『부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구』최근 부동산 시장에 대한 인식 및 활동 조사 by 국토연구원

・관련 포스팅 - 『지역 소멸이 우려되는 '인구감소지역, 89곳'』 인구변화 실태와 유출인구의 특성 by 국토연구원

 

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

오늘은 지난 10월에 발행된 국토연구원의 워킹페이퍼, 「부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구」에 대해서 간단하게 소개해 드리겠습니다. 

 

본 연구는 기존에 부동산 거래활동을 파악하기 위해 사용되던 자료들(실거래가, 부동산거래현황통계, 부동산 소비심리조사 등)에서는 다변화되는 부동산 시장의 동향을 제대로 파악하고, 거래자들의 특성을 감안하기 어렵다는 문제제기에서 시작됩니다. 

 

그래서 부동산 거래현황을 보다 입체적으로 파악하고, 효율적으로 정책에 연계될 수 있는 새로운 지표(지수)들을 산출해 내기 위한 기초적인 연구(적은 표본과 한정된 지역 조사)의 성격을 띠고 분석을 진행하였습니다. 

 

우선 부동산시장연구센터에서 시행한 '도시가구 부동산 활동조사 설문 자료'를 활용하여,

 

의 세 시점에서의 각 주체별 부동산 거래 활동을 파악하고 이를 분석하여 다음의 네 가지 지표를 산출・제안하고 있습니다.

 

① 부동산 투자목적거래지수 : 투자목적 vs. 거래목적

② 거래활동성 지표 : 거래성사 소요기간

③ 시장여건 인식지수 : 매수·매도 시점지수

④ 투자 수익·위험 매트릭스

 

(하단의 요약내용 참고) 

 

사실 이것들은 정책적인 연구의 차원에서의 접근이기 때문에 일반인들이 특정 수치만을 딱 보고 직접 체감하는 시장을 객관화하는 것은 어렵게 느껴질 수 있습니다.

 

다만 부동산 거래 활동의 변화를 파악함에 있어서는 굉장히 직관적인 산식을 제공하고 있습니다. 그래서 조금 더 정교하게 변수를 조정하고 표본을 확보해 나가면서 안정성을 높이면 정책적으로도 높은 활용도를 인정받을 수 있을 것으로 보이는데요. 

 

제가 사실 이 자료를 소개해 드리고자 마음먹었던 것은 지수를 발굴하는 것에 대한 의미보다는, 21년 상반기 / 21년 하반기 / 22년 상반기에 걸쳐서 벌어지고 있는 부동산 시장에 대한 인식의 변화를 연구 내용과 함께 같이 살펴보셨으면 좋겠다고 생각해서입니다.

 

본 연구는 (수도권 내에서) 어떤 성향을 갖고 있는 사람들이 어떤 목적으로 부동산을 다루고 있고, 그러한 과정 속에서 느끼는 최근의 부동산 시장에 대한 인식을 객관화하고, 그 변화의 흐름을 간단하게 지수화 시켜서 비교를 해 주고 있습니다. 그래서 우리가 쉽게 간과하고 부정하고 싶어지는 부동산 시장에 대한 전반적인 인식 변화를 보다 현실적으로 받아들일 수 있게 도움을 줍니다. 

 

개인적으로 자주 말씀드리는 이야기지만, 부동산 시장에서 저희를 늘 괴롭히는 것은 주관의 객관화가 어렵다는 것입니다.

 

'우리는 부족하나마 어느 정도 진실에 부합하는 자체 판단 과정을 거친 최소한의 지식을 필요로 합니다'

 

'그리고 현실에 기초하지 않은 단순한 의견 제시는 진실과는 전혀 관계없는 상상놀이에 불과합니다'

 

그렇기 때문에 우리는 제대로 된 가치를 주장하기 위해서라도 여러 가지 통계에 지속적인 관심을 갖고자 노력하여야 하고,

 

오늘처럼 이런 연구적인 방법으로 기재된 정보들도 한 번씩 읽어보시면 어떨까 추천드립니다.

