『농지민원 사례집』1. 농지의 정의 및 취득에 대하여

안녕하세요, 소공소곤입니다. 

 

평택시는 주한미군기지 이전과, 고덕국제신도시 등 각종 국책사업과 개발로 농경지 면적이 꾸준히 줄어들고 있습니다. 최근 10년 동안 10%가 넘는 농경지가 감소되었다고 하는데요. 그럼에도 불구하고 아직까지 경기도에서 가장 높은 경지면적 비율을 보이고 있는 곳 중 하나가 평택시입니다. (잡담…)

 

저희 사무실이 있는 지제동도 주변이 다 논밭입니다.. 농업진흥지역도 넓게 펼쳐져 있지만, 계획관리지역 안에도 지목이 전・답・과수원인 토지가 대부분이죠. 서울과 일부 대도시들을 제외하면, 전국 어디를 가도 농지 투성이인 대한민국입니다.

 

그렇기에 농지에 대한 민원은 항상 끝이 없습니다. 저 같은 중개업자들도 그렇지만, 토지에 관심 있는 분들이라면 '농지'에 대해서 필수적으로 많은 공부가 필요합니다. 그래서 스스로 공부도 할 겸, 앞으로 농지에 대한 내용들을 자주 포스팅해 나가려고 합니다.

 

오늘은 농림축산식품부 농지과에서 2018년도에 발간한 『농지민원 사례집』을 소개해 드리고 싶습니다. 전체 240페이지 달하는 내용이다 보니, 한 번에 전부를 포스팅하기는 벅찹니다. 그래서 「농지의 정의 및 취득」에 관한 민원들을 먼저 정리해 드리겠습니다. (시간이 날 때마다 카테고리별로 정리해서 올리겠습니다.)

 

붉을수록 농지 필지가 많다는 뜻. 평택시도 많은 편.. (경기도만 표시)

 

↓↓관련 민원사례↓↓

개별 민원들을 모아놓은 것이기 때문에 중복되는 답변 내용들이 있습니다.

 

 

※농지의 정의

 

ο 지목이 전・답 또는 과수원으로 되어 있는 토지와 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말함

ο 또한, 위 토지의 개량시설(유지, 양・배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치하는 고정식온실・버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 부지, 축사와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설의 부지, 농막・간이퇴비장 또는 간이액비저장소의 부지도 농지에 해당

 

※농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되더라도 농지로 보지 않는 경우

 

ο 종전의 『농지의 보전 및 이용에 관한 법률』 시행일(1973. 1. 1.) 이전부터 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지 외의 용도로 이용되고 있는 토지

ο 『초지법』에 따라 조성된 토지

ο 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전・답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지(2016. 1. 21. 시행)

ο 조경 목적으로 다년생식물을 재배하는 경우

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Q1. 농지법상 농지에 해당하지 않는 경우는?

 

→초지법상 초지, 전용목적사업이 완료된 농지, 전・답, 과수원이 아닌 토지(임야 제외)로서 경작 3년 미만 토지・조경 목적 재배 농지 등

 

ο 농지란 지목이 전・답 또는 과수원으로 되어 있는 토지와 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말하며, 농지에 해당하지 않는 경우는 아래와 같습니다.

 -「초지법」에 따라 조성된 토지

 -지목이 전・답, 과수원이 아닌 토지(임야 제외)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지

 -지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

 -전・답, 과수원이 아닌 토지에 조경 목적으로 다년생식물을 재배하는 경우

 -종전의 「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」 시행일(1973. 1. 1.) 이전부터 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지 외의 용도로 이용되고 있는 토지

 -지목은 전・답, 과수원이나 전용목적사업이 완료(준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물 관리대장에 등재된 날)된 토지

 

Q2. 전・답, 과수원이 황폐화, 임야화되거나 불법건축물 설치 등으로 농업경영에 이용할 수 없는 경우도 농지인지?

 

→농지에 해당하며, 농지로 원상복구되어야 할 토지임

 

ο 농지로 원상복구되어야 할 토지로서 여전히 농지에 해당합니다.

 -농지를 방치하여 황폐화, 임야화 된 경우이거나, 농지전용허가를 받지 아니하고 건축물의 토지 등 타 용도로 사용(불법 전용)되어, 농업경영에 이용하지 않는 경우라고 하더라도 해당 토지는 원상복구되어야 할 농지에 해당합니다.

 

ο 취득하려는 경우에는 사전에 원상복구하여야 하며, 불가피한 경우 원상복구 계획을 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

Q3. 농업인의 범위와 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자란?

 

ο 『농지법 시행령』 제3조에 따른 농업인의 범위는 다음과 같습니다.

① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

② 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

③ 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실・버섯재배사・비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자

⑤ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

 

ο 또한, 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자란 농업법인, 농장주 등 농업 경영주와 1년 중 90일 이상 농업경영이나 농지경작 활동의 피고용인으로 종사한다는 고용계약을 체결하고 농업경영이나 농지경작 활동에 참가(실제로 노동력을 제공)하였거나, 농업인의 가족으로서 1년 중 90일 이상 농업경영이나 농지경작 활동에 참가(실제로 노동력을 제공)한 자를 의미합니다.

 

※일반적인 농업인의 기준은 「농업・농촌 및 식품산업 기본법」시행령 제3조에서 정하고 있습니다.

 

Q4. 실제 농작물 경작에 이용되고 있는 지목이 임야인 토지가 농지인지?

 

→임야는 산지전용허가를 거쳐 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 경우에 농지에 해당(2016. 1. 21. 시행)

 

ο "농지"란 전・답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다(『농지법』 제2조제1호의 가목)

 -다만, 다음의 토지는 농지의 범위에서 제외합니다.

  ① 지목이 전・답, 과수원이 아닌 토지(임야는 제외)로서 농작물 경작지 또는 제1항 각 호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지

  ② 지목이 임야인 토지로서 『산지관리법』에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

  ③ 『초지법』에 따라 조성된 초지

 

ο 즉, 지목이 임야인 토지는 산지전용허가를 거쳐 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 경우에 농지법상 농지에 해당합니다.

