『기획부동산의 실태와 피해사례』어떻게 사기를 당하는걸까? / feat. 불법행위 대응요령 및 주요사례

・관련 포스팅 - 『무엇이 토지 거래(중개)를 어렵게 하는가?』 '소유효과'와 '주관적인 가치'

・관련 포스팅 - 『평택시, 기획부동산 활개?』경기도, 토지 지분거래 6년간 40만건

 

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

'기획부동산'이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 업체를 의미합니다.

 

확정되지 않은 지역의 개발호재를 너무 과장한다거나 애초에 전혀 관련 없는 내용을 조직적으로 사실인 것처럼 만들어 내기도 하는데요. 마치 단기간에 수 배에서 수십 배의 차익을 얻을 수 있을 것처럼 속여서 실질적인 가치 혹은 주변 시세에 비해 말도 안 되게 비싼 가격으로 피해자에게 판매하게 됩니다. 

 

이 과정이 굉장히 조직적이고, 치밀하게 설계된 수법으로 이루어지기 때문에 온전히 매수자의 선택의 문제로 치부하기도 어려운데요. 수많은 관련 피해자들이 양산되며 각종 법적 분쟁을 야기하는 것 자체가 엄청난 행적적, 사법적 낭비를 초래하고 있습니다. 

 

경기도의 경우에는 아무래도 피해의 온상이 될 가능성이 높다 보니 적극적으로 기획부동산과의 전쟁을 선포한 상황입니다. 주기적으로 피해 사례를 접수하고, 수사를 의뢰하고 그 결과를 알리며 '기획부동산 피해주의 지역 등'을 공개하고 있습니다. 

 

최근에는 ‘기획부동산 불법행위(피해) 신고센터’에 접수된 피해사례와 수사사례, 관련 판례 및 논문 등을 참고하여 '기획부동산 불법행위 대응요령 및 주요사례'라는 사례집을 제작하여 배포하고 있습니다. 

 

※아래의 첨부 파일이나 경기도 누리집 혹은 경기부동산포털을 통해 다운로드하실 수 있고, 

 

①기획부동산 불법행위 실태 ②기획부동산 불법행위 주요 사례 및 판례 ③피해신고 방법 및 절차 ④기획부동산 의심 거래 자가 진단과 대처법 등이 담겨 있습니다. 

 

기획부동산 불법행위 대응요령 및 주요 사례.pdf

2.58MB

 

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저도 관심이 있어서 전부 다 읽어 봤는데요. 일단 아래의 경우에는 기획부동산인지 의심해 보길 권하고 있습니다. 

 

▶지인(가족/친구 등)을 통해 소개받아 토지를 매수하는 경우 ▶공유지분으로 매수하는 경우(토지대장, 토지 등기부 등본 확인 필요) ▶선입금 강요 및 계약 전까지 정확한 지번을 알려주지 않는 경우 ▶판매 토지와 전혀 상관없는 개발 계획을 이용하여 판매 ▶주변의 시세 및 공시지가보다 훨씬 비싼 값을 판매 

 

특히 중요한 것은 공유지분으로 매수를 하는 경우일 텐데요. (지분 투자는 추후 권리 행사가 어렵기 때문에 정말 확실한 목적이 있는 것이 아니라면 피하시는 게 좋습니다)

 

'왜 사람들이 간단한 사실 확인조차 안 해보고 이런 기획부동산에서 쉽게 속는 것일까?'라는 의문에 잘 대답할 수 있는 것이 '소액으로도 투자가 가능하다'라는 꾐이라고 개인적으로 생각합니다. 

 

제대로 된 토지를 사거나 직접 개발을 해서 괜찮게 만들기 위해서는 적지 않은 금액을 필요로 하기 때문에 일반적으로 투자를 하고 싶더라도 여력이 안 돼서 포기하시는 분들이 많이 계실 겁니다.

