『농지민원 : 농업진흥지역(절대농지)에 대하여Ⅰ』

안녕하세요, 소공소곤입니다.

 

저희 사무실이 있는 평택시 지제동의 농업진흥구역이 올해 1월 달에 해제되었습니다. 「도로, 하천, 주변 개발 등으로 인한 잔여면적이 3ha 이하인 경우」에 해당한다는 이유였습니다. 제가 그 내용에 대해서 포스팅을 남긴 적이 있다 보니,  관련하여 농업진흥지역의 해제 등에 대하여 궁금해 하시는 분들이 많이 계신 것 같았습니다. 

스스로 농지법에 대해 공부해 보자는 차원에서 농림축산식품부가 발간했던 농지민원 사례집의 내용들을 시리즈로 정리해서 올려드린 적이 있으나, 그것만으로 내용이 부족했던 것 같아 농지민원 사례를 조금 더 모아봤습니다. 앞으로 몇 차례에 걸쳐서 포스팅할 예정입니다.

 

오늘의 포스팅은 농지법 중에서도 가장 관심도가 높은 키워드 중에 하나인 농업진흥지역(절대농지)에 대하여 입니다.

 

 

 

<이번 포스팅, 민원사례(질문) 목차>

↓관련 민원사례↓↓

개별 민원들을 모아놓은 것이기 때문에 중복되는 답변 내용들이 있습니다.

<농업진흥지역(절대농지)>

 

Q1. 지목이 전・답・과수원이 아닌 토지도 농업진흥지역이 있나요?

 

→농업진흥지역은 농지법 제28조에 따라 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정합니다.

 

→농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로서 농지 조성사업 또는 농업기반정비 사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 대상으로 지정합니다.

 

→농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정합니다.

 

→위와 같이 농업진흥지역은 필지별로 지정하지 않고 구획으로 지정하므로 농지(전・답・과수원)가 아닌 대지, 임야 등 모든 지목을 상대로 지정합니다.

 

 

Q2. 경지정리 되어 있지 아니한 농지도 농업진흥지역으로 지정할 수 있나요?

 

→해당 지역 토지가 경지정리 등이 되어 있지 않더라도 집단화되어 있어 농업진흥지역 지정 요건에 적합하면 지정할 수 있습니다.

 

 

Q3. 토지이용계획확인서에 자연녹지지역, 전으로 되어 있으면 농업진흥지역 밖 농지인가요?

 

→토지이용계획확인서에 지목이 농지(전・답・과수원)로 되어 있으면서 농업진흥구역이나 농업보호구역으로 표시되어 있지 않다면 농업진흥지역 밖 농지입니다.

 

 

Q4. 주택이 밀집한 자연부락도 농업진흥지역으로 지정했나요?

 

→'92. 12. 24일 농업진흥지역 지정 당시 ①서울특별시의 녹지지역 ②국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 관광진흥법 등 토지이용 관련 법률에 따라 다른 용도로 이미 지정된 용도구역 등으로서 지정목적에 이용될 것이 확실한 지역 ③1ha 미만의 구역 내에 10호 이상 밀집된 자연부락 ④인근 지역의 개발 등으로 인하여 농업환경이 열악하여 농지로서 보존가치가 현저히 떨어지는 등 농업목적으로 계속하여 보전하는 것이 불합리한 지역은 농업진흥지역에서 제외하였습니다.

 

 

Q5. 일반음식점을 운영하고자 농업진흥구역을 해제할 수 있나요?

 

→농지법 제31조 및 같은 법 시행령 제28조에 따라 ①국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한한다) ②도시지역안에 주거지역・상업지역・공업지역 또는 도시・군계획시설을 지정 또는 결정하기 위하여 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우 ③해당 지역 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하고 그 토지의 면적이 30,000㎡ 이하인 경우에만 해제할 수 있으므로 이에 해당되지 않으면 해제할 수 없습니다. 