 

Q5. 지목이 임야, 잡종지 등인 토지에 고정식온실을 설치하여 5년 동안 농작물 재배 시 해당 토지가 『농지법』상 농지인지?

 

→지목이 임야, 잡종지 등인 토지에 처음부터 고정식온실을 설치하여 농작물을 재배한 경우라면 『농지법』상 농지로 볼 수 없음

 

ο "농지"란 전・답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지(『농지법』 제2조제1호의 가목)와, "농지"의 개량시설, "농지"에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지를 말합니다.(『농지법』 제2조제1호의 나목)

 

ο 따라서, 농지가 아닌 임야, 잡종지 등 토지에 설치하는 농축산물시설인 고정식온실의 부지는 농지법상 농지에 해당하지 않습니다.

 

Q6. 사실상 농지라는 객관적인 자료는?

 

→사실상 농지에 대한 판단은 관할기관에서 항공사진, 과세자료 등을 포함한 공부상 자료를 통한 사실관계 확인, 현지조사 등을 거쳐 판단하여야 함

 

ο “농지”란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.(『농지법』제2조제1호, 『농지법 시행령』제2조)   

 - ‘그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지’란 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(임야는 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 이상인 토지(사실상 농지)를 말합니다.

 

ο 사실상 농지인지 대한 판단은 관할기관에서 항공사진, 과세자료 등을 포함한 공부상 자료를 통한 사실관계 확인, 현지조사 등을 거쳐 판단하여야 하며, 사실상 농지로 확인은 농지 소유자에게 입증을 요구할 수 있습니다.

 -입증자료로는 종자구입, 비료・농약 등 농자재구입 영수증, 농작물판매 증빙자료 등을 활용하여 확인하면 됩니다.

 

Q7. 지목이 논・밭・과수원이 아닌 농지의 개량시설을 다른 용도로 이용하고자 할 경우 농지전용허가를 받아야 하는지?

 

→지목을 불문하고 농지의 개량시설인 유지, 양・배수시설, 수로, 농로, 제방 등의 부지는 농지에 해당됨

 

ο 농지의 개량시설이란 유지, 양・배수시설, 수로, 농로, 제방과 농지보전이나 이용에 필요한 시설로 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단・흙막기・방풍림 등의 시설을 말합니다.(『농지법 시행령』 제2조제3항제1호)

 

ο 이러한 농지개량시설의 부지를 다른 용도로 이용하고자 하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 합니다.

 

ο 농지개량시설의 부지는 『농어촌 정비법』에 따른 농업생산기반시설관리대장 등재 여부에 관계없이 농지입니다. 또한, 농업생산기반시설의 폐지절차를 거쳤거나 해당 시설로부터 이익을 받은 농지가 없어진 경우에도 동 부지는 농지로 볼 수 있습니다.

 

Q8. 농지에 벌꿀용 저온저장고 설치 시 농지이용행위로 볼 수 있는지?

 

→간이저온저장고를 설치하는 것은 농지이용행위로 볼 수 있음

 

ο 농지에 설치하는 농축산물생산시설에는 고정식온실・버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 부지, 축사와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설과 농막・간이저온저장고・간이퇴비장 또는 간이액비저장조의 부지는 농지에 해당됩니다.

 

ο 다만, 간이저온저장고의 경우에는 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 보관하기 위하여 설치한 시설로 그 규모가 33㎡ 이내만 농지이용행위로 허용됩니다. 따라서 그 규모가 33㎡를 초과하는 경우에는 농지전용대상이 됩니다.

 

Q9. 벚나무 묘목을 식재하였을 경우 농지이용행위에 해당하는지?

 

→조경 목적일 경우 불법전용에 해당됨

 

ο "농지"란 전・답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다. (『농지법』 제2조제1호의 가목)

 

ο 다년생식물의 재배지는 다음 식물의 재배지를 말합니다.  (『농지법 시행령』 제2조제1항)

① 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용 묘목

② 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 생물

③ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것은 제외한다)

 

ο 따라서, 벚나무와 같은 조경 또는 관상용 수목을 재배목적으로 식재하는 경우는 농지이용행위에 해당하나, 조경 목적(정원 등)으로 다년생식물을 식재하는 것은 농지전용 대상에 해당됩니다.

 

Q10. 비닐하우스에서 화훼류 등을 일정 기간 재배하여 판매할 경우 농지이용행위에 해당하는지?

 

→화훼를 재배하여 판매하는 것은 농지이용행위에 해당됨

 

ο “농지”란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다(『농지법』 제2조제1호의 가목)
ο 또한, 농지에 설치하는 고정식온실, 비닐하우스 및 버섯재배사와 그 부속시설의 부지도 농지에 해당합니다(『농지법 시행령』 제2조제3항제2호가목)
ο 따라서, 비닐하우스에서 다년생식물을 직접 재배하거나 인근 농장 등에서 분양받아 재배하여 판매하는 행위는 농지이용행위로 인정할 수 있습니다.

 

Q11. 2007. 7. 4. 이전에 불법으로 설치한 축사부지는 복구되어야 하는 농지인지?

 

→농지에 해당하며 원상회복 조치는 필요하지 않음

 

ο "농지"란 지목이 전・답, 과수원으로 되어 있는 토지와 기타 그 법적 지목을 불문하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지, 그리고

 -농지의 개량시설(유지, 양・배수시설, 수로, 농로, 제방 등)의 부지

 -농지에 설치하는 고정식온실・버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 부지

 -축사・곤충사육사와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설의 부지

 -농막・간이저온저장고・간이퇴비장 또는 간이액비저장조의 부지를 말합니다.

 

ο 이 중 축사와 농림축산식품부령으로 정하는 그 부속시설의 부지는 2007. 7. 4. 시행된 『농지법』(제8352호)에 따라 2007. 7. 4. 부터 농지의 범위에 포함되었으므로, 개정 전 『농지법』에 따라 농지전용허가 또는 신고 절차를 거치지 않은 축사부지라고 하더라도 개정 『농지법』 시행으로 『농지법 시행령』 제2조제3항 및 『농지법 시행령』 제3조제1호의 요건을 갖춘 경우라면 농지라고 보아야 합니다.

