『부동산 중개계약』왜 전속중개가 더 유리할까?

공인중개사 자격증 공부를 할 때, 어떤 강사분께서 전속중개제도에 대해 말씀하신 적이 있습니다. 부동산 매도자 입장에서도 빠른 매매를 위해서는 오히려 전속중개를 이용하는 것이 효과적이라는 이야기였습니다. 실제로 공인중개사로서 업무를 시작해보니, 중개업자뿐만 아니라 고객에게도 이익이 되는 제도라며 전속중개의 필요성을 어필하시며 강사님의 말에 더욱더 공감을 하게 됩니다. 일반적으로 많은 중개업자에 매도의뢰를 하면, 홍보가 많아져서 매매가 잘 될 거라고 생각하시는 분들이 많을 텐데요. 그렇다면 왜 일반적 상식과 다르게 일반중개가 불리한 상황이 발생하는 걸까요? 공인중개사들의 입장에서 간단하게 이유를 들어보겠습니다.

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우선, 매도자분들도 중개업자들이 실력이 있는 분인가 어떤 분인가 나름대로 평가를 하시겠지만, 중개업자들도 매물에 대해 어떠한 메리트가 있는 물건인지 분석을 하게 되죠. ①일반중개의 경우, 조건 등을 봤을 때 홍보의 효과가 떨어질 것이라고 속단되는 물건들은 업무가 바쁘다는 이유로 우선순위에서 밀려나갈 수밖에 없습니다. 이러한 매물에 대한 일반적인 평가는 다른 중개업자들이라고 별반 다르지 않을 것이기에 좋은 조건의 매물이 아니라면 제대로 홍보조차 안 될 가능성이 높습니다. 잘 팔릴 것 같지도 않고, 다른 중개업자들과 경쟁을 하면서까지 홍보에 많은 노력을 쏟기에는 그 효과에 대해 의문이 들 수밖에 없거든요. 매도자분들은 중개업자들의 기회비용까지는 감안하면서 생각을 하시는 경우가 별로 없지만, 권리분석부터 브리핑까지의 시간비용과, 건별로 나가는 홍보비용에 각종 서류비까지 생각하면 적지 않은 비용이 소요됩니다. 거기에 공동중개가 되었을 때의 수수료 분쟁의 소지가 있으니, 자신 없는 매물에 적극적으로 매달릴 수 없는 현실적인 이유들이 존재하는 것이죠.  

 

즉, 가장 먼저 계약한 중개업자만 수수료를 얻어갈 수 있는 구조 속에서는 계약을 위한 수단만 존재할 뿐, 물건분석이나 홍보, 그 외의 부가적인 서비스의 질을 기대하기 힘들어집니다. 계약가능한 물건들만 골라 최소한의 노력으로 계약만을 위한 중개를 하는 중개업자들이 늘어나기 때문이죠. 그러면 평소에 제대로 된 정보수집이 미비할 수밖에 없고, 정작 비슷한 조건을 찾는 고객분이 갑자기 나타나더라도 제대로 된 브리핑이 될 리가 없어, 중개 실패로 이어질 가능성이 농후합니다.

 

그렇다면, ②전속중개의 경우라면 어떨까요? 컨설팅 방식이 아닌 일반적인 전속중개의 경우라도, 계약기간 3개월동안은 이 매물에 대하여 경쟁자가 없는 상태가 됩니다. 약간 불리한 조건의 매물이라도 오로지 나의 홍보능력의 여하에 따라 중개수수료 100%를 얻어 갈 수 있게 되는 것이죠. 이러한 전속중개를 통해 중개업자는 책임감을 가진 중개를 위해 자료 준비와 권리분석 등을 치밀하게 하고, 의뢰인에게 확인 설명을 보다 정확하게 하는 것이 가능해집니다. 매도인 입장에서는 같은 중개수수료를 지불하고도 상세한 물건 정보와 부가 서비스를 제공받을 수 있는 것이죠. 가장 큰 장점은 경쟁자가 없으니 본인이 준비한 모든 정보들을 쉽게 노출시킬 수 있고, 매수고객들을 쉽게 유인할 수 있기 때문에 오히려 매매기간이 단축될 여지가 많아진다는 것입니다.

 

부동산 중개업계 측면에서도, 전속중개가 일반화 되면 의뢰인들에게 선택받기 위한 처절한 개선들이 이루어질 것입니다. 그러면 치열한 경쟁 속에서 서비스의 질이 떨어지거나, 태만하고 실력 없는 공인중개사들은 퇴출당하고, 불법업소들도 많이 근절시킬 수 있을 것으로 기대가 되는 제도입니다. 중개업의 선진화와 시장 안정을 위해서는 언젠가는 전속중개에 대한 다양한 입법 활동이 필요해 보입니다.

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계약서 작성의 번거로움과 그에 따르는 위약금 등의 구속과 같이 매도자들에게 전속중개계약을 기피하게 하는 요소들도 분명 있지만, 매물을 가능한 많은 중개업자에 내놓아야 매매가 빨리 이루어질 것이라는 일반적인 맹신에 대해서는 저희가 한번 생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다. 

 

이어지는 내용으로 다음 포스팅에는 허위매물에 대해서도 조금 이야기 해보겠습니다. 

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[【관련 포스팅】 - 4. 부동산 허위매물, 왜 사라지지 않을까?

4. 부동산 허위매물, 왜 사라지지 않을까?