 

 

Q6. 사도로 분리된 토지 면적이 30,000㎡ 이하인 경우 농업진흥지역을 해제할 수 있나요?

 

→농지법 시행령 제28조제1항다목에 따른 "해당 지역 여건변화"란 도로법 제10조에 따른 도로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제7호에 따른 도로(폭 8m 미만인 소로는 제외한다), 하천법 제2조제1호에 따른 하천, 철도산업 발전 기본법 제3조제1호에 따른 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말합니다.

 

→그러므로 사도법에 따른 사도로 준공되고 자투리된 토지 면적이 30,000㎡ 이하인 경우 해제할 수 없습니다.

 

 

Q7. 자투리된 토지 면적이 30,000㎡ 초과된 경우에도 농업진흥지역을 해제할 수 있나요?

 

→농지법 시행령 제28조제2항에 따르면 시・도지사는 농림축산식품부장관리 해당 지역의 여건변화로 농업진흥지역을 해제하거나, 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 특별한 필요가 있다고 인정하여 농업진흥지역의 해제 또는 변경 기간을 고시한 경우에는 농업진흥지역을 해제하거나 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있습니다.

 

→그러므로 농업진흥구역의 해제 면적을 30,000㎡를 초과하여 고시한 경우에는 그 기간 동안 해제할 수 있습니다.

 

 

Q8. 계획도로로 농지와 분리된 자투리 토지 면적이 30,000㎡ 이하인 경우 해제 할 수 있나요?

 

→계획도로로는 해제할 수 없고 추후 도로 등이 준공되어 농지와 분리된 자투리 토지 면적이 30,000㎡ 이하인 경우 해제할 수 있습니다.

 

 

Q9. 자투리된 토지로 30,000㎡ 이하인 경우 보전가치에 관계없이 모두 해제되나요?

 

→도로 개설 등으로 집단화된 농업진흥지역과 완전히 분리된 자투리지역은 농지 보전가치 등에 대한 검토 없이 해제할 수 있습니다.

 

 

Q10. 농업진흥지역 지정 이전부터 있던 대지를 농업진흥지역 밖으로 변경할 수 있나요?

 

→농업진흥지역 지정(1992.12.24) 이전에 지목이 대지・공장용지로 지정된 토지에 대해서는 농업진흥지역 상세도 작성계획 및 세부작성지침(1998.1.22) 및 농업진흥지역 상세도 및 토지조서 보완・관리 요령(2001.8.13)에 따라 시・도지사가 직권으로 농업진흥지역 밖으로 정정할 수 있습니다.

 

→또한, 지정 당시 지정 대상 지역이 아닌 취락지역, 산림보호구역, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 관광휴양지역, 개발촉진지역이 지정되는 등 행정착오로 지정된 지역도 직권 정정 대상입니다.

 

→그러므로 지정 당시 대지가 농업진흥지역으로 지정되었다면 해당 시・도에서 직권으로 농업진흥지역을 정정할 수 있습니다.

 

 

Q11. 농업진흥지역 해제 대상인 경우 농림축산식품부에 농업진흥지역 해제를 언제 요청하나요?

 

→시・도지사는 도시・군 관리계획변경 또는 도시・군 관리계획변경이 의제되는 각종 지구・구역 등의 지정을 위하여 농지전용허가 협의가 전제되는 협의를 완료한 후 농지전용협의 요청이 있는 경우에 농업진흥지역 해제 승인을 요청합니다.

 

→다만, 도시・군 관리계획변경 등을 위한 협의와 실시계획・조성계획 등의 승인을 위한 농지전용허가 협의의 요청이 동시에 있는 경우에는 농업・농촌 및 식품산업 정책심의회의 심의 등의 절차를 거쳐 도시・군 관리계획변경 등 협의와 농업진흥지역 해제 승인을 동시에 요청할 수 있습니다.

 

 

Q12. 토지이용계획확인서와 고시 도면이 다른 경우 고시도면을 기준으로 하나요?