 

하지만 그분들에게도 투자 성공에 대한 꿈이나 환상이 존재하고, '당신도 몇 평 ~ 몇십 평 소액으로 투자해서 10배 이상 수익을 금방 얻을 수 있다'라고 하는 유혹은 너무나 달콤하게 다가올 겁니다. 지금이 아니면 나에게 다시 찾아오지 않을 목돈의 기회인 것 같아서 간절해집니다. 대단한 욕심이 아닐 수도 있습니다. 수중에 있는 돈을 조금 굴려서 결혼을 앞둔 자녀들에게 무언가 하나 선물해 주고 싶거나, 쫓기는 삶에 자그마한 여유를 선사하고 싶었을 수도 있습니다. 그리고 그러한 심리를 정당한 보상에 대한 확신으로 포장해 줄 시스템을 기획부동산은 너무나 잘 꾸며놨습니다. 뭐 기획부동산의 직원들 조차 피해의 대상이 되기도 하는 것 같은데요. (사례집 본문에 잘 나와 있습니다)

 

한 필지를 4,000명 이상이 공유하고 있는 피해 케이스들을 보면 정말 경악을 하게 됩니다. 누가 봐도 비상식적인 투자인데요. 정말 큰 문제는 이렇게 당하신 분들은 이미 미래의 가치 이상의 값을 주고 샀을 가능성이 높고, 일부 손해를 보더라도 빠져나가기조차 어려운 상황에 처합니다. 

 

아무리 객관적인 가치를 가늠하기 어렵게 하는 요소들이 존재하는 토지라고는 하지만 아무에게도 알려지지 않은 지역 호재를 나만 알 수 있는 경우는 일반적으로 존재하지 않는다고 보시면 됩니다. 대부분의 우리는 그럴 수 있는 위치에 있지 않습니다. 이 물건을 사야 된다고 떠들썩하게 떠드는 호재가 있다면 지역 부동산에서 모를 수가 없고 시장에도 어느 정도 반영이 되어 있을 것이기에 정말 사소한 관심과 정보 수집을 통해서 피해를 예방할 수 있습니다.

 

아무튼 본 사례집에는 기획부동산의 다양한 피해 사례를 담고 있기 때문에 참고하실 수 있고, 본인이 피해를 입은 것 같은 생각이 들면 신고하는 방법이나 대처방법에 대해서도 잘 안내가 되어 있습니다. 공부 삼아 읽어보기에도 괜찮기 때문에 직접 살펴보시기를 추천드리겠습니다.

 

사례집에서 재밌는 판례 하나를 발췌해 왔습니다~

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기획부동산의 토지 판매방식

기획부동산의 토지 분양과정

기획부동산 토지 분양 사례(기획부동산 불법행위 대응요령 및 주요 사례)

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기획부동산 사기 등 판례

 

▷유죄의 이유, 「2017 2920 고단」 / 울산지방법원 / ※범죄사실은 생략

 

사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로써 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다.

 

피해자들은 본건 토지들을 택지로 개발하여 건축하기를 원했고 주변 지역의 개발에 따른 지가 상승도 바라고 매수하였다. 피고인이 △△으로부터 매수하였다고 주장하는 가액을 기준으로 하더라도, 피고인은 매수 가액의 3배가 넘는 금액을 받고 피해자들에게 되팔았다. 피해자들이 그런 높은 가액으로 매입한 이유는 당시까지 진행된 개발이 아니라 향후에 있을 개발을 기대하였기 때문이다.

 

그런데 피고인은 그러한 기대가 실현되지 않을 경우에 발생할 손실 위험을 부담하지 않고 그 위험은 오로지 피해자들이 부담한다. 피고인은 피해자들이 손실 위험을 감수함에 따라 미래의 기대 이익의 전부 또는 일부를 현재 차지하는 것이므로 그러한 이익 취득에 따른 책임을 져야 한다. 더구나 피고인은 피해자들로부터 매매대금을 받은 후에야 본건 토지들의 소유권을 취득하였는데, 이는 피고인이 미래의 기대 이익의 전부 또는 일부를 차지함에 있어서 자금 융통의 부담조차 지지 않았다는 것이어서 피고인의 책임을 더 무겁게 한다. 따라서 피고인으로서는 피해자들의 손실 위험과 직결되는 기대 실현 여부와 관련된 제반 사정을 피해자들에게 정확하게 알려야 할 책임이 있으며, 피해자들에게 피고인이 제공한 정보가 사실인지 여부를 검증하여 보고 알아서 투자판단을 하여야 한다고 떠넘겨서는 아니 된다. 피해자들 입장에서는 피고인과 같은 기획부동산업자를 전문가로 생각하기 때문에 피고인 측에서 제공한 정보에 의존할 수밖에 없는데, 만약 투자판단을 피해자들에게 떠넘길 것 같으면 피해자들에게 그러한 사정도 알려주어야 한다.