 

 -참고로 『농지법』 부칙(제8352호, 2007. 4. 11.) 제12조에는 "2007. 7. 4. 이전 종전의 규정에 따라 농지전용 허가를 받거나 농지전용 신고가 수리된 농축산물 생산시설의 부지는 종전의 규정에 따라 농지로 보지 않는다"는 규정만 있지 농지전용허가를 받지 않은 축사에 대한 규정에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.

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※현법의 『경자유전원칙』에 따라 농지의 소유자격을 원칙적으로 농업인과 농업법인으로 제한

 

ο 농지는 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하거나 이용하려고 하는 경우가 아니면 소유할 수 없으나, 농업인이나 농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지 소유 가능

 -『농지법』 시행일('96. 1. 1.) 이전부터 계속해서 해당 농지를 소유하는 경우

 -국가・지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

 -「초・중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체・농업연구기관・농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 기재자 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지・연구지・실습지 또는 종묘생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

 -주말・체험영농 목적으로 소유하는 세대당 1천㎡ 미만 농지

 -상속(유증)에 의하여 1ha 이내의 농지를 소유하는 경우

 -8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농 당시 소유하는 1ha 이내의 농지

 -평균경사율이 15퍼센트(%) 이상이고 농지집단화 규모가 2ha 미만인 농지(영농여건 불리농지) 등

*영농여건 불리농지는 소유・임대제한 폐지, 신고만으로 농지전용 허용

 

 

※농지취득자격증명 제도

 

ο 농지매수인의 농지소유자격과 소유상한 등을 확인・심사하여 적격자에게만 농지 취득을 허용함으로써 비농업인의 투기적 농지소유를 방지하고 헌법상 경자유전 원칙을 실현하기 위해 도입

 -농지를 취득하려는 자는 농지소재지 시・구・읍・면에 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성・제출하여 영농의사와 능력을 인정받으면 거주지와 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지취득 가능

 

ο 통상 4일이 소요되나 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명을 신청할 수 있는 경우*에 대해서는 2일 이내에 처리

 *학교나 공공단체・농업연구기관・농업생산자단체 등이 시험지・연구지・실습지 등으로 쓰기 위해 취득하는 농지, 전용허가를 받은 농지, 주말・체험영농 농지, 영농여건 불리농지 등

 

ο 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

 -상속으로 농지를 취득하는 경우

 -농업법인의 합병, 공유 농지의 분할 등으로 취득하는 경우

 -담보농지를 취득하는 경우

 -농지전용 협의를 마친 도시지역 안의 주거・상업・공업지역 및 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 농지를 취득하는 경우

 -계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정 시 농지가 포함되어 있는 경우('09. 11. 28. 이후 지정된 경우만 해당)

 -도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역 농지로서 개발행위의 허가를 받거나 토지 형질 변경 허가를 받은 농지를 취득하는 경우

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Q12. 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있는 4가지 목적은?

 

→①농업경영, ②주말・체험영농, ③농지전용, ④시험지・연구지・실습지・종묘생산지・과수꽃가루생산지

 

ο 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 목적은 아래 4가지로 한정됩니다.

 

①농업경영 : 농업인(농업경영을 할 개인 포함)과 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하려는 경우

②주말・체험영농 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하려는 경우

③농지전용 : 『농지법』 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 취득하려는 경우 (농지전용허가→ 농취증 발급→ 취득)

④시험・연구・실습지용 등 : 농림축산식품부령으로 정하는 학교, 공공단체・농업연구기관 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지・연구지・실습지 등으로 농지를 취득하려는 경우(소관 중앙부처의 추천→ 시・도의 취득인정→ 읍・면의 농취증 발급→ 취득)

 

Q13. 농지를 신규로 취득하고자 하는데 자격요건은?

 

→취득대상 농지의 상태, 신청자의 영농의지 등을 종합적으로 검토하여 농지취득자격증명 발급 여부를 판단해야 함

 

ο 신청인이 제출한 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 감안할 때 실현 가능하다고 인정되는 경우 농지취득자격증명을 발급하여야 합니다.

 -『초・중등교육법』, 『고등교육법』에 따른 학교에 재학 중인 학생은 원칙적으로 농지취득자격이 없으나, 정보・통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생, 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생이나 농업경영을 하고 있는 학생은 농업경영 실현이 가능하다고 봅니다.

 

*대학생의 직업 탐색기회 부여 및 취・창농 확대를 위하여 『고등교육법』에 따른 학교에 재학 중인 대학생에게는 주말・체험영농 목적의 농지를 소유할 수 있도록 함(2016. 1. 21. 농지법 시행령 개정 시행)

 

ο 신청인이 작성한 농업경영계획서는 다음의 사항을 면밀하게 검토하여야 합니다. 

 -취득대상 농지의 면적, 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계 확보여부 또는 확보방안, 소유농지 이용실태, 경작하려는 농작물의 종류, 취득농지의 경작가능 여부 등 상태, 신청자 연령・직업 또는 거주지 등 영농여건, 신청자의 영농의지 등

 

ο 아울러, 취득하고자 하는 농지가 농업경영에 이용될 수 있는 상태인지 여부를 현장점검 등을 통해 확인해야 합니다.

 -확인결과 대상 농지가 형질변경 등으로 인해 통상적으로 경작 또는 재배가 곤란한 경우에는 '농지로의 복구계획서'를 추가로 제출하게 하여 농업경영계획의 실현가능성을 판단해야 합니다.

 

Q14. 농지 소유(취득) 상한은?

 

→주말체험 농지는 1천㎡ 미만(세대원 면적 포함), 상속 농지는 1만㎡까지, 농업경영 목적은 제한 없음

 

ο 먼저, 자기의 농업경영에 이용하기 위해 농지를 취득하는 경우 소유 상한의 제한 없이 농지를 취득할 수 있습니다.