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「부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구」

 

김지혜 (부동산시장연구센터 부연구위원)

「워킹페이퍼」 2022년 10월,

보고서 번호 WP22-19 (국토연구원)

<국토연구원, 해당 워킹페이퍼 전문 보러가기>

「부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구」 활동조사 응답자 구성 및 조사 개요 / 국토연구원 워킹페이퍼 WP22-19

◈종합 및 시사점 

(※내용에서 나오는 시점들은 순서대로 각 21년 상반기 / 21년 하반기 / 22년 상반기를 의미합니다)

 

▷부동산 정보 채널의 다양화와 정보전달 속도의 가속화로 부동산 거래 활동 등이 다변화되고 있어 관련 현황 파악의 중요성이 커지고 있으나 현재의 부동산 통계자료들은 거래자 특성 등을 감안하여 거래 활동을 파악하기에는 한계가 있음

 

 →부동산 거래 활동 파악에 활용되는 대표적 통계자료는 실거래가 자료와 부동산거래현황통계로 거래가격과 거래량을 각각 파악하는 데는 용이하나 연령대별 주택거래량과 거래가격 등을 연계하여 파악하기는 어려움

 

 →부동산 거래 활동을 파악할 수 있는 통계자료는 실거래가 자료, 부동산거래현황통계, 부동산 소비심리조사를 제외하면 활용 가능한 자료나 지표도 많지 않고, 거래 주체, 지역, 목적 및 시장상황 인식 등에 대한 정보를 종합적으로 제공·분석할 수 있는 자료는 부재한 실정임

 

▷따라서 이 연구에서는 최근 국토연구원 부동산시장연구센터에서 시행한 도시가구 부동산 활동조사 자료를 활용하여 부동산 거래 활동의 현황을 파악하고, 지표발굴을 위한 기초 연구를 수행함

 

▷70% 이상이 PC 기반의 포털 등을 이용하여 부동산 매물을 탐색하고 있으며, 매물 탐색 후 70% 이상이 거래하지 않은 것으로 분석

 

→매물정보의 탐색 경로는 ‘PC 기반의 포털 및 각종 부동산 매물 사이트’(82.9%, 75.6%, 74.0%), ‘모바일 어플 기반의 부동산 정보’(54.2%, 63.4%, 61.4%) 순서로 나타남

 

→매물탐색 후 거래하지 않은 비율은 2021년 상반기 74.7%, 2021년 하반기 76.2%, 2022년 상반기 74.8%로 나타남

 

→거래하지 않은 이유는 매수의 경우 주택가격이 높아서’(62.9%, 56.0%, 49.8%)라는 응답이 가장 많았고, 매도의 경우 ‘조만간 주택가격이 상승할 것 같아서’(36.0%. 2021년 상반기)에서 ‘매도할 주택 가격대의 수요가 적어서’(2021년 하반기 26.1%, 2022년 상반기 30.6%)로 매도거래를 하지 않은 이유가 변화한 것으로 분석

 

▷매매 및 전월세 거래는 30~40대, 가구소득이나 자산이 많은 계층을 중심으로 이루어졌으며, 주택매수 목적은 거주목적 중심이었고, 주택매도 이유는 보유에 따른 비용부담 때문인 것으로 분석

 

→거래 활동의 연령별 비중은 매수거래의 경우 2021년 상반기 40대(32.9%), 2021년 하반기 30대(35.7%), 2022년 상반기 40대(34.2%)가 가장 많은 비중을 차지했고, 매도거래는 기간에 상관없이 모두 40대의 비중(36.0%, 36.1%, 33.3%)이 가장 많았음

 

→전월세 거래의 연령별 비중은 임차거래의 경우 40대가 시점에 따라 42.7%, 33.2%, 26.0%로 다른 연령대에 비해 높았고, 임대거래는 2021년 상·하반기에는 40대가 35.0% 와 31.3%로 가장 높았으나 2022년 하반기에는 50대가 35.0%로 가장 높게 나타남

 

→매수거래는 거주목적이라는 응답이 시점에 따라 53.5%, 42.1%, 38.2%로 나타나 투자 목적이라는 응답보다는 비중이 높았으나 감소하는 추세를 보였으며, 매도거래의 경우 주택보유에 대한 비용 부담 때문에 주택을 매도했다는 비중(43.7%, 31.3%, 23.7%)이 가장 높게 나타남

