『기반시설』에 관련된 부동산 용어를 알아보자!

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

오늘은 공인중개사 자격시험을 공부할 때 자주 봤었던 『기반시설』이라는 단어에 대하여, 관련 용어들과 함께 정리해 보는 시간을 가져볼까 합니다. 

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조」에서 기반시설에 대한 개념을 정의하고 있는데요. 도로・공원・학교・공공청사 등 도시기능 유지에 기본적으로 필요한 물리적 시설로서 대통령령으로 정하는 7개군, 46종의 시설을 말합니다.(20.1.22 기준)

구 분	종 류
교통시설(8)	도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차 정류장, 궤도, 자동차 및 건설기계검사시설
공간시설(5)	광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지
유통・공급시설(9)	유통업무설비, 수도공급설비, 전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비, 방송․통신시설, 공동구, 시장, 유류저장 및 송유설비
공공・문화체육시설(8)	학교, 공공청사, 문화시설, 공공필요성이 인정되는 체육시설, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설
방재시설(8)	하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비
보건위생시설(3)	장사시설, 도축장, 종합의료시설
환경기초시설(5)	하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설, 수질오염방지시설, 폐차장

『기반시설』 중에서 도시・군관리계획으로 결정된 시설을 『도시・군계획시설』이라고 합니다. 이렇게 『도시・군계획시설』로 결정되는 경우 발생하게 되는 대표적인 효력들은 이하와 같습니다.

 

①「타용도 개발행위 제한」

・도시계획시설로 결정된 지상‧수상‧공중‧수중 또는 지하는 도시계획시설이 아닌 건축물‧공작물 설치 제한

 

②「목적 외 매각양도 불가」

・도시계획시설로 결정된 국‧공유지는 목적 외의 용도로 매각‧양도 금지 및 이를 위반한 행위는 무효

 

③「건축제한 미적용」

・용도지역‧용도지구에서의 건축제한(행위제한) 배제

 

④「토지・건축물등의 수용・사용」 

・도시계획시설사업 실시계획인가 시행자는 사업에 필요한 토지‧건축물의 수용‧사용 가능

 

결정만 된 채 집행되지 아니하고 있는 시설을 『미집행 도시·군계획시설』이라고도 부르는데요. 아무래도 지자체의 예산 부족으로 인해서 개발계획이 미수립 되는 경우가 많다 보니, 공원 및 도로 같이 비용이 많이 드는 시설의 경우 미집행이 많이 발생하고 있다고 합니다. 무리하게 도시・군관리계획에 반영하려다 보니 집행능력을 충분히 고려하지 못한 실현 불가능한 시설이나 불필요한 시설들이 포함되는 경우도 많은 것 같습니다. 국민소득의 늘어남에 따라 자연스레 삶의 질 향상에 대한 국민의 욕구가 점차 증대될 텐데요. 『도시・군계획시설』에 대한 필요성이 확대될 것이라는 전망에 대비해서 효율적인 집행을 위한 적절한 재원 마련 대책을 세워야 될 것 같습니다.

 

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『개발밀도관리구역』 & 『기반시설부담구역』  (※LURIS, 용어사전 참고)

 

『개발밀도관리구역』이란, 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 특정시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 「국토의 계획광역시 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정·고시하는 구역을 말합니다.

『개발밀도관리구역』은 기반시설을 더 이상 설치할 수 없을 정도로 개발이 완료된 지역에서 추가적인 개발행위로 인하여 기반시설의 용량이 부족해지지 않도록 하기 위해 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 최대한도의 50% 범위에서 강화하여 적용합니다. 일반적으로 주거·상업 또는 공업지역에서 다음의 사항을 종합적으로 고려하여 지정·관리하여야 합니다.

 

① 도로·수도공급설비·하수도·학교 등 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정할 수 있도록 할 것.

・해당 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역

・해당 지역의 도로율이 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」에서 정하는 용도지역별 도로율에 20% 이상 미달하는 지역

・향후 2년 이내에 해당 지역의 수도에 대한 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

・향후 2년 이내에 해당 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

・향후 2년 이내에 해당 지역의 학생수가 학교수용 능력을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역 

② 개발밀도관리구역의 경계는 도로·하천 그밖에 특색 있는 지형지물을 이용하거나 용도지역의 경계선을 따라 설정하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 할 것

③ 용적률의 강화 범위는 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50% 범위 안에서 기반시설의 부족 정도를 감안하여 결정할 것

④ 개발밀도관리구역 안의 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적률을 강화 또는 완화하거나 개발밀도관리구역을 해제하는 등 필요한 조치를 취하도록 할 것

 

『기반시설부담구역』이란, 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정·고시하는 구역을 말합니다.

『기반시설부담구역』은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정하여야 합니다. 다만, 개발행위가 집중되어 해당 지역의 계획적 관리를 위하여 필요하다고 인정하면 다음에 해당하지 아니하는 경우라도 기반시설부담구역으로 지정할 수도 있습니다.

 

① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법령의 제정·개정으로 인하여 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위 제한이 완화되는 지역

③ 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

・해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20% 이상 증가한 지역

・해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 전년도 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역

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『기반시설 부담금』 이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하여, 『기반시설부담구역』 안에서 개발행위를 하는 자에게 도로・공원・녹지・상수도・하수도・학교(초·중·고)・폐기물처리시설 등 7개 기반시설 설치에 필요한 비용을 부과하는 것입니다. 전국을 대상으로 건축 연면적 200㎡를 초과하는 건축물의 건축 행위에 대하여 부과하되, 이미 기반시설이 완비된 택지개발사업지구 등에 건축하는 경우는 기반시설부담금 부과 대상에서 제외하는 등 부담금 부과 면제 대상을 합리적인 범위 내에서 규정하고 있습니다. (그 부과 금액에 대한 산정기준이 궁금하신 분들은 이곳을 클릭해 주세요.)

 

도로・공원・녹지・학교 등 도시기반시설의 경우 과거에는 재산세・도시계획세・취득세・양도소득세 등의 일반 세원을 활용하여 중앙정부나 지자체가 필요한 시설물을 설치하거나 유지・관리하는 방식을 택해 왔습니다. 그러나 인구가 급증하거나 도시의 스프롤 현상이 급격히 진행되는 도시에서는 새로운 도시기반시설에 대한 수요가 급증하는 반면에, 예산확보의 어려움으로 인해 필요한 시설을 적절한 시기에 공급하지 못하는 문제가 발생해 왔습니다. 하지만 단순하게 세율을 인상하거나 새로운 세금을 신설하는 방식으로는 납세자의 조세저항을 유발하는 부작용이 적지 않았습니다. 그래서 실효성 높은 대안으로써 기반시설을 당해 개발행위자(원인자)가 그 비용을 부담하는 방식으로, 기반시설 비용 부담의 형평성을 제고하고 설치 재원을 효율적으로 확보하기 위해 제도화된 것이 『기반시설 부담금』입니다. (2006년, 「기반시설부담금에 관한 법률」 → 2008년, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 기반시설부담금에 관한 조항이 신설)

 

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오늘은 『기반시설』이라는 키워드를 통해, 『도시・군계획시설』・『미집행 도시·군계획시설』・『개발밀도관리구역』・『기반시설부담구역』・『기반시설 부담금』라는 용어들에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 아무래도 공인중개사 시험을 준비하시는 분들에게 더 유용한 정보였을까 싶은데요. 언제 다 외우죠..? 어질어질하네요. 모두들 화이팅입니다!