 하나만을 파악하고 계셔도 크게 문제가 되지 않는데요.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표20 제1호 가목에서 정하고 있는 내용으로, 계획관리지역 안에서는 4층을 초과하는 모든 건축물은 건축할 수 없습니다.

 

크게 문제 되는 사항이 없죠? 이렇게 알고 있으면 됩니다.

 

하지만 「건축법 시행령」 별표1의 2항 공동주택에 대한 설명에 이런 표현이 있어 혼동을 하시는 분들이 생기게 됩니다.

 

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 

 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

 

 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

 

 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

 

1층을 바닥면적의 1/2 이상을 주차장으로 하는 필로티 구조로 하는 경우, 이 부분을 층수에서 제외해 주겠다는 부분입니다.

 

예를 들면, 대지가 협소하여 주차공간이 부족한 원룸(다가구 주택으로 3개 층 이하로만 지을 수 있습니다)들은 주차면 확보를 위하여 대부분 필로티 구조를 차용하여 1층을 주차장으로, 2・3・4층의 3개 층을 주택으로 쓰는 경우가 대부분입니다. 필로티 구조의 주차장으로 활용되고 있는 1층은 층수 계산에서 제외되기 때문에 3개 층 밑으로만 지을 수 있는 원룸(다가구 주택)도 겉에서 볼 때 4층 건물이 올라갈 수가 있는 것입니다. 

 

같은 방법을 계획관리지역 안의 다세대 주택에 적용하면 오해가 생기게 됩니다. 다세대 주택은 다가구 주택보다 1개 층 많은 4개 층 이하로 건축할 수 있습니다. 위에 원룸(다가구 주택)의 경우와 마찬가지로 1층을 필로티 구조로 주차장을 만들면 1층은 층수 계산에서 제외되기 때문에 실질적으로 주택용으로 사용하는 2・3・4・5층의 4개 층만 잡히니, 계획관리지역에서 정하고 있는 4층을 초과하는 모든 건축물은 지을 수 없다는 부분에 저촉되지 않을 것이라는 착각입니다.

 

다세대 주택을 1층을 필로티 구조로 해서 5층으로 건축하는 것. 그 자체는 문제가 없습니다만, 주택으로 사용하는 층수를 계산할 때 제외해 주는 것이지, 건축물의 층수 그 자체를 낮게 쳐 주는 것은 아닙니다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에서 정하고 있는 계획관리지역에서 4층을 초과하는 모든 건축물이라는 것은 외관상으로도 4층을 초과하면 안 된다고 규정하는 것으로서 필로티 구조로 하였다고 하여 예외적으로 4층을 초과하는 건축물을 지을 수는 없습니다.

 

계획관리지역 이외에 일반적으로 4층 이하의 건축물만 건축할 수 있는 제1종일반주거지역에서도 같은 논리로 이해를 하시면 됩니다.

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