 

ο 다만, 비농업인의 농지 소유에는 아래와 같이 상한이 설정되어 있습니다.

 -상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자 : 총 1만㎡까지

 -8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 자 : 총 1만㎡까지

 -주말・체험영농을 하려는 자 : 총 1천㎡ 미만(세대원 소유 총 면적 포함)

 

Q15. 농지를 취득할 수 있는 농업회사법인의 요건인 업무집행권자 1/3에 감사가 포함되는지?

 

→감사는 업무집행권자에 포함되지 않음

 

ο 농지 취득이 가능한 농업회사법인은 농어업경영체법 제19조에 따라 설립되고, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인이어야 합니다.

 

ο 민법은 법인의 업무 집행권한은 이사에 있는 것으로 규정하고 있으며, 법인 업무의 투명성을 제고하기 위해 이사와 감사의 겸임을 불허하고 있습니다. 따라서, "업무집행권자 중 1/3 이상이 농업인이어야 한다" 요건 충족 여부는 감사를 제외한 등기상 이사를 기준으로 판단하여야 합니다.

 

Q16. 일반법인이 농지를 소유할 수 있는지?

 

→농지전용허가를 받거나, 농지전용협의가 완료된 농지는 취득이 가능함

 

ο 헌법의 경자유전원칙, 『농지법』 제6조제1항에 따라 농지는 농업인(농업경영을 할 개인 포함)과 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 경우가 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 제한하고 있습니다. 

 

ο 일반법인은 원칙적으로 농업경영 목적으로 농지를 취득할 수 없으나, 예외적으로 다음의 경우에는 농지취득이 가능합니다.

 ①농림축산식품부령이 정하는 공공단체・농업연구기관・농업생산자 단체 또는 종묘 기타 농업기자재 생산자가 그 목적사업수행을 위해 필요한 시험・연구・실습지 또는 종묘생산지의 용도로 활용하고자 할 경우에는 소관 중앙행정기관의 장(또는 권한을 위임받은 시・도지사)의 추천을 거쳐 시・도지사의 농지취득인정서를 발급받아 농지를 소유할 수 있습니다.

 ②농지소유자의 승낙을 받고 농지전용허가를 받은 경우 일반법인은 농지전용 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 해당 농지를 취득할 수 있습니다.

 ③도시지역의 주거・상업・공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지 등 농림축산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 완료한 농지에 대해서는 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있습니다. 다만, 주거・상업・공업지역 등 농지전용이 협의된 농지라도 개발행위 등이 완료되기 전까지는 『농지법』상 농지로서 타인에게 임대는 가능하나 휴경상태로 방치할 경우에는 지자체에서 농지처분의무를 부과할 수 있습니다.

 

Q17. 지목이 '전'인 토지가 오랫동안 방치되거나 농업경영 외의 용도로 이용되어 현 상태로 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 등에 이용하기 어려운 상태일 경우, 해당 토지를 취득할 때 농지취득자격증명의 발급이 필요한지?

 

→농지에 해당되어 농지취득자격증명 발급이 필요

 

ο '농지'란 전・답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.

 

ο 지목이 '전'으로 되어 있는 토지를 오랫동안 방치하거나 농지전용허가를 받지 아니하고 타 용도로 사용(불법 전용)되어 농작물 경작이나 다년생식물의 재배에 이용하기 어려운 상태라 하더라도 이는 『농지법』에 따른 농지에 해당하므로 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

다만, '73. 1. 1. 이전부터 농업경영 외의 용도로 전용되었다면, 이는 『농지법』에 따른 농지에서 제외되며, 동 토지를 취득할 경우 농지취득자격증명 발급이 필요치 않습니다.

 

ο 불법전용 된 농지를 농지로서 복구하기 이전이라도 농지취득자격증명 발급 신청 시 농지로의 복구계획서를 추가로 제출하여, 시・구・읍・면장이 농지로서 복구계획서가 포함된 농지경영계획서의 내용이 실현 가능하다고 인정하는 경우에는 농지취득 전에 원상복구를 하지 않더라도 농지취득자격증명을 발급할 수 있습니다.

 

해당 농지 취득 후 농지소유자는 복구계획서대로 원상복구를 하여야 하며, 복구계획대로 이행을 하지 않은 경우에 시장・군수는 농지소유자에게 해당 농지를 처분하도록 할 수 있습니다.

 

Q18. 지목은 '전'이나 수십 년간 이용해 온 마을 안길 현황도로를 경락 받아 취득신청 시 농지취득자격증명 발급요령은?

 

→불법전용인지, 농로인지 등을 판단하여 농지취득자격증명 발급여부 검토

 

ο 해당 토지가 『농지법』상 농지인지 여부 등을 아래와 같이 확인한 후 『농지법』상 농지인 경우에는 농지취득자격증명 발급 여부를 심사해야 합니다.

 

  ①지목이 현재 전・답, 과수원으로 되어 있다 하더라도, 그 실제현상이 농지전용허가제도가 처음 도입된 『농지의 보전 및 이용에 관한 법률』 시행일(1973. 1. 1.) 이전부터 타용도(도로,주택 등)로 사용된 것이 확인될 경우에는 농지에 해당되지 않으므로 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득할 수 있습니다.

  ②'현황도로'인 도로가 주변 농업인의 농작업을 위한 이동로, 농작물의 운반에 이용되는 도로 등 '농로'로 이용되는 도로라면 『농지법』상 농지이므로 별도의 조치 없이 농지취득자격증명 발급이 가능합니다.

  ③1988. 10월말 이전 농사 및 생계유지를 위하여 부득이 농지를 불법으로 전용한 경우로서 원상복구가 사실상 곤란한 경우에는 양성화 추인 조치를 통해 농지전용허가를 받은 후에 취득할 수 있습니다.

 

ο 경매농지라고 해서 특별히 농지취득자격증명 발급 절차가 달라지는 것은 아니며, 전용허가 및 적법 여부 등을 판단하여 복구 여부를 결정하고 이에 따라 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 것은 일반농지를 매매하는 경우와 동일합니다.