 

→농업진흥지역 관리규정(농림축산식품부 훈령) 제11조제2항에 따라 지정 고시 도면과 토지 조서가 다른 경우에는 지정 고시 도면을 기준으로 판단하므로 해당 토지는 농업진흥구역에 해당됩니다.

 

 

Q13. 도시지역이면서 농업진흥구역에서 농업진흥구역 행위제한 규정을 적용하나요?

 

→도시지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 및 같은 법 시행령 제30조에 따라 도시・군 관리계획으로 지정하고 농업진흥지역은 농지법 제28조에 따라 지정하므로 해당 법률에서 정한 행위제한을 각각 적용합니다.

 

→다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조제5항제3호에 따라 농림지역 중 농업진흥지역인 경우에는 농지법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

 

Q14. 농지를 한국농어촌공사에 매수 청구할 수 있나요?

 

→농업진흥지역 내 면적이 1,983㎡ 이상인 전・답인 농지는 매수 청구할 수 있으나 영농규모 확대 및 집단화를 위하여 불가피한 경우 면적이 1,983㎡ 이상인 경지정리된 논 또는 밭기반정비사업이 완료된 밭도 가능합니다.

 

→한국농어촌공사는 매수 청구를 받으면 공시지가와 인근지역의 실제 거래가격 및 현지조사 가격 등을 고려하여 농지소유자와 합의하여 결정합니다.

 

 

Q15. 농업진흥구역 지목이 대지인 토지에 일반주택을 건축할 수 있나요?

 

→농지법 제32조제1항에 따라 대지 등 지목에 관계없이 농업진흥구역으로 지정된 토지는 농지법 제32조에 따른 농업진흥구역 행위제한 규정을 적용하므로 일반 주택은 건축할 수 없습니다.

 

 

Q16. 농업진흥구역에서 농업인 주택으로 전용 받고 준공 후 일반주택으로 사용할 수 있나요?

 

→농업진흥구역 밖에서 농업인 주택으로 준공 후 5년이 경과되면 농지법에 따른 용도변경승인 대상이 아니므로 일반주택으로 사용할 수 있으나, 농업진흥구역에서는 농지법 제32조제1항에 따라 5년이 경과되어도 농업진흥구역 행위제한 규정을 적용하므로 일반주택으로 사용할 수 없습니다.

 

 

Q17. 농업진흥지역에서 농업용 창고로 준공 후 5년 경과 후 농산물가공공장으로 용도변경 할 때 농지법 시행령 제44조에 따른 폐수 관련 업종은 불허되나요?

 

→농업진흥지역에서 농업용 창고로 준공 후 5년이 경과되어도 농지법 제32조에 따른 농업진흥지역 행위제한 규정은 적용하지만 용도변경승인 대상은 아니므로 농지법 시행령 제44조 규정을 적용하지 않아 가능합니다.

 

 

Q18. 용도증명서를 발급 받고 지목 변경된 농업인 주택 부지가 농업진흥구역으로 지정된 경우 제1종근린생활시설로 용도변경 할 수 있나요?

 

→농지법 제32조제3항에 따르면 농업진흥지역 지정 당시('92.12.24) 관계법령에 따라 인가・허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의 건축물・공작물 기타 시설에 대하여는 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

→그러므로 '92.12.24일 이전에 농지전용(용도증명서를 포함한다) 절차를 이행하고 준공된 농가주택은 농지법 제32조를 적용하지 않으므로 건축법에 따른 용도변경승인 받고 제1종근린생활시설로 변경할 수 있습니다.

 

 

Q19. 농업진흥지역 지정 이전 준공된 건축물의 잔여부지에 새로운 시설을 설치할 수 있나요?

 

→농림축산식품부 지침(2010.2.1)에 따르면 농업진흥지역 지정 당시 설치된 기존시설의 용도변경은 물론 기존시설을 증축하거나 잔여부지에 새로운 시설을 설치하는 경우에도 농업진흥지역에서의 토지이용행위제한 규정을 적용하지 않으므로 가능합니다.

