『민관 도시개발사업 공공성 강화!』지제역세권과 대장동 게이트

[21. 12. 27. 내용 추가] - 본 포스팅에 언급되고 있는 '도시개발사업 공공성 강화방안'과 관련된 법률 개정안의 하위법령 마련과 개발이익 환수제도의 실효성 제고방안검토 등은 22년 6월에 추진될 예정입니다.

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안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

대장동 게이트 관련해서 말들이 많은 요즈음입니다. 정치적인 이야기는 제가 따로 말씀드리지는 않겠지만, 저도 개인적으로 이 사건(?)에 대해서 참 관심이 많습니다. 평택시가 지제역세권 도시개발사업을 하겠다는 방식 또한 대장동의 그것과 상당히 유사하기 때문입니다.

 

타 지역에서 대장동과 유사한 방식으로 진행되는 개발사업들에 대해서도 민간사업자에게 모종의 특혜를 주고 있는 것이 아니냐는 의심의 눈초리들이 향하고 있는 상황인데요. 

 

지제역세권 개발사업도 민・관이 합동으로 특수목적법인을 설립하고, 이때 공공이 50%를 초과하는 지분으로 참여함으로써 공공개발이라는 이름으로 편하게 토지를 확보하면 이곳에서 민간이 사업을 시행하게 될 가능성이 높습니다.

 

오산시의 요청을 받아 평택도시공사가 일부 지분을 참가했던 「운암뜰 개발사업」을 비롯한 다양한 개발사업에서 (억울함과는 별개로) 대장동의 불똥이 튀고 있는 만큼, 지제역세권 개발사업도 현재의 분위기 아래에서는 아무래도 대장동의 영향을 받을 수밖에 없는 상황입니다. 

 

민・관이 합동으로 개발하면 뭔가 의심을 받게 된다?*라는 측면에서 말씀드리는 것이 아니라, 국민의 관심이 끌리는 이슈에 대해서는 정치권이 움직이게 되고 새로운 규제와 책임이 뒤따르게 되면 어떤 식으로든 기존의 계획들에 영향을 줄 수밖에 없다는 취지입니다. 

 

(*혹여나 범죄 행위가 있었다면 엄벌하면 되는 이야기이지, 각 시행방식에는 장단점이 있습니다.)

 

공공의 힘으로 시민이 편하게 이용할 수 있는 역세권다운 역세권으로 빠르게 개발되길 희망하는 사람들도 있을 것이고, 사업이 일부 지연되더라도 누군가가 피눈물 흘리지 않을 제대로 된 보상을 바라는 사람들도 있을 겁니다. 

 

평택시 입장에서는 앞으로 시의 상징이 될 지제역세권 개발사업에 있어서 특혜 의혹이 생기지 않도록 자체적으로도 더 잘 준비해야 될 것이고, 당초에는 예상하지 못했었을 새로운 규제가 들어오더라도 계속해서 나름대로의 사업성을 확보하고 민간에게 제시할 수 있어야 합니다. 그렇게 할 수 없다면 완전히 새로운 판을 다시 짜야 될 수도 있겠고, 어쩌면 평택시가 공식 브리핑에서 밝혔었던 25년 1월 착공이 힘들어질 수도 있습니다.

 

그리고 실제로 평택시는 참으로 애매하고도 난감한 타이밍에 새로운 규제와 맞닥뜨리게 될지도 모르겠습니다. 

 

국토교통부에서 "최근 도시개발 사업 과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록" 개선 방안*을 빠르게 입법화하겠다고 하는데요. 

 

【*민간 이윤 상한 설정, 분양가 상한제, 개발부담금 제고, 지분 범위 내 직접 사용, 국토부장관과 협의가 필요한 구역 면적 100만㎡ → 50만㎡ 이상 등】

 

관련된 보도자료를 읽어보시고, 어떤 규제들에 영향을 받게 될 것이고 어떻게 극복할 수 있을지, 그리고 어떤 식으로 역세권이 개발될 수 있을지 같이 고민해 보시면 좋을 것 같습니다. 

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민・관 공동 도시개발 사업의 공공성 크게 강화된다.

-국토부, 도시개발 사업의 공공성 강화 추진-

 

국토교통부(장관 노형욱)는 최근 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록, 지난 10월 국정감사 시 제도개선 요구 등 다양한 분야에서 제기된 의견을 종합적으로 검토하여, 제도 개선을 추진하기로 하였다.

 

도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피하여, 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있는 기반을 마련하기 위하여 제정(2000년)되어 운영하고 있으나, 법 시행 이후 주택시장 환경 등의 여건 변화를 고려하여, 민․관 공동사업 등을 중심으로 현행 제도에 대한 점검과 개선이 요구되고 있는 상황이다.

 

이에, 민간참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법의 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과 균형 등을 고려하여 공공성을 강화하는 데 중점을 두었다.