 

▷거래가격은 매매 및 전세의 경우 전기보다 하락했다는 응답 비중이 상승했다는 응답 비중보다 높았으며, 월세는 전기보다 상승했다는 응답 비중이 높았음

 

→매매거래의 경우 전기 실거래가보다 당기 거래가격이 상승했다는 비중은 82.3%(2021년 상반기)에서 61.3%, 19.3%로 크게 감소한 반면, 전기 실거래가보다 당기 거래가격이 하락했다는 비중은 3.7%, 17.9%, 51.0%로 증가

 

→전세거래도 매매거래와 유사하게 전기 실거래가 대비 당기 거래가격이 상승했다는 비중 은 87.0%, 58.9%, 31.0%로 감소했고, 전기 실거래가 대비 당기 거래가격이 하락했다 는 비중은 2.7%, 13.9%, 34.3%로 증가

 

→월세거래는 전기 실거래가보다 당기 거래가격이 상승했다는 비중이 64.3%, 53.0%, 43.0%로 감소하고 있기는 하지만 전기 실거래가보다 당기 거래가격이 하락했다는 비중(6.7%, 10.9%, 15.3%)보다는 높은 수준임

 

▷시장 상황을 진단할 수 있는 급매물 비율의 경우 매매와 전월세 모두 급매물의 비중이 증가한 것으로 분석됐으며, 전월세에 비해 매매의 급매물 비중 변화가 큰 것으로 나타남

 

 →전기 대비 당기 급매물 비중이 증가했다는 응답이 매매거래는 6.7% → 23.8% → 53.0% 로 크게 증가했으며, 전월세거래는 7.0% → 22.3% → 32.3%로 상승

 

▷매수·매도 여건에 대해서는 좋지 않다는 인식이 증가하고 있으며, 주택담보대출 여건에 대한 인식도 부정적인 상황으로 분석

 

 →매수 여건이 좋지 않다는 응답 비중은 67.4%(2021년 상반기)에서 69.2%(2022년 상반기)로 소폭 상승했으며, 매도 여건이 좋지 않다는 응답 비중도 32.4%(2021년 상반기)에서 56.0%(2022년 상반기)로 증가함

 

 →주택담보대출 여건에 대해서 ‘어렵다’라고 응답한 비중이 63.6%(2021년 상반기) → 69.6%(2021년 하반기) → 61.8%(2022년 상반기)로 60%를 넘는 수준

 

▷부동산 활동조사의 조사문항을 활용하여 ① 부동산 투자목적거래지수, ② 거래활동성 지표 (거래성사 소요기간), ③ 시장여건 인식지수(매수·매도 시점지수), ④ 투자 수익·위험 매트릭스를 산출하고 이를 통해 부동산 거래 활동의 변화를 관찰할 수 있음

 

 - ① 부동산 투자목적거래지수는 주택의 매수 목적을 파악하기 위한 것으로 100보다 클수록 투자목적에 가까운 주택 매수가 많은 것을 의미

 

 - ② 거래활동성 지표(거래성사 소요기간)는 매매 혹은 전월세 거래가 성사되기까지 소요된 기간으로 부동산시장의 경기를 나타내는 지표로 이해할 수 있으며 해당 지표 값이 작을수록 시장이 활황 또는 과열 양상을 보이는 것으로 해석할 수 있음

 

 - ③ 시장여건 인식지수(매수·매도 시점지수)는 부동산시장의 매수·매도 여건에 대한 인식을 지수로 나타낸 것으로 100 이상이면 주택을 매수·매도하기에 좋은 시기로 인식하고 있음을 의미

 

 - ④ 투자 수익·위험 매트릭스는 투자자가 투자의 관점에서 예·적금, 채권, 주택, 주택 외 부동산, 주식이라는 각 자산에 대한 예상 수익과 위험을 어떻게 인식하고 있는지를 매트릭스 형태로 나타낸 것으로 자산별 예상 수익과 위험 인식의 상대적 비교에 활용