 

 

Q20. 농업진흥지역 지정 이전 대지인 토지는 농업진흥지역 행위제한 규정을 적용하지 않나요?

 

→농업진흥지역 지정 당시 허가 받고 건축물관리대장에 등재된 건축물이라면 농지법 제32조제1항 및 제2항의 행위제한 규정을 적용하지 않으나 지정 당시 대지에 건축물을 신축할 때에는 농업진흥지역 행위제한 규정에 적용합니다.

 

 

Q21. 농업진흥지역 지정 이전에 준공된 농가주택을 일반음식점으로 용도변경 할 수 있나요?

 

→농지법 제32조제3항에 따라 농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가・허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의 건축물・공작물과 그 밖ㅇ의 시설에 대하여는 농업진흥지역 행위제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

→국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조제5항제3호에 따르면 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도・종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조제1항 내지 제4항 규정에도 불구하고 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

→그러므로 농업진흥지역 지정 이전에 농지전용 받고 준공된 건축물은 농지법에 따른 행위제한 규정도 적용하지 않고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률도 적용하지 않으므로 일반음식점으로 용도변경 할 수 있습니다.

 

 

Q22. 전용 받고 건축 중에 농업진흥구역으로 지정된 주택을 음식점으로 변경할 수 있나요?

 

→농지법 제32조제4항에 따르면 농업진흥지역의 지정 당시 관계 법령에 따라 건축물의 건축, 공작물 기타 시설의 설치나 토지의 형질변경 기타 이에 준하는 행위에 대한 인가・허가・승인 등을 얻거나 신고하고 사업을 시행중에 있는 자(관계 법령에 따라 인가・허가 또는 승인 등을 얻거나 신고할 필요가 없는 경우에는 공사 또는 사업에 착수한 자)의 경우에는 그 공사 또는 사업에 한하여 농업진흥지역의 행위제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

→그러므로 허가 받은 자가 그 시설에 대해서만 행위제한 규정을 적용하지 않으므로 일반음식점으로 용도변경 할 수 없습니다.

 

 

Q23. '72년부터 주택이 있었다는 것이 항공측량자료에서 확인되면 농지법을 적용하나요?

 

→농지의 보전 및 이용에 관한 법률 시행('73. 1. 1.) 이전부터 다른 용도로 사용한 것이 항공측량자료 등 객관적인 자료에 의해 확인되면 농지법에 따른 농지가 아닙니다. 

 

→농업진흥지역의 지정 당시('92.12.24) 관계법령에 따라 인가・허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치한 기존의 건축물・공작물 기타 시설에 대하여는 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

→그러므로 '72년 이전 무허가 건축물은 농지법에 따라 적법한 건축물에 해당되고 농업진흥지역 지정 당시 적법한 건축물은 농업진흥지역 행위제한 규정을 적용하지 않으므로 농업진흥지역 행위제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

 

Q24. 농업진흥지역 지정 당시 공장 설립승인 받고 운영 중인 공장을 추가 전용할 수 있나요?

 

→기업활동 규제완화에 관환 특별조치법 제16조에 따르면 중소기업자가 소유한 공장으로서 농업진흥지역의 지정 당시 동 지역 안에 있던 공장에 대하여는 농지법 제32조의 행위제한 규정에도 불구하고 기존 공장의 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 3,000㎡의 범위 내에서 공장증설을 승인할 수 있습니다.

 

→다만, 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요한 경우로서 국제법규, 수출상대국 또는 국내의 법령에서 규정된 규격, 인정, 안전, 위생기준 등을 충족하기 위하여 불가피하다고 인정되는 경우에는 12,000㎡ 이내에서 공장증설을 승인할 수 있으므로 농업진흥지역에서 상기 사항에 해당되는 공장을 증설하고자 할 때에는 농업진흥지역을 해제하지 않고 설치할 수 있습니다.

