『농지민원 : 토지(농지) 관련 세금에 대하여Ⅰ』

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

국토 현황 통계를 보면 우리나라는 대지의 면적보다 5배 이상 넓은 농지를 가지고 있습니다.(지목 기준) 

 

토지 투자에 관심을 가지시는 분들이라면 필수로 농지에 대해 공부를 하셔야 된다는 의미인데요. 저도 공부를 하는 차원에서 농지 민원들을 모아서 포스팅으로 정리를 하고 있습니다. 

 

농지를 짓는 사람만 농지를 소유할 수 있다는 『경자유전의 원칙』을 헌법에 명시하고 있는 우리나라는, 농업 보호를 위해 농업인들에게 많은 세제 혜택을 지원하고 있습니다. 취득세와 양도소득세 감면, 농지보전부담금 면제 등이 대표적인 경우입니다. 

 

하지만 혜택에는 의무가 따르는 법이죠. 농업인으로서의 요건을 갖춰야 하고, 자경을 일정 기간 이상 하거나, 재촌을 해야 한다든가 하는 것들 말입니다. 

 

오늘은 이 농지의 세금에 대한 궁금증들을 모아 보는 (첫 번째) 시간을 가져볼까 합니다. 

 

 

<이번 포스팅, 민원사례(질문) 목차>

 

<참고 법령>

 

『지방세특례제한법』 제6조(자경농민의 농지 등에 대한 감면) 

 

④ 대통령령으로 정하는 바에 따라 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제5호에 따른 농촌 지역으로 이주하는 귀농인(이하 이 항에서 "귀농인"이라 한다)이 직접 경작할 목적으로 대통령령으로 정하는 귀농일(이하 이 항에서 "귀농일"이라 한다)부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 「농지법」 등 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 귀농인이 정당한 사유 없이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징하되, 제3호 및 제4호의 경우에는 그 해당 부분에 한정하여 경감된 취득세를 추징한다.  

  1. 귀농일부터 3년 이내에 주민등록 주소지를 취득 농지 및 임야 소재지 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(구의 경우에는 자치구를 말한다. 이하 같다), 그 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지 및 임야 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역 외의 지역으로 이전하는 경우
  2. 귀농일부터 3년 이내에 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제1호에 따른 농업(이하 이 항에서 "농업"이라 한다) 외의 산업에 종사하는 경우. 다만, 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제8호에 따른 식품산업과 농업을 겸업하는 경우는 제외한다.
  3. 농지의 취득일부터 2년 이내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일부터 2년 이내에 농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우
  4. 직접 경작한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

 

*『소득세법 시행령』 제168조의8(농지의 범위 등) 

②법 제104조의3제1항제1호가목 본문에서 "소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"란 농지의 소재지와 동일한 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가 「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항에 따른 직접 경작(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. 이 경우 자경한 기간의 판정에 관하여는 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항*을 준용한다.  

 

*『조세특례제한법 시행령』 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

 

⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다. 

 

  1. 「소득세법」 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 "사업소득금액"이라 한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.

 

  2. 「소득세법」 제24조제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조제5항제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우

 

 

↓관련 민원사례↓↓

개별 민원들을 모아놓은 것이기 때문에 중복되는 답변 내용들이 있습니다.

<토지(농지) 관련 세금>

 

Q1. 부동산을 취득하고 취득세를 신고 납부하지 않으면 가산세가 부과되나요?

 

→취득세는 지방세법 제20조에 따라 부동산 등을 취득한 자가 부동산 소재지 시・군・구청에 취득한 날부터 60일 이내에 신고 납부해야 합니다.

 

→상속인 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월) 이내에 신고 납부해야 합니다.

 

→신고 납부 기간인 60일을 넘기면 신고불성실 가산세(20%) 및 납부불성실 가산세(1일 0.025%)를 추가 부담해야 합니다.

 

 

Q2. 농지가 다른 토지에 비해 취득세 등 세금을 많이 납부하나요?

 

→농지를 매매로 취득할 때 취득세가 3%로 대지 등 다른 토지 4%에 비해 낮고, 재산세도 종합합산과세나 별도합산과세인 나대지 등은 세율이 0.2%부터 시작하나 분리과세인 농지는 0.07%로 다른 토지 보다 낮으며, 종합부동산세도 납부 대상이 아니고 양도소득세는 사업용 토지인지, 비사업용 토지인지로 판단하므로 다른 토지와 똑같습니다.