 

Q19. 불법건축물・불법묘지 등이 있는 농지의 취득자격심사 시 원상복구계획 및 원상복구 가능성 판단은?

 

→원상복구 가능성은 취득하려는 자가 복구를 위한 구체적인 실행계획을 충실하게 작성하여 제출하였을 경우 그 계획상 내용을 기준으로 판단

 

ο 농지법상 농지에 해당되는 토지가 농지전용허가를 받지 아니하고 불법건축물・묘지 등 타 용도로 사용(불법 전용)된 경우에는 원상복구 되어야할 농지에 해당합니다. 따라서 농지에 불법으로 조성된 불법건축물・묘지가 있을 경우 이를 원상 복구 후 매매하는 것이 원칙입니다. 

 

다만, 불가피한 경우 원상 복구하기 이전이라도 취득자가 원상복구계획을 제출하여 그 실현 가능성을 인정한 경우에는 농취지득자격증명을 발급할 수 있습니다. 

 

ο 원상복구 가능성은 취득하려는 자가 ' 복구를 위한 구체적인 실행계획'을 충실하게 작성하여 제출하였을 경우 그 계획상 내용을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 원상복구 계획을 제출하여 소유권이 이전된 농지에 대해서는 농지이용실태조사 시 복구계획 이행 여부 등을 면밀하게 조사하여야 합니다.

 

Q20. 상속으로 취득한 농지를 계속 소유할 수 있는지?

 

→자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우 1ha까지 소유할 수 있으며, 1ha를 초과하는 농지는 농지은행에 임대위탁 하는 기간동안 계속해서 소유 가능

 

ο 상속으로 취득한 농지를 상속받은 자가 자기의 농업경영에 이용하는 경우에는 소유제한이 없습니다.

 

ο 그러나 이를 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 자는 타인에게 임대 등을 통해서 그 상속 농지 중 총 1ha까지만 소유할 수 있으며, 1ha를 초과하는 상속농지는 처분하여야 합니다. (『농지법』 제7조제1항) 다만, 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여 임대하는 경우에는 면적제한 없이 그 기간동안에는 소유가 가능합니다.

 

ο 참고로, 농지를 상속받는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않고 등기가 가능합니다. (『농지법』 제8조제1항제1호) 

 

Q21. 상속과 증여에 따른 농지 취득은?

 

→상속은 농업인과 비농업인의 경우에도 소유가 가능하나, 증여는 농지를 자기의 농업경영에 이용할 자에게만 소유를 허용

 

ο 상속은 피상속인의 사망으로 인하여 개시되고 물권의 취득은 등기와 관계 없이 소유권이 이전(민법 제187조, 제997조)되므로, 농지취득자격증명 발급 없이도 농지를 취득할 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 비농업인의 경우에는 일정 면적(1ha = 1만㎡까지)을 소유할 수 있습니다.

 

ο 증여는 쌍방 간의 계약의 일종으로 일방적이며 단독행위인 상속과는 성격이 다릅니다. 따라서, 증여에 의한 농지 취득은 '자기의 농업경영에 이용할 자에게 농지의 소유를 허용' 하는 농지법상 소유 원칙이 적용되므로, 소유권 이전 시에는 일반 농지매매와 같이 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

Q22. 주말・체험영농 목적의 농지를 취득할 수 있는 조건은?

 

→비농업인 세대당 1,000㎡ 미만까지 취득 가능

 

ο "주말・체험영농"이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하고 다년생식물을 재배하는 것을 의미하며, 세대당 1,000㎡ 미만의 범위에서 소유가 가능합니다. 

 

ο 발급기관에서는 다음 사항을 확인하여 농지취득자격증명을 발급합니다.

 -신청대상 면적이 세대원이 소유하고 있거나 취득할 농지면적의 합계가 1,000㎡ 미만인지 여부

 -해당 농지를 주말・체험영농에 활용할 수 있는지 여부

 

*신청인의 주소지와 농지소재지가 다른 지역이라고 해서 농지취득자격증명의 발급이 제한되지는 않음

 

ο 주말・체험영농 목적의 농지는 농업인이 아닌 개인만이 취득할 수 있으며, 법인은 취득이 불가합니다. 또한, 주말・체험영농 목적의 농지도 정당한 사유 없이 해당 목적에 이용하지 않을 경우에는 처분통지 대상이 되며, 주말・체험영농 목적 농지는 『농지법』 제23조의 임대허용사유에 포함되어 있지 아니하므로 임대한 경우에도 처분통지 대상이 됩니다.

 

*대학생의 직업 탐색기회 부여 및 취・창농 확대를 위하여 「고등교육법」에 따른 학교에 재학중인 대학생에게는 주말・체험영농 목적의 농지를 소유할 수 있도록 함(2016. 1. 21. 농지법 시행령 개정 시행)

 

Q23. 전용목적(골프장, 태양광 부지 등)임에도 농지를 농업경영 목적으로 취득한 경우 농지법상 처분은? 

 

→농지는 자기의 농업경영에 이용할 자가 소유하는 것이 원칙이며, 부정한 방법으로 취득 시 농지처분 및 형사처벌 가능

 

ο 농지는 자기의 농업경영 목적으로 취득하는 것이 원칙입니다. 골프장(태양광 등 농업경영 외 목적) 등 전용목적 사업부지 확보를 위해 농업경영 목적으로 위장하여 농지를 취득하고 자기의 농업경영에 이용하지 않는 것은 농지법에 위반됩니다. 따라서, 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 자에 대해서는 농지처분 및 형사처벌이 가능합니다.

 

*농지처분 : 처분의무부과 → 처분 명령 → 이행강제금 

*형사처벌 : 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

 

ο 농지를 골프장, 태양광 부지 등 타 용도로 사용하려는 경우에는 ①전용허가(골프장 등 목적으로 사전에 농지소유자로부터 사용승낙) → ②농지취득자격증명(전용허가증 첨부) → ③소유권 이전 → ④전용목적(골프장 등)에 이용하는 절차를 거쳐야 합니다.

