『임대차 계약 시, 연체이율은 얼마가 적당할까?』법정이율과 연 12%

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

임대차 계약서를 쓰다 보면 월 임대료가 미납되는 경우에 대한 연체이율(지연이자) 특약을 작성하게 됩니다. 예를 들어 민간임대주택 임대차에서 사용하는 '표준임대차계약서'에는 연체이율에 대한 항목이 따로 마련되어 있습니다. 

 

여기서 연체이율은 얼마로 정하는 것이 적당할까요?.. 뭐 정하기 나름입니다.

 

민사상 법정이율은 연 5%로 별도의 약정이 없다면 이에 따르게 됩니다. 하지만 다른 법령의 제한에 위반하지 않는 경우*라면 서로 합의한 약정이율을 인정받을 수 있습니다. 

 

*법정 최고금리는 「이자제한법」에서 정하고 있는 연 24%입니다. (21년 하반기부터는 20%로 인하됩니다)

민법

제379조(법정이율)

이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.

제397조(금전채무불이행에 대한 특칙) 

①금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.

 

저의 경험상 연 12% 정도의 연체이율을 적용・요구하시는 분들이 많이 계십니다. 일반적으로 이 정도 수준에서 특약을 작성하신다면 크게 문제 될 것은 없을 것으로 여겨집니다. 

 

현재 시중은행 최고 연체이자율(약정금리 + 3%)이 연 15%이고, 법정 최고금리 24%의 절반 수준에, 1년이 12개월이니 연 12%라는 숫자가 낯설지 않게 느껴지면서(?) 임대인 분들 입장에서는 이러한 수준에 대한 요구가 많은 것 같습니다. 

 

또한 일부 중개업자분들은 「소송 촉진 등에 관한 특례법」에서 정하고 있는 법정이율 연 12%*를 일반적인 경우에서 적용되는 민사상 법정이율로 착각해서, 잘못된 근거로 연 12%가 당연하다는 식으로 특약을 작성하기도 합니다. 

 

*「소송 촉진 등에 관한 특례법」에서 정하고 있는 높은 법정이율(연 12%)은, 민법에서 정하고 있는 법정이율 5%가 상대적으로 낮은 수준인 것을 악용하여 변제를 지체하거나 일부러 소송을 지연시키는 것을 막기 위하여 소를 제기한 이후에 적용되고 있습니다. 만약 약정이율이 더 높다면 당연히 약정이율이 적용됩니다.

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하지만 지극히 개인적인 의견으로는 연 12%는 임차인 분들 입장에서 심리적으로 부담이 될 수 있는 숫자라고 생각합니다.

 

월 임대료가 제때 들어오지 않을 경우 예상치 않게 금전적인 흐름이 막혀 입는 손해를 보전하고 싶어서 연체이율을 높게 정하시는 분들도 계실 겁니다. 하지만 대부분의 경우에는 이율을 높인다고 엄청난 금액을 보전받을 수 없을뿐더러(원룸 같은 경우 한 달에 몇 천 원 차이), 연체이율은 임차인에게 성실히 월 임대료를 납부해 주기를 당부하는 차원에서 정해지는 경우가 많습니다. 원만한 문제 해결을 위하여 정하는 취지가 강하기 때문에 계약단계에서 임차인에게 굳이 나쁜 인상을 심어줄 필요가 없습니다. 사소한 불신이 쌓이면 퇴실 후에 정당하게 보증금을 정산하는 과정에서도 트러블이 발생할 가능성이 높기 때문입니다. 만약 정말 악질적인 임차인을 만나더라도 소를 제기하면 그때부터는 「소송 촉진 등에 관한 특례법」의 법정이율을 적용받을 수 있습니다. 

 

실제로 연체이율을 보고 놀라시는 분들이 계십니다. 고의로 연체를 할 계획이 없고, 그 실질적인 금액 차이가 크지 않더라도 숫자에게 느껴지는 위압감이 '내가 지금 제대로 계약을 하고 있는 게 맞는 건가?'라는 의구심으로 이어지는 경우가 꽤 있습니다.

 

임대업자는 고리대금업자가 아니라는 부분도 생각해 볼 필요가 있습니다. 위에서 시중은행 최고 연체이자율이 연 15%라고 말씀드려서 이에 비교하시는 분들도 많으실 겁니다. 하지만 여기서 말하는 상한선 15%는 (약정금리에 + 3%)한 수치로, 실질적인 연체가산금리는 3%로 제한되어 있고, 대부분의 약정금리 또한 상한선과는 거리가 있습니다. (약정 금리가 없는 경우 상법에서 정한 법정이율 6%나 한국은행이 가중평균을 산출하는 상호금융의 가계자금 대출 금리 중에서 높은 금리를 적용)

'표준임대차계약서'에서는 다음과 같은 표현이 나옵니다. 

연체이율은 한국은행에서 발표하는 예금은행 주택담보대출의 가중평균금리에 「은행법」에 따른 은행으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 연체가산율을 합산한 이율을 고려하여 결정한다. 

금융기관(국민은행)의 연체가산금리는 방금 말씀드린 대로 3%이고, 주택담보대출의 가중평균금리는 9월 기준 2.44%입니다. 합산하면 5.44%이고, 이를 고려하여 연체이율을 결정했으면 좋겠다고 합니다. 

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임대차 계약에 있어서 연체이율은 법정 최고금리 24%(내년 하반기부터 20%)를 넘지 않는 선에서 자유롭게 합의하여 정하면 됩니다. 별도의 특약을 정하는 경우, 일반적으로 연 12% 정도의 연체이율을 선호하시는 분들이 많은 것 같습니다. 이 정도 선으로 정하시면 크게 문제가 안 되는 분위기이니 참고하시면 될 것 같습니다. 

 

다만, 보증금도 받는 입장에서 굳이 연체이율을 높이는 것이 대부분의 경우(월 임대료가 엄청 높거나, 연 12% 보다 높게 설정할 것이 아니라면)에는 크게 의미가 없습니다. 전반적인 효과를 고려하신다면 민사상 법정이율대로 하시거나 한 자릿수 이율로 정하시는 것이 쓸데없는 부작용을 줄이고, 상황에 따라 괜찮은 선택지가 될 수 있습니다. 그렇게 하는 것이 절대 임대인 입장에서도 불합리한 것이 아님을 우리는 확인할 수 있었습니다.