 

▷부동산 투자목적거래지수는 77.6 → 88.1→ 90.1로 상승하는 추세이나 매수자 특성에 따라 차이를 보임

 

 →거주주택 외 주택을 보유한 가구는 103.1 → 108.8 → 103.5로 나타나 금리 상승 및 경기 둔화가 현실화되면서 투자목적 거래가 감소하는 경향을 보였으며, 거주주택 외 주택을 보유하지 않은 가구는 48.9→ 61.1→ 67.9로 증가하는 추세를 보였으나 100을 넘지는 않는 수준으로 거주목적의 거래가 많은 실정임

 

▷거래활동성지표는 매매가 13.3주 → 14.0주 → 17.9주이며, 전세 거래가 8.1주 → 9.5주 → 9.8주, 월세 거래가 8.2주 → 9.3주 → 8.6주로 나타나 매매 및 전세는 거래가 성사되기 까지 소요 기간이 길어지고 있음

 

→금리 상승 등으로 주택 매수자 및 전세 임차인의 조달금리가 상승하여 해당 주택거래에 대한 수요와 거래량이 감소하고 있는 것으로 볼 수 있음

 

▷시장여건 인식지수 중 매수 여건에 대한 인식지수는 59.6 → 60.5 → 58.6, 매도 여건에 대한 인식지수는 102.0 → 86.6 → 76.0으로 나타나 매도 여건에 대한 부정적 인식이 빠르게 증가하고 있는 것으로 분석

 

▷투자 수익·위험 인식지수는 예·적금 및 채권은 수익이 증가할 것으로 예상하고 있으며, 주식, 주택, 주택 외 부동산의 예상 수익은 감소할 것으로 인식하고 있음

 

→예·적금의 예상 수익 및 위험에 대한 인식은 (2.3점, 2.1점) → (2.8점, 2.2점) → (3.6점, 2.2점), 채권은 (2.9점, 3.4점) → (3.2점, 3.4점) → (3.4점, 3.6점)으로 위험 수준은 유사하나 수익은 증가할 것이라고 인식

 

→주택의 예상 수익 및 위험에 대한 인식은 (5.1점, 4.1점) → (4.7점, 4.1점) → (4.2점, 4.4점) 으로 위험은 다소 높아지고, 수익은 낮아질 것으로 예상하고 있으며, 주택 외 부동산은 (4.6점, 4.2점) → (4.4점, 4.2점) → (4.0점, 4.5점), 주식은 (4.4점, 4.9점) → (4.2점, 5.0점) → (3.6점, 5.1점)으로 주택과 마찬가지로 위험은 높아지고 수익은 낮아질 것으 로 인식하고 있음

 

▷종합하면, 기존의 부동산 관련 통계가 파악하지 못했던 다양한 부동산 거래 활동들을 파악하고, 거래 목적이나 시장상황에 대한 인식이나 자산별 예상 수익 및 위험에 대한 인식 등에 관한 지표를 통해 시장 상황에 따라 이러한 지표들이 어떻게 변화하는지를 분석할 수 있었음

 

→다만, 현 도시가구 부동산 활동조사는 분석 표본이 서울과 경기로 한정되고 표본 수도 1천 가구 정도로 지역별·연령별 세부 분석을 시행하기에는 일부 한계가 있음

 

→따라서 향후 지역을 수도권이나 전국으로 확대하고 조사 표본도 늘려 세부 분석을 더욱 다양화할 필요가 있음

 

▷이 연구는 부동산 거래활동 현황을 파악하고 정책적으로 활용할 수 있는 지표(지수)들을 산출한 기초연구로 볼 수 있으며, 향후 정책적 활용도를 높이고 지수의 안정성을 확보하기 위한 추가 연구가 필요

 

→이를 위해 부동산 거래목적지수의 경우 지속적인 모니터링을 통해 장기평균을 산출하고 이를 기준으로 지수값의 상승 또는 하락 추세를 분석하여 더욱 정교화하고, 표본 수 확보를 통해 주택보유수별, 지역별, 연령별 지수를 산출하여 활용할 필요가 있음