 

*위반 사례 : ①농취증(농업경영으로 허위 작성) → ②소유권 이전(농업경영에 미이용) → ③전용허가(골프장) → ④전용목적(골프장)에 이용

 

Q24. 종중 명의로 농지취득이 가능한지?

 

→종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없음

 

ο 농지는 헌법의 경자유전원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서, 농업인 또는 농업법인 등 농업경영주체가 아닌 종중은 농지를 취득할 수 없습니다. 

 

ο 다만, 영농여건 불리농지의 경우에는 일반법인을 포함하여 경작을 희망하는 자는 누구나 취득할 수 있으므로 종중 역시 취득 가능합니다.

 

ο 참고로, 농지개혁 당시에 『농지개혁법』 제6조제7호에 따라 분묘를 수호하기 위하여 종전부터 소작료를 징수하지 않던 위토에 한하여 묘 1위당 600평 범위 내에서 계속 소유할 수 있도록 허용한 바 있으나, 농지개혁 이후 지금까지 새로운 위토의 취득은 허용하고 있지 않습니다.

 

Q25. 농협도 농지를 취득할 수 있는지?

 

→농업경영 목적으로 취득불가, 종묘생산지 등 목적으로 취득 가능

 

ο 농협은 농업생산자단체에 해당하므로 시험・연구・실습지 또는 종묘생산지 목적으로 농지를 취득할 수 있습니다. 

 

ο 취득절차는 농림축산식품부장관(농협 담당부서)의 추천을 거쳐 농지소재지 관할 시・도지사로부터 농지취득인정서를 발급 받아 관할 시・구・읍・면에 이를 첨부하여 농지취득자격증명을 신청하면 됩니다.

 

ο 취득인정을 받아 취득한 농지 역시 관할 시・군・구에서 매년 농지이용실태를 조사하여 당초 취득목적대로 이용하지 않는 농지에 대해서는 처분의무통지 등의 조취를 취할 수 있습니다.

 

Q26. 초등학생인 손자가 농지를 증여 또는 상속받을 수 있는지?

 

→증여 불가, 상속 가능

 

ο 미성년자인 손자는 농지를 증여 받을 수 없으나 상속은 받을 수 있습니다. 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없습니다.

 

*『농지법 시행규칙』 제7조제3항에 따르면 『초・중등교육법』 및 『고등교육법』에 따른 학교에 재학중인 학생은 농업경영 목적의 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 규정하고 있음

 

ο 다만, 미성년자인 손자도 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득할 수는 있으며, 이 경우 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없습니다. 이 경우, 상속농지 중에서 1ha 이내만 소유가 가능하며, 1ha를 초과하는 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 처분해야 하나 상속농지를 한국농어촌공사에 임대위탁하는 경우에는 그 기간 동안 면적제한 없이 소유할 수 있습니다.

 

Q27. 증여에 의한 미성년자의 농지 공동 지분 취득 가능 여부

 

→미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없음

 

ο 농지는 헌법의 경자유전 원칙에 따라 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자만 소유할 수 있습니다.

 

ο 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시・구・읍・면에 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 농지취득자격증명은 농업경영계획서의 실현가능성, 신청인의 영농능력 및 영농의사, 거주지・나이・직업 등 영농여건, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급 여부를 결정해야 합니다.

 

ο 따라서, 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없습니다.

 

*『농지법 시행규칙』 제7조제3항에 따르면 『초・중등교육법』 및 『고등교육법』에 따른 학교에 재학중인 학생은 농업경영 목적의 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 규정하고 있음

 

Q28. 축사부지에 대하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는지?

 

→'07. 7. 4. 이전 허가받은 축사는 농지취득자격증명 없이 취득 가능

→'07. 7. 4. 이전 허가받지 않은 축사는 농지취득자격증명 발급 필요

→'07. 7. 4. 이후 설치한 축사는 농지취득자격증명 발급 필요

 

ο 2007. 7. 4. 이전에 『농지법』에 따른 전용허가를 받지 않거나 전용신고를 하지 않고 설치한 축사부지는 개정 농지법에 따른 농지에 해당하므로 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 

 

*『농지법』 제8352조 부칙 제12조에는 "2007. 7. 4. 이전 종전의 규정에 따라 농지전용 허가를 받거나 농지전용신고가 수리된 농축산물 생산시설의 부지는 종전의 규정에 따라 농지로 보지 않는다"는 규정만 있지 농지전용 허가를 받지 않은 축사에 대한 규정에 대해서는 규정하고 있지 않음

 

ο 2007. 7. 4. 이후에 축사가 설치된 경우에는 그 축사의 부지도 농지에 포함되므로 신청대상 농지에 대한 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

Q29. 외국인도 농지취득이 가능한지?

 

→내국인과 동일한 조건으로 농지 취득 가능

 

ο 농지법에서는 외국인(영주권자 포함)의 농지취득을 별도로 제한하고 있지는 않습니다.

 

ο 관할청에서는 신청인이 국내에 거주하면서 영농을 하고자 하는 경우에는 농업경영계획서의 실현가능성을 등을 검토하여 농지취득자격증명 발급 여부를 결정합니다.

 

ο 신청인이 국내에 거주하지 않으면서 사실상 농업경영이 가능하지 않은 것으로 보아 농지취득자격증명 발급은 불가합니다. 외국인의 국내 거주에 관한 사항은 외국인등록증, 거소신고증 등 관련 서류 확인, 현지 조사 등을 거쳐 확인할 수 있습니다.

 

*재외국민의 경우에는 국내거소신고증을 발급하지 않고 재외국민 주민등록증을 발급('15. 1. 22. 재외동포법, 주민등록법 개정)하고 있으므로 주민등록증과 함께 국내 거주 여건과 관련된 서류 확인 등 필요

 

Q30. 농지를 공유로 취득할 수 있는지?

 

→취득 가능

 

ο 『농지법』상 농지를 공유로 취득하는 것은 제한하는 규정은 없습니다.