 

⑴민간의 개발이익 환수 강화

 

(토지판매 이익 환수) 민·관이 공동으로 출자하여 시행하는 도시 개발 사업에서 토지조성/매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이윤율 제한을 추진할 예정이다.

 

①(이윤율 상한) 다른 법률* 등을 고려하여 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나, 또는, 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안을 검토 중으로, 관련 법안이 발의**된 점을 고려, 이번 정기 국회 시 의견수렴 등 충분한 논의 과정을 거쳐 개정을 추진한다.

*택지개발촉진법 은 총 사업비의 6% 내 공동사업자의 이윤율을 제한, 산업입지 및 개발에 관한 법률 은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정함

**(이헌승/진성준의원) 민 관 공동사업시 민간의 이윤율을 총사업비 6% 또는 10%로 제한하는 도시개발법 개정법률안 발의(9.29/10.22발의)

 

②(초과이익 재투자) 이윤율 상한을 초과하여 발생하는 이익은 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자*되도록 제도화할 예정이다.

*주차장 등 생활SOC 설치 부담, 특별회계 통한 임대주택 등 공익사업 교차 보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용

 

(주택분양 이익 환수) 특히, 공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과 하는 사업을 시행*하는 경우, 해당 택지를 공공택지로 구분하여 분양가 상한제를 적용하도록 개선한다.

*토지소유권 확보 없이 토지수용이 가능하다는 점에서 분양가 상한제 적용 필요성이 큼

 

(개발부담금 실효성 제고) 도시개발사업 등을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금*의 실효성도 제고하게 된다.

*개발이익의 20%(계획입지), 25%(개별입지)를 개발부담금으로 부과
·(개발이익산정式) 사업종료시점지가 –사업개시시점지가 –정상지가 상승분 –개발비용

 

이미 국회에 관련 법안이 발의된 점을 고려하여, 이번 정기 국회 시 지자체 전문가 등의 충분한 의견수렴과 논의를 거쳐 개발부담금의 부담률 상향과 감면사업 축소 등을 추진할 예정이다.

*부담률이 도입 당시(‘90)에는 50%였으나 현재는 절반 수준으로 축소, 부담금 면제/감경사업도 누적되고 있는 상황

 

 

⑵민・관 공동사업 추진과정의 공공성 강화

 

(토지수용) 수용방식 개발사업의 토지 수용 필요성을 판단하기 위해 운영 중인 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화*할 예정이다.

*사업시행 시 공공출자 비율 및 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대

 

(민·관 공동사업 가이드) 민․관 법인을 설립하여 사업을 추진하는 경우, 준수해야 할 사업절차와 방법에 관한 규정이 없으나, 구체적인 지침을 제정하여, 절차적 투명성을 확보한다.

 

민간참여자를 선정할 때에는 공모의 방식으로 하고, 공모 및 심사 방법 등 세부 선정절차, 사업 협약에 포함할 사항 및 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정할 예정이다.

 

(조성토지 직접사용) 출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 사용범위에 대한 제한이 없었으나 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 현재 직접사용 계획을 지정권자에게 제출만 하도록 하고 있으나, 승인을 받도록 개선하여 직접사용의 적정성 검토를 강화할 계획이다.

 

(임대주택 용지 확보) 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체의 재량을 축소(의무비율의 ±10%p 내 → ±5%p 내)하고, 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 보아 도시 계획委 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다. 

 

또한, 공공임대사업자(LH 등)에게 공급하는 임대주택용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경하여 임대주택 용지매각을 지원할 예정이다.

 

⑶도시개발사업 관리/감독 강화

 

현재는 지자체의 자율성 확보 취지에서 지정권자에게 관리 감독 권한을 부여하고 있으나, 지자체장의 권한이 축소되지 않는 범위 내에서 중앙정부의 관리 감독을 강화하고 지원도 확대한다.

 

지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부장관과 협의해야 하는 대상을 확대(구역면적이 100만㎡ 이상 사업 → 50만㎡ 이상 사업)하고, 국토부장관이 민 관 공동사업 운영실태 등에 대해 필요한 경우 지정권자에게 보고 요청하고, 검사(전문기관 위탁 등 가능) 및 시정 조치를 할 수 있도록 개선할 계획이다.

 

또한, 공공성이 큰 도시개발사업에 기금 등이 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발, 개발이익 공공환수와 사업 관리강화 효과도 제고할 예정이다.

 

이와 같은 개선방안이 빠른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력하여 후속절차를 조속히 추진할 계획이며, 법률 개정 없이 하위법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정할 예정이다.

 

국토교통부 관계자는 “토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 있어 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않으며, 특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정이다.”고 밝혔다.

 

국토교통부 보도자료 / 21. 11. 04. 

 

민관 공동 도시개발사업 절차 및 제도개선 방향