 

→또한, 농지를 취득할 때 자경농민이나 농업법인은 50%에서 100%까지 취득세 를 감면 받을 수 있고, 양도소득세는 4년 이상 자경 농지를 대토하면 세액에서 1억 원, 8년 이상 자경 농지를 양도하면 세액에서 최고 2억 원까지 감면 받을 수 있어 다른 토지에 비해 세금을 많이 납부하지 않습니다.

 

 

Q3. 취득세를 신고할 때 취득가액은 어떻게 산정하나요?

 

→지방세법 제10조에 따라 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.

 

→다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다.

 

 

Q4. 다른 직업이 있는 자경농민이 농지를 취득할 때 취득세를 감면 받을 수 있나요?

 

→지방세특례제한법 시행령 제3조제1항제3호에 따르면 직전 연도 농업 외의 종합소득금액(농업・임업소득, 농가부업소득, 부동산임대소득은 제외한다)이 3,700만 원 미만(실제로 농지를 경작하고 있는 1인의 소득을 말한다)인 자경농민만 감면 대상입니다.

 

→그러므로 직장에 다니면서 받는 근로소득 등 농업 외 소득이 3,700만 원 이상인 자경농민은 감면 받을 수 없습니다.

 

 

Q5. 자경농민이 주거지역 농지를 취득할 때 취득세 50% 감면 대상인가요?

 

→지방세특례제한법 시행령 제3조제2항에 따라 농지 및 임야의 소재지가 도시지역 중 주거・상업・공업지역에서는 감면 대상이 아닙니다.

 

→또한 소유 농지 및 임야의 규모가 새로 취득하는 농지 및 임야를 합하여 논・밭・과수원은 3만㎡(농업진흥지역 안의 논・밭・과수원은 20만㎡), 목장용지는 25㎡, 임야는 30만㎡이내인 경우 감면 대상이며, 초과부분이 있을 때에는 그 초과부분만을 경감대상에서 제외합니다. 

 

 

Q6. 자경농민이 취득세를 감면 받고 휴경하면 추징되나요?

 

→지방세특례제한법 제6조제4항에 따르면 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 농지를 직접 경작하지 아니하거나 농지조성을 시작하지 아니하는 경우, 또는 정당한 사유 없이 2년 이상 경작하지 아니하고 매각・증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당 부분에 대하여는 경감된 취득세를 추징합니다.

 

 

Q7. 귀농인이 농지를 취득할 때 취득세를 감면 받을 수 있나요?

 

→지방세특례제한법 제6조제4항에 따르면 농촌 지역으로 이주하는 귀농인이 직접 경작할 목적으로 귀농일로부터 3년 이내에 취득하는 농지 및 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대해서는 50%에 해당하는 취득세를 감면합니다.

 

 

Q8. 농촌지역에서 농촌지역으로 귀농하는 경우 취득세를 감면 받을 수 있나요?

 

→지방세특례제한법 시행령 제3조제4항에 따르면 "농촌 지역으로 이주하는 귀농인"이란 농어촌 외의 지역에서 귀농일 전까지 계속하여 1년 이상 실제 거주하면서 농업에 종사하지 아니하므로 농어촌지역에서 거주하다 귀농하는 경우 감면 대상이 아닙니다.

 

 

Q9. 귀농인이 취득세를 감면 받고 도시로 이주하면 추징되나요?

 

→지방세특례제한법 제6조제4항에 따라 귀농인이 귀농일부터 3년 이내에 주민등록 주소지를 취득 농지 및 임야 소재지 특별자치시・특별자치도・시・군・구(자치구) 및 그와 잇닿아 있는 특별자치시・특별자치도・시・군・구 또는 농지 및 임야 소재지로부터 20km 이내의 지역 외의 지역으로 이전하는 경우 추징 대상입니다.

 

→농지의 취득일로부터 2년 이내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일부터 2년 이내에 농지의 조성을 개시하지 않은 경우에도 추징 대상입니다.