 

ο 농지를 공유로 취득하고자 하는 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 취득이 가능하며, 농지를 취득한 후에는 해당 소유농지를 자기의 농업경영에 이용하는 등 당초 취득 목적대로 이용해야 합니다.

 

ο 본인 지분의 농지를 취득 목적대로 이용하지 아니하는 것이 적발되면 시장・군수・구청장은 해당 농지에 대하여 처분의무를 통지할 수 있습니다.

 

구분소유적 공유관계(공유지분의 위치와 면적을 특정하여 공유자 간 약정한 경우)가 아닌 경우 원칙적으로 필지 전체에(전체 공유자) 행정처분 등이 부과됩니다.

 

ο 참고로, 합유는 단체성이 있는 것으로 보아 합유 형식의 농지 소유는 허용되지 않습니다.

 

Q31. 불법묘지가 있는 농지를 취득하고자 할 때 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지?

 

→농지로의 복구계획서를 포함한 농업경영계획서가 실현 가능하다고 판단하는 경우 발급가능

 

ο 농지전용허가(신고)를 받지 아니하고 불법으로 묘지가 조성되어 있는 농지는 '농지로의 복구계획서를 포함한 농업경영계획서'의 내용이 실현 가능하다고 발급권자가 판단하는 경우에 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 판단됩니다.

 

ο 다만, 묘지가 차지하는 부분이 농지의 극히 일부인 경우로서 묘지를 제외한 나머지 부분을 경작지로 이용하는 데 큰 지장이 없고, '농업경영계획서'의 내용이 실현 가능하다고 발급권자가 판단하는 경우에는 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 판단됩니다.

 

ο 아울러, 묘지가 1973. 1. 1. 이전에 설치된 경우에 해당 토지는 『농지법』상 농지가 아니므로 나머지 부분에 대해서만 농지취득자격증명을 발급하면 됩니다. 이 경우 농지가 아닌 부분은 분할을 한 후 지목을 변경토록 조치해야 합니다.

 

Q32. 공유로 취득하고자 하는 농지 중 일부분에 불법형질변경이 있는 경우 농취증을 발급 받을 수 있는지?

 

→민법상 공유 일반에 관한 규정이 그대로 적용

 

ο 농지도 공유형태로 취득하는 것은 가능하며, 민법상 공유 일반에 대한 규정이 그대로 적용됩니다. 따라서, 공유로 부동산(농지)을 취득하는 경우 공유자의 권한은 민법에 따라 전체 부동산에 공유 지분만큼 미치게 되므로 취득하고자 하는 농지 일부에 무단형질변경이 있는 경우, 사전에 원상복구를 하거나, 취득 후 원상복구하겠다는 계획서를 작성하여 그 실현가능성을 인정받은 후 취득할 수 있습니다.

 

다만, 민법상 인정되는 구분소유적 공유관계에 따라 자기 지분에 해당하는 농지에 불법형질변경이 없으면 당해 농지에 한하여 농지취득자격증명 발급이 가능합니다.

 

*공유관계 농지를 무단휴경, 불법 임대한 경우 원칙적으로 전체 공유자에게 처분의무를 부과하여야 합니다. 다만, 구분소유적 공유관계가 성립된 경우 공유지분에 해당하는 면적에 대해서만 개별적으로 심사, 처리할 수 있습니다.

*구분소유적 공유관계란 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 약정이 있어야만 성립함(대법원 판례)

 

Q33. 대리인이 농지취득자격증명 발급신청 행위를 할 수 있는지?

 

→대리신청은 가능하나 심사를 위한 면담요구 시 응해야 함

 

ο 농지취득자격증명 발급 심사요건을 감안할 때 취득하고자 하는 자가 신청하여야 합니다. 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시・구・읍・면장에게 그 발급을 신청하여야 한다고 규정하고 있으며, 농림축산식품부예규 『농지취득자격증명발급심사요령』에서 농지취득자격 증명은 농지를 취득하고자 하는 자가 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

 

따라서, 신청서는 신청자가 직접 작성하여 해당 시・구・읍・면사무소를 방문하여 신청하여야 합니다.

 

ο 다만, 발급 관청에서 접수 시 농지취득자격증명 심사가 동시에 이루어지는 경우가 아닌, 농지취득자격증명 신청서를 단순히 접수만 받는 경우에는 대리인 또는 우편을 통해 신청(접수 대행)은 가능하나, 신청인이 제출한 농업경영계획서의 내용 심사와 관련하여 시・구・읍・면장이 면담을 요청할 때에는 이에 응해야 합니다.

 

Q34. 지구단위계획구역 내 농지취득 시 농지취득자격증명이 필요한지?

 

→계획관리지역에 '09. 11. 28. 이후 지정된 지구단위계획구역 내의 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명이 필요 없음

 

ο 『농지법』 제34조제2항에 따라 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음의 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있습니다.

 

 -『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 따른 도시지역 안에 주거지역・상업지역・공업지역 또는 도시・군계획시설예정지로 지정된 농지

 -『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역으로 지정된 농지

 -『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 따른 도시지역 안의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위의 허가를 받거나 『개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법』 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지형질변경허가를 받은 농지입니다.

 

ο 따라서, 신청하고자 하는 농지가 계획관리지역의 지구단위계획구역 안의 농지로서 농지법 개정 시행('09. 11. 28.) 이후에 농지전용에 관한 협의를 거쳐 지구단위계획구역으로 지정된 경우라면 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권 이전이 가능합니다.

 

Q35. 농지전용사업이 진행 중인 경매농지를 농업경영목적이나 전용 목적으로 취득이 가능한지?

 

→농업경영 또는 주말・체험영농 목적이나 전용목적으로 취득 가능

 

ο 농업경영 또는 주말・체험영농 목적으로 취득하고자 하는 경우

 -관할청에 농지취득자격증명을 신청하면 관할청은 신청 농지의 상태, 경작 또는 재배 가능성 등을 검토하여 미리 농지취득자격증명을 발급할 수 있습니다.