 

그렇다면 피고인이 피해자들에게 본건 토지들과 관련한 미래의 개발 가능성에 관하여 제대로 알려주었는지 살펴본다.

 

본건 토지들 인근에 관광단지가 조성되어 있거나 조성사업이 예정되어 있지 않았고 그 외 본건 토지들을 피해자들에게 매도할 때부터 2017년까지 사이에 신규로 계획 중인 인공호수, 관광지, 호텔 등 관광사업도 없었음에도 불구하고, 피고인은 본건 토지들을 광고하는 팜플렛에 ‘관광단지 개발로 인한 투자의 고수익 창출효과’, ‘풍력발전 관광 휴양단지’, ‘영덕 풍력관광단지’를 명시하는 등 관광단지 개발 가능성을 선전하였다. 이에 대하여 변호인은 주변에 블루로드, 신재생에너지 전시관, 영덕군 해맞이 캠핑장, 창포 풍력 공원, 산림생태문화 체험 단지, 영덕 풍력발전 단지가 있었으므로 관광단지로 생각하였고 영덕군에서 다양한 종류의 관광을 위한 단지를 개발하고 있다는 의미로 그렇게 설명한 것일 뿐이라고 주장한다. 그러나 단지 이미 존재하고 있는 관광지만을 설명한 것일 뿐이라면 피해자들이 시가의 몇 배에 달하는 고가에 본건 토지들을 매입하지 않았을 것이다. 피해자들은 향후의 개발을 기대하고 매입하였던 것이고, 그러한 기대는 미래의 관광단지 개발을 포함하고 있는데, 피고인은 실제 그러한 개발 계획도 없는 상태임에도 마치 관광단지 개발이 될 것처럼 기망한 것이다.

 

더구나 피고인은 팜플렛에 본건 토지들이 2012. 8. 30. 개발촉진지구로 지정되었다고 명시하였으나, 개발촉진지구 지정과 관광단지 개발은 직접적인 관련이 없고 본건 토지들 일대는 이미 2006년부터 개발촉진지구로 지정되어 왔으며, 2012. 8. 30. 개발촉진지구 관련 경상북도지사의 고시가 있기는 하였으나 사업비 증액과 사업기간 연장을 내용으로 하는 개발계획 변경 고시일 뿐 지정은 아니므로 개발촉진지구 지정에 관한 선전 내용도 허위이다. 이에 대하여 변호인은 위 경상북도지사의 변경 고시를 근거로 팜플렛에 개발촉진지구 지정을 기재한 것이므로 거짓이 아니라고 주장하나 앞에서 본 바와 같은 피고인의 책임에서 볼 때 무책임한 주장으로밖에 볼 수 없다.

 

피해자들에게는 향후 주변 지역의 개발 가능성뿐만 아니라 본건 토지들의 택지개발에 따른 건축 가능성도 중요한 구매 요인이었는데, 피고인은 2013. 6. 말경 또는 2013. 12. 말경까지 본건 토지들에 상수도, 도로를 개통하여 즉시 건축이 가능하도록 하겠다고 피해자들에게 말했고 팜플렛에도 ‘2013. 6. 이후 전기, 상수도, 관광도로 전면 개통, 즉시 건축 가능’이라고 기재하였음에도, 실제 개통되지 않았다. 피고인이 본건 토지들과 인접 토지들을 많은 필지로 분할하여 매도함에 따라 다수의 토지소유자들이 생겼는데 그들 중에는 시세차익에 주된 관심이 있어 당장 건축을 원하지 않는 사람들도 있을 수 있고, 연결 도로의 사정(증거기록 1141쪽), 도로 부지의 확보 문제(증거기록 1235쪽), 기존 상수도관 연결 문제나 이를 대체할 지하수 개발 문제(증거기록 1233쪽) 등 난관들이 놓여 있어 상수도 등 공사가 제대로 진행되지 못할 상황을 예상할 수 있었을 것임에도 불구하고, 피고인은 그러한 상황은 설명하지 아니한 채 2013. 6. 말경 또는 2013. 12. 말경으로 시기를 못 박아 건축이 가능할 것이라고 말한 것은 기망이라고 볼 수밖에 없다. 

(생략)

기획부동산 혐의법인의 토지 편법지분 판매가 우려되는 지역을 표시 (경기부동산포털)