 

→귀농일로부터 3년 이내에 농업 외의 산업에 종사한 경우 또는 직접 경작한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각・증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에도 추징 대상입니다. 

 

 

Q10. 농업법인이 농지를 취득할 때 취득세를 감면 받을 수 있나요?

 

→지방세특례제한법 제11조제1항에 따라 농업법인이 영농에 사용하기 위하여 법인 설립등기일부터 2년 이내에 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를, 농업법인의 설립등기에 대하여는 등록면서레를 각각 100% 면제합니다.

 

→지방세특례제한법 제11조제2항에 따라 농업법인이 영농・유통・가공에 직접 사용하기 위하여는 취득하는 부동산에 대하여는 취득세의 50% , 과세기준일 현재 해당 용도에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세의 50%를 각각 경감합니다.

 

 

Q11. 농업법인이 취득세를 감면 받고 매도하면 추징되나요?

 

→지방세특례제한법 제11조제3항에 따라 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각・증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징합니다.

 

 

Q12. 감면 대상인 귀농인이 취득세를 납부한 경우 환급 받을 수 있나요?

 

→지방세기본법 제58조에 따르면 지방자치단체의 장은 지방세의 부과징수가 위법 또는 부당한 것임을 확인한 때에는 즉시 그 처분을 취소하거나 변경하여야 한다고 규정하고 있으므로 당초 신고 납부한 취득세가 비과세 대상임이 확인된다면 과세관청에서 직권으로 취소할 수 있습니다.

 

→기 납부한 지방세의 환급은 당초 처분의 취소 또는 변경(감액)을 전제로 하며 처분의 취소 및 변경은 부과 제척기간인 5년 이내에 가능합니다.

 

→그러므로 당초 귀농인 감면 요건에 충족하여 감면 대상이었으나 신고 납부하였다면 부과 제척기간인 5년 이내에 관할 시・군청에 환급 요청하시면 환급받을 수 있습니다.

 

 

Q13. 농지를 임대하여 수익이 발생하면 종합소득세나 부가가치세 신고 대상인가요?

 

→부가가치세법 시행령 제3조제1항제6호에 다라 실제 작물 경작지로 사용되는 농지 임대업의 경우 부가가치세 신고 및 납부의무는 없습니다.

 

→소득세법 제12조에 따라 해당 농지를 농산물 경작 등의 농사목적으로 농지를 임대한 것은 소득세가 비과세되는 것이며, 비과세되는 사업소득인 농지임대에 따른 소득이란 임차인에게 농지를 논・밭의 본래 목적인 작물생산에 이용하게 하고 받는 소득을 말합니다. 

 

 

Q14. 농지에 대한 재산세는 몇 % 부과되나요?

 

→지방세법 제106조에 따르면 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하여 부과하고 공장용지・전・답・과수원・목장용지・산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야 등은 분리과세대상으로 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

 

→납세지는 토지의 소재지 시・군・구로 분리과세대상인 농지 등은 공시지가의 0.07%를 매년 9월 15일부터 9월 30일까지 보통징수 방법에 따라 고지 납부합니다.

 

 

Q15. 농지나 임야가 종합부동산세 납부 대상인가요?

 

→종합부동산세법 제11조에 따라 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세기준일(6월 1일) 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자, 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세 대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자에게 부과・징수합니다.

 

→그러므로 분리과세대상인 농지・임야(보전산지)・목장용지는 재산세 납부대상이지만 종합부동산세 납부대상은 아니며, 종합합산과세대상인 나대지, 잡종지, 농업 등 본래의 목적으로 사용하지 아니한 농지・임야・목장용지 등은 재산세와 종합부동산세 납부 대상입니다.

 

 

Q16. 취득할 때 기준시가로 신고한 토지를 양도할 때 실거래가격으로 신고하나요?

 

→소득세법 제100조제1항에 따라 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(매매사례가액・감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 다릅니다.

 

→그러므로 당시 매매계약서나 통장 거래내역 등 실지거래내역을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 취득 당시 실거래가격으로 신고하면 됩니다.

 

Q17. 취득 당시 가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 어떻게 적용하나요?