 

 

Q25. 농업진흥구역이 지역특구로 지정되면 농지법 제32조를 적용하지 않나요?

 

→규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 규제특례법 제36조제3항에 따라 특화사업자는 특화사업을 위하여 필요하면 농지법 제32조에도 불구하고 농업진흥구역 및 농업보호구역에 농림축산식품부장관이 정하여 고시하는 시설을 설치할 수 있습니다.

 

→그러나 특구사업의 성격상 도시・군 관리계획변경(용도지역 변경 등)을 통해 농업진흥지역 해제 후 시설을 설치하고 있으므로 고시한 시설은 없습니다.

 

 

Q26. 경지정리 등 농업생산기반시설이 정비된 논에 축사를 건축할 수 있나요?

 

→농지법 시행령 제2조제3항제2호에 따라 축사는 농지의 범위에 포함되므로 농지전용허가나 신고하지 않고 설치할 수 있으나, 건축허가나 신고 또는 가설건축물 축조신고, 개발행위허가 절차는 이행하여야 합니다. 다만, 농지법 제41조에 따라 농지전용 대상이 아니므로 지목변경은 할 수 없습니다.

 

 

Q27. 농업진흥구역에 유기성오니로 사육하는 지렁이 사육장을 설치할 수 있나요?

 

→법제처 법령해석례(안건번호 16-0026)에 따르면 유기성 오니를 먹여 지렁이를 기르는 시설이 폐기물관리법에 따른 폐기물 재활용시설에 해당하는 경우에도 농지법 시행령 제29조제1항제4호에 따라 농업진흥구역에 설치할 수 있는 축사에 해당합니다.

 

※축산법에 따른 가축의 종류 

 

ο 소, 말, 양(염소 등 산양을 포함), 돼지, 사슴, 닭, 오리, 거위, 칠면조, 메추리, 타조, 꿩, 노새, 당나귀, 토끼, 개, 기러기, 꿀벌

ο 오소리, 십자매, 금화조, 문조, 호금조, 금정조, 소문조, 남양청홍조, 붉은머리청홍조, 카나리아, 앵무, 비둘기, 금계, 은계, 백한, 공작, 지렁이

 

 

Q28. 농업진흥구역에서 버섯 종균배양시설을 별도로 설치할 수 있나요?

 

→버섯재배사와 연접하여 설치하는 경우 해당 시설의 부속시설로 농지전용 받지 않고 설치할 수 있으나, 농업인이나 농업법인이 직접 사용하기 위한 종자 생산시설은 농지법 시행규칙 제24조에 따른 농업용 시설로 농지전용 대상입니다.

 

 

Q29. 축사의 관리사에 주방이나 방을 설치할 수 있나요?

 

→농지법 시행규칙 제3조제2항제1호에 따라 축사와 그 부속시설인 관리사는 농지의 범위에 포함됩니다.

 

→"관리사"란 축사와 연접하여 설치하면서 축산업을 경영하기 위한 축사시설의 관리 또는 자기가 생산한 축산물을 처리하기 위한 시설로서 연면적 33㎡ 이내인 시설로 주거목적이 아닌 경우로 한정합니다.

 

→그러므로 주거목적으로 사용하기 위하여 주택 형태의 거실, 주방, 욕실 등이 설치된 경우 관리사로 볼 수 없어 농지전용을 받아야 합니다.

 

 

Q30. 축사의 부속시설인 관리사 연면적이 33㎡를 초과하면 불법 농지에 해당되나요?

 

→2007년 7월 4일부터 축사의 부속시설인 관리사는 농지전용 받지 않고 설치할 수 있었으나 2014. 4. 2일부터 농지법 시행규칙 제3조가 개정되어 축사의 관리사 연면적이 33㎡로 규정되었습니다.

 

→그러므로 2014. 4. 2일 이후 농지전용 받지 않고 33㎡를 초과하여 설치한 축사의 부속시설인 관리사는 불법 농지에 해당됩니다.