 -농지취득 후 관할청은 해당농지에 대한 전용허가 사항은 취소해야 합니다.

 

ο 전용목적으로 취득하고자 하는 경우

 -관할청에 농지취득자격증명을 신청하면 관할청은 전용사업계획서의 실현 가능성 등을 검토하여 미리 농지취득자격증명을 발급할 수 있습니다.

 -전용사업계획서는 발급권자가 그 실현가능 여부를 판단할 수 있도록 작성하여야 합니다.

 -농지취득 후 해당농지에 대한 전용허가 사항은 새로 취득한 농지소유자 앞으로 변경하거나, 기존의 전용허가는 취소하고 신규취득자 명의로 새로 전용허가를 받는 방법이 있습니다.

 

*농지전용사업이 진행 중인 경매농지에 대한 농지취득자격증명 신청 시에는 위 내용에 따라 농지취득자격증명을 미리 발급받을 수 있는 최고가매수신고인인지 여부를 확인하기 위하여 관할 시・구・읍・면에서 신청인에게 최고가매수신고인 입증서류를 제출하게 할 수 있습니다.

 

Q36. 농지전용허가를 받지 않은 일반적인 경매농지를 취득하고자 할 경우 최고가매수신고 증명서가 필요한지?

 

→농지전용허가를 받지 않은 일반적인 경매농지를 취득하는 경우 최고가매수신고 증명서는 불필요함

 

ο 최고가매수신고 증명서는 농지전용사업이 시행 중인 경매농지를 취득하고자 할 경우에 필요합니다.

 

ο 농지전용허가를 받지 않은 일반적인 경매농지를 취득하는 경우에는 일반적인 농지취득절차와 동일하게 농업경영계획서를 제출받아 실현가능성 여부 등을 판단하여 발급할 수 있습니다.

 

Q37. 농지전용허가(신고) 받은 농지를 취득하기 위한 절차 및 심사요건은?

 

→취득목적(농업경영 또는 전용목적)에 따라 다름

 

ο 농지전용허가를 받았더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 『농지법』상 농지이므로 농지취득자격증명을 발급받아야 취득이 가능합니다. 이 경우 전용사업 완료시점은 해당시설물의 준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물 관리대장에 등재된 날 등 준공이 완료된 시점을 말합니다.

 

ο 농업경영목적으로 농지를 취득하고자 한다면, 농지전용허가를 취소하고 진행 중인 농지를 영농이 가능한 농지상태로 복구하여야 취득이 가능합니다. 이 경우 농지를 취득할 자가 사정상 당장 복구를 하기 어려운 경우에 해당되어 사후복구계획서를 제출한 경우에는 영농의 실현 가능성 등을 면밀하게 검토하여 사전에 미리 농지취득자격증명을 발급할 수 있습니다.

 

ο 전용목적으로 농지를 취득하려고 한다면, 취득하려는 자가 전용허가를 받아 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이 경우 기존의 전용허가 명의를 변경하거나, 기존의 전용허가는 취소하고 새로운 취득자 명의로 신규 허가를 받을 수 있습니다.

 

Q38. 농지취득자격증명 발급 없이 취득한 농지도 처분대상 농지에 해당되는지? 

 

→『농지법』 제10조의 처분대상 농지는 모든 농지를 말함

 

ο 『농지법』 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)는 모든 농지를 대상으로 하고 있으며, 특별히 농지취득자격증명을 발급받지 않고 취득할 수 있는 농지를 처분대상에서 제외하고 있지 않습니다. 

 

따라서, 상속으로 취득한 농지는 물론이고, 도시지역의 주거・상업・공업지역 지정 예정지 내 농지 등도 개발행위허가나 건축허가를 받아 농지전용이 완료되기 전까지는 『농지법』 제10조의 적용을 받는 농지입니다.

 

*주거・상업・공업지역으로 지정되더라도 동 지역에 포함된 농지는 전용이 이루어지기까지는 장기간 농지로 남아있게 되며, 농지의 효율적 관리를 위해 농지이용실태조사 시 그 이용 상황을 조사할 필요가 있음

 

Q39. 한 필지 내에 주거지역과 농업진흥지역의 농지가 포함되어 있을 경우 농지취득자격증명을 발급받아야 하는지 여부?

 

→농지취득자격증명을 발급받아야 함

 

ο 도지시역의 주거・상업・공업지역의 농지 등은 농지취득자격증명을 발급받지 않고 취득이 가능합니다.

 

ο 다만, 그 이외 농지의 경우에는 농지를 자기의 농업경영에 이용할 것인지 여부 등을 심사를 해야 하므로, 한 필지 내에 농지취득자격증명 발급 대상농지와 발급 제외농지가 혼재되어 있을 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

Q40. 개간사업을 통한 종중, 일반법인의 농지 소유가 가능한지?

 

→종중, 일반법인의 농업경영 목적 농지 소유는 허용되지 않음

 

ο 『농지법』 제6조제2항에서 정한 사유가 있는 경우 비농업인(영리법인, 종중 등)의 경우에도 농지를 소유할 수 있습니다만, 개간과 관련된 조항은 『농지법』 제6조제2항제10호나목입니다.

 

-나목에서 농어촌정비법제16조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우란 농업생산기반시설의 관리와 이관에 관한 사항으로서 개간사업으로 설치된 농업기반시설에 대한 소유에 관한 사항을 말합니다.

 

*농어촌정비법 제2조제6호에 "농업생산기반시설"이란, 저수지,양수장, 배수로, 유지, 도로, 제방 등의 시설물 등을 말하는 것으로서, 농지(경작지로 이용되는 전・답・과수원)를 말하는 것은 아님. 따라서, 농지(경작 또는 재배지로 이용되는 전・답・과수원)로의 개간사업(농어촌정비법 제13조제4항)에 따른 비농업인(일반법인, 종중 등)의 농지(경작 또는 재배지로 이용되는 전・답・과수원) 소유는 농지법상 허용되고 있습니다.

 

 

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