 

→양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액인 매매사례가액을 적용하고, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것을 신빙성이 있다고 인정되는 경우 감정평가금액을 적용하며, 매매사례가액이나 감정평가액을 확인할 수 없다면 환산가액을 적용하는데 환산가액은 양도 당시의 실제 거래가격에 취득 당시의 기준시가를 곱한 다음 양도 당시의 기준시가로 나누면 됩니다.

 

 

Q18. 경계측량비용을 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제 받을 수 있나요?

 

→토지의 면적확인 또는 소유권을 구분하기 위한 경계측량비용 및 설계비용의 경우에는 토지의 가치를 현실적으로 증대시키는 자본적 지출에 해당하지 않으므로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.

 

 

Q19. 논을 밭으로 성토한 비용은 필요경비로 공제 받을 수 있나요?

 

→소득세법 시행령 제163조제3항에서 규정하는 양도자산의 용도변경・개량을 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 공제 받을 수 있습니다.

 

 

Q20. 농사하면서 지출된 교통비나 식비도 필요경비로 공제 받을 수 있나요?

 

→토지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되나 교통비나 식비는 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

 

Q21.  서울에 거주하는 사람이 양평에 있는 농지를 자경하고 양도하면 사업용 토지에 해당하나요?

 

→소득세법 제104조의3제1항에 따라 농지는 소유자가 농지 소재지 시・군・구(자치구)나 이와 연접된 시・군・구 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역에 사실상 거주(재촌)하면서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 종사(자경)하고 양도할 때 사업용 토지에 해당됩니다.

 

→그러므로 자경은 하였으나 농지 소재지에 거주(재촌)하지 않는 경우 비사업용 토지에 해당됩니다. 다만, 주말・체험영농 목적으로 취득한 농지 등 소득세법 시행령 168조의8, 같은 법 시행규칙 83조의5에 해당되는 농지는 재촌・자경하지 않고 처분해도 사업용 토지에 해당됩니다.

 

 

Q22. 토지 소재지로부터 직선거리 30km란 토지 소재지로부터 주소지까지 인가요?

 

→토지(농지, 임야) 소재지로부터 직선거리 30km 이내 지역은 해당 농지로부터 소유자가 거주하는 시・군・구의 경계선까지의 거리가 아닌 소유자가 거주하는 주소까지의 거리가 30km 이내인 지역을 의미합니다. 

 

 

Q23. 사업소득이나 근로소득이 3,700만 원 이상이면 자경기간에서 제외하나요?

 

→소득세법 시행령 제168조의8제2항에 따라 자경한 기간의 판정에 관하여는 조세특례제한법 시행령 제66조제14항을 준용하고, 조세특례제한법 시행령 제66조14항에는 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다) 또는 거주자 각각의 소득세법 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업・임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3,700만 원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외합니다.

 

 

Q24. 10년 소유한 농지를 양도직전 2년간 자경하고 양도하면 사업용 토지에 해당?

 

→소득세법 시행령 제168조의6의 규정에 따라 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 3년, 3년 중 2년, 전체의 60% 이상을 농지 소재지에 거주(재촌)하면서 자경하고 양도하는 경우 사업용 토지에 해당되므로 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌・자경 요건을 충족하였으므로 사업용 토지에 해당됩니다.

 

Q25. 주말・체험영농 목적으로 취득한 농지를 양도하면 사업용 토지에 해당되나요?

 

→소득세법 시행령 제168조의8제3항제1호에 따라 농업인이 아닌 개인이 세대별로 1,000㎡ 미만인 농지를 주말・체험영농 목적으로 취득하고 양도하면 재촌・자경 여부에 관계없이 사업용 토지에 해당됩니다.

 

 

Q26. 주말・체험영농 목적으로 취득 후 추가로 취득하여 1,000㎡ 이상인 경우에는?

 

→농지법 제6조에 따른 주말・체험영농이란 세대를 기준으로 농업인이 아닌 개인이 1,000㎡ 미만인 농지에서 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말하고, 1,000㎡ 미만에는 보유하고 있는 농지 면적과 취득하는 농지 면적을 합산합니다.

 

→그러므로 주말・체험영농 목적으로 취득한 후 추가 취득하여 1,000㎡ 이상인 농지를 처분할 때는 재촌・자경 요건에 적합하지 않으면 비사업용 토지에